TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

MINUTE N° : 25/383

DOSSIER : N° RG 24/02574 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FBRH

AFFAIRE : Etablissement public OPH LEMAN HABITAT / [D] [K] épouse [O], [G] [O]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 11 Mars 2025, décision mise en délibéré au 20 mai 2025 et prorogée au 9 décembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OPH LEMAN HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [B], employée au sein de LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux

DEFENDEURS

Mme [D] [K] épouse [O]

née le 25 Octobre 1970 à [Localité 9] (REP MACEDONIENNE), demeurant [Adresse 6]

non comparante

M. [G] [O]

né le 21 Avril 1969 à [Localité 9] (REP MACEDONIENNE), demeurant [Adresse 7]

comparant lors de l’audience du 11 mars 2025

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’office public LEMAN HABITAT a, par contrats signés les 20 juillet et 30 septembre 2011, donné à bail à Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] un appartement de type T4 et un garage n°11 au sein de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 485,5 euros, hors charges, pour l’appartement et de 55 euros, hors charges, pour le garage.

Par acte de Commissaire de Justice du 21 octobre 2024, remis à étude, l’office public LEMAN HABITAT a fait assigner Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 11 mars 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— dire et juger recevable son action ;

— concilier les parties si faire se peut, à défaut ;

— constater que la résiliation du bail est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai légal à compter du commandement de payer les loyers et en application de ladite clause résolutoire insérée dans le contrat de location ;

— à défaut, prononcer la résiliation du bail entre les parties ;

— dire que Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] sont devenus occupants sans droit ni titre ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] et de tout occupant de leur chef d’un local d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 10] ainsi que du garage n°11 du groupe [Adresse 4] [Adresse 3] Moulins, dès la signification de la présente décision et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification ; passée cette date ils pourront être expulsés par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] au paiement de :

— la somme de 5 164,17 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024 suivant décompte annexé au présent acte,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du mois d’octobre 2024 et ce jusqu’à reprise effective des lieux,

— aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la Préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

— au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros,

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 28 février 2025, indiquant que la famille connait de très grandes difficultés financières, que Madame [D] [O] est en arrêt maladie, que Monsieur [G] [O] est autoentrepreneur, que la Caisse des allocations familiales ne leur verse plus d’aide en raison d’une erreur dans la transcription de son nom de famille. Ils ont déclaré percevoir un revenu de 850 euros et avoir trois enfants dont deux enfants à charge.

Lors de l’audience du 11 mars 2025, l’office public LEMAN HABITAT, présent, a réitéré ses demandes et déposé un décompte arrêté à la date du 10 mars 2025, actualisant le montant de la dette à la somme de 8 505,79 euros. Elle a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement faisant valoir qu’il s’agit de la troisième procédure d’expulsion qu’elle engage.

Monsieur [G] [O], présent, a expliqué que son épouse avait perdu son emploi et qu’elle percevait l’allocation aux adultes handicapés et qu’il travaillait, quant à lui, en qualité d’auto-entrepreneur. Il a sollicité un délai de deux mois pour régler la dette locative.

Madame [D] [O] n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 20 mai 2025 prorogée au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat du 30 septembre 2011 portant sur le garage constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé le 20 juillet 2011, de sorte que le sort du contrat de location du garage suivra celui contrat d’habitation.

En l’espèce, le contrat a été conclu le 20 juillet 2011 et la clause résolutoire qui y est insérée (article 9) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 15 avril 2024, d’un commandement de payer la somme de 3 013,24 euros, échéances du loyer du garage comprises, visant la clause résolutoire du contrat et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 16 juin 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

L’obligation, pour Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] ainsi que tout occupant de leur chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 5 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Il ressort, par ailleurs, du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de février 2025 comprise, arrêté au 10 octobre 2025, s’élève à la somme de 8 505,19 euros.

Monsieur [G] [O] ne conteste pas ce montant et la justification d’un paiement libératoire de Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [G] [O] sollicite le bénéfice d’un délai de paiement de deux mois. L’OFFICE PUBLIC-LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux s’oppose, quant à lui, à l’octroi de tels délais.

Il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que si un paiement de 200 euros est intervenu au mois de janvier 2025, aucun autre paiement n’a effectué entre les mois d’août 2024 au 11 mars 2025, jour de l’audience, de sorte que la dette locative demeure importante à ce jour.

Faute pour Monsieur [G] [O] de justifier de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, il sera débouté de sa demande tendant à obtenir deux mois de délais de paiement.

Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 16 juin 2024, la résiliation des contrats de location conclus les 20 juillet 2011 et 30 septembre 2011 entre l’office public LEMAN HABITAT, d’une part, et Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O], d’autre part, portant sur un appartement de type T4 et un garage n°11 au sein de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Localité 10], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ;

DIT que Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une astreinte provisoire de 5 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus et CONDAMNE solidairement Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] au paiement de l’astreinte éventuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] à payer à l’office public LEMAN HABITAT la somme de 8 505,19 euros arrêtée au 10 mars 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie du taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ;

REJETTE la demande de Monsieur [G] [O] tendant à l’octroi de délais de paiement ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [O] et Monsieur [G] [O] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,