TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00236 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D62O

ORDONNANCE DE REFERE N°26/179

DU : 13 Mars 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13/03/2026;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Metz déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.A. ICF HABITAT NORD-EST D’HLM, demeurant 2 bis Rue Lafayette – 57000 METZ

Rep/assistant : M^e Laurent PETIT, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Madame [T] [U], demeurant 5 rue Jean Monnet – 57100 THIONVILLE, comparante en personne

Date des débats : 06 Janvier 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2024, ayant pris effet le 22 novembre 2024, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est a donné à bail à Madame [T] [U] un bien immobilier à usage d’habitation situé 5 rue Jean Monnet, bâtiment B, appartement B 202 à Thionville (57100), pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 501,72 euros hors charges outre 86,78 € de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2024, avec prise d’effet le 22 novembre 2024, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est a donné à bail à Madame [T] [U], un emplacement de stationnement n°6 (UG n°298642), situé 9 rue Jean Monnet bâtiment B, à Thionville (57100) pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, le loyer étant fixé à la somme de 35 euros, outre la somme de 2,38 au titre des charges récupérables.

Des loyers demeurant impayés, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est a fait signifier à Madame [T] [U], un commandement de payer de la somme principale de 1 876,03 €, au titre des loyers et charges impayés pour le logement et l’emplacement, visant les clauses résolutoires insérées dans les contrats des 28 octobre 2024 et 5 novembre 2024, par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025.

La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est a informé la CCAPEX de la situation d’impayés par voie électronique le 28 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié 24 septembre 2025 (acte déposé à l’étude), la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est a fait assigner Madame [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville, statuant en référé, auquel elle demande de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

— constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 28 octobre 2024, pour le logement sis 5 rue Jean Monnet, bâtiment B, appartement B 202 à 57100 THIONVILLE;

— constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 5 novembre 2024, pour le garage sis 9 rue Jean Monnet, bâtiment B, emplacement de stationnement 06 à 57100 THIONVILLE ;

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [U] et de tout occupant de son chef,à défaut de libération volontaire, au plus tard deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’occupant dans tel garde meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur;

— condamner Madame [T] [U] à payer à la demanderesse la somme de 2 582,14 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus, arrêté au 28 mai 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, et à compter de la mise en demeure signifiée par Huissier de justice le 27 mars 2025 sur la somme de 1 876,03 euros et ce, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil;

— condamner Madame [T] [U] à payer à la demanderesse une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et charges à compter du 27 mai 2025, pour le logement, charges en sus, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, somme qui sera revalorisée dans les mêmes conditions de l’ancien contrat de location;

— condamner Madame [T] [U] à payer à la demanderesse la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

— la condamner aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice et l’assignation ;

— rappeler l’exécutoire provisoire de la décision à intervenir ;

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 25 septembre 2025.

À l’audience du 6 janvier 2026, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et s’en réfère aux termes de son assignation, sollicitant la mise en délibéré. Elle fait état d’un versement par la défenderesse d’un montant de 500 € le 5 décembre 2025.

Madame [T] [U], présente à l’audience indique être en accord avec le montant de la dette et avoir repris le paiement des loyers en décembre et janvier.

Elle précise qu’elle vit seule avec son enfant âgé de 12 ans et qu’elle a été licenciée de son CDI. Elle explique qu’elle sera bientôt en congé maternité et que son compagnon viendra potentiellement vivre avec elle à son domicile.

Elle explique qu’elle perçoit une indemnité mensuelle au titre du chômage de 700 € mais qu’elle est en fin de droits. Elle indique qu’elle dispose d’une promesse d’embauche à mi-temos, et qu’elle percevra un revenu de 2 600 € brut.

Madame [T] [U] est autorisée à produire les pièces justificatives de sa situation en cours de délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026 et prorogée au 13 mars 2026.

En cours de délibéré, Madame [T] [U] a adressé deux attestations de paiement des indémnités journalières pour les périodes du 01/01/2026 au 26/01/2026 et du 01/01/2026 au 04/03/2026 ainsi qu’un décompte de rémunération de Monsieur [E] [Q], son conjoint.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 25 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est justifie avoir informé la CCAPEX le 28 mars 2025 de la situation d’impayés, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025,conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail du logement en date du 28 octobre 2024 et le contrat de bail de l’emplacement de stationnement en date du 5 novembre 2024 ainsi qu’un décompte actualisé de la dette locative qui s’elève à la somme de 2 198,55 euros suivant décompte au arrêté au 5 janvier 2026.

Les deux contrats de bail, contiennent une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, dans un délai de deux mois après signification du commandement de payer.

Madame [T] [U] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de deux mois, visant les clauses résolutoires stipulées aux contrats de bail et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, lui a été signifié 27 mars 2025.

Madame [T] [U] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant la locataire.

Par ailleurs, il ressort des débats et du décompte que Madame [T] [U] a effectué un unique versement depuis le 17 juillet 2025, soit une somme de 500 € le 5 décembre 2025.

Egalement, la défenderesse ne justifie pas d’une évolution de sa situation financière, ne justifiant aucunement de la promesse d’embauche évoquée lors de l’audience. L’éventualité d’un emménagement avec son conjoint ne saurait suffire à démontrer sa capacité financière à régler ses loyers à l’avenir.

Ainsi, au regard de ces éléments, et dès lors que Madame [T] [U] n’a pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience, il n’est pas possible de suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 V de la loi susvisée.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est la date du 27 mai 2025.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Madame [T] [U] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la créance du bailleur

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est produit un décompte aux termes duquel Madame [T] [U] reste devoir la somme de 2 198,55 euros à la date du 5 janvier 2026.

Madame [T] [U] ne conteste pas le montant réclamé au titre de la dette locative.

Madame [T] [U] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 198,55 euros (décompte arrêté au 5 janvier 2026 – mois de décembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire soit le 27 mars 2025 sur la somme de 1 876,03 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [T] [U] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Madame [T] [U] sera également condamnée à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du mois de janvier 2026 inclus, à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 612,05 euros pour le logement et 38,52 euros pour l’emplacement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de la situation de Madame [T] [U] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 27 mars 2025 et l’assignation signifiée le 24 septembre 2025.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est sera déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du contrat de bail et l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 28 octobre 2024 entre la société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est et Madame [T] [U] concernant le bien à usage d’habitation, situé 5 rue Jean Monnet, bâtiment B, appartement B 202 à Thionville (57100) à la date du 27 mai 2025;

CONSTATONS la résiliation du contrat de bail et l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 5 novembre 2024 entre la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est et Madame [T] [U] concernant l’emplacement situé 9 rue Jean Monnet, bâtiment B, stationnement n°06 à Thionville (57100) à la date du 27 mai 2025;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [T] [U] à verser à la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est, à titre provisionnel, la somme de 2 198,55 euros (décompte arrêté au 5 janvier 2026 – mois de décembre inclus), correspondant au montant des loyers et charges impayés pour le logement et l’emplacement, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire soit le 27 mars 2025 sur la somme de 1 876,03 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 mai 2025,soit à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer les loyers, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, soit les sommes mensuelles de 612,05 euros pour le logement et 38,52 pour l’emplacement, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, qui seront indexées selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;

CONDAMNONS Madame [T] [U] à verser à la société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois de janvier 2026 (inclus) jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [T] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 27 mars 2025 et l’assignation signifiée le 24 septembre 2025 ;

DÉBOUTONS la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF HABITAT Nord-Est de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,