TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00199 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6NK

ORDONNANCE DE REFERE N°26/205

DU : 20 Mars 2026

E.P.I.C., [T]

C/

,

[I], [O]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 20/03/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C., [T], demeurant 3 Rue de Courcelles – 57071 METZ CEDEX 3, représenté par MME, [W] munie d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Madame, [I], [O], demeurant 48 Rue de l’Argonne – Bât B esc 02 apt 13 – 57190 FLORANGE, non comparante

Date des débats : 20 Janvier 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 19 juillet 2016, l’E.P.I.C., [T] a donné à bail à Mme, [I], [O] un appartement à usage d’habitation de type T1 situé 48 rue de l’Argonne, Bâtiment B, escalier 02, appartement 13 à 57190 FLORANGE pour un loyer mensuel initial de 169,02 euros ainsi qu’un acompte de charges à 112,47 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C., [T] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 24 février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 23 juin 2025, l’E.P.I.C, [T] a fait assigner Mme, [I], [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— déclarer recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée par l’OPH, [T] ;

— constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 19 juillet 2016 par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens du locataire, ainsi que tous occupants de son chef, du logement situé 48 rue de l’Argonne, Bâtiment B, escalier 02, appartement 13 à 57190 FLORANGE, si nécessaire avec concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamner par provision Mme, [I], [O] au paiement de la somme de 1 532,78 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 25 avril 2025 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— fixer l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 265,55 euros ;

— le cas échéant, autoriser d’ores et déjà, [T] à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges;

— au besoin condamner Mme, [I], [O] à payer à MOSELIS l’indemnité d’occupation mensuelle de 265,55 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, outre les montants de ses consommations d’eau réelles mensuelles ;

En tout état de cause,

— condamner Mme, [I], [O] à payer à l’Etablissement, [T] la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme, [I], [O] aux entiers frais et dépens, dont les coûts des significations du commandement de payer et de l’assignation ;

— rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ;

— rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 janvier 2026.

L’E.P.I.C., [T] – représenté par Mme, [Q], [W], munie d’un pouvoir de représentation en ce sens – maintient ses demandes et dépose un décompte actualisé à la somme de 1 573, 53euros au 20 janvier 2026. Il a été précisé que la défenderesse versait plus d’argent chaque mois.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié en étude le 23 juin 2025,Mme, [I], [O] n’est ni présente ni représentée.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DÉFENDEUR

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

L’assignation ayant été délivrée le 23 juin 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 24 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C., [T] justifie avoir saisi la commission de la coordination des actions de prévention des expulsions le 19 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 juillet 2016 contient une clause résolutoire (article 6. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 février 2025, pour la somme en principal de 1.708,76 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 avril 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Aux termes de l’article 1103 alinéa 1er du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 1231-7 du code civil et en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

L’E.P.I.C., [T] produit un décompte aux termes duquel Mme, [I], [O] reste lui devoir la somme de 1.573, 53 euros à la date du 20 janvier 2026.

Mme, [I], [O], qui ne comparaît pas à l’audience, ne produit aucun élément sur sa situation actuelle.

Il n’y a pas lieu de faire courir la majoration des intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025, date de la délivrance du commandement de payer, la dette locative ayant diminué depuis cette date.

Mme, [I], [O] sera donc condamnée à verser à l’E.P.I.C., [T] à titre provisionnel la somme de 1.573,53 euros (décompte arrêté au 20 janvier 2026, mois de janvier non inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Depuis le mois de juillet 2025, Mme, [I], [O] a repris le paiement du loyer courant dans son intégralité, auquel elle ajoute un complément qui a permis de réduire le montant de sa dette locative.

Par conséquent, Mme, [I], [O] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 35 mensualités de 43 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de Mme, [I], [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme, [I], [O] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision étant à ce stade purement hypothétiques et ne constituant pas une créance certaine, il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’E.P.I.C, [T] sera déboutée de sa demande de ce chef.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

— Sur la notification au représentant de l’Etat

Compte tenu de la situation de Mme, [I], [O] et en application des dispositions de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2016 entre l’E.P.I.C., [T] et Mme, [I], [O] concernant l’appartement à usage d’habitation de type T1 situé 48 rue de l’Argonne, Bâtiment B, escalier 02, appartement 13 à 57190 FLORANGE sont réunies à la date du 25 avril 2025 ;

CONDAMNONS Mme, [I], [O] à verser à l’E.PI.C., [T] à titre provisionnel la somme de 1.573,53 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 20 janvier 2026, mois de janvier non inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme, [I], [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 43 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme, [I], [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C., [T] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme, [I], [O] soit condamnée à verser à l’E.P.I.C., [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 265,55 euros chaque terme portant intérêts à compter de sa date d’exigibilité, revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme, [I], [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS l’E.P.I.C, [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet de la Moselle en application des dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Agnès BRENNEUR greffière.

La greffière, Le juge,