N° RG 25/04185 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSEW

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/04185 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSEW

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Leslie ULMER

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Leslie ULMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

RCS de [Localité 3] n°645 520 164

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e BOEUF substituant M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [T]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER,Vice-Présidente des contentieux de la protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 décembre 2023 à effet du 6 décembre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a consenti à Monsieur [R] [T] un contrat de location sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 508.26 euros outre 78.73 euros au titre des provisions pour charges locatives.

Par contrat du 22 décembre 2023 à effet du 11 décembre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a consenti à Monsieur [R] [T] un contrat de location sur garage situé [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 10.59 euros outre 2.71 euros au titre des provisions pour charges locatives.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [T] le 31 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3760.53 euros.

Par acte du 13 mai 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constat de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 12 décembre 2025, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location,Subsidiairement, Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location,Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [T] et de tous occupants de son chef, sans délai sous astreinte de 200.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner Monsieur [R] [T] au paiement de la somme de 5841.15 euros avec intérêts au taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle, représentant les loyers et charges impayés au 23 avril 2025, cet arriéré ayant la qualification juridique de loyer jusqu’au 31 mars 2025, puis d’indemnité d’occupation équivalent, passé ce délai,Condamner Monsieur [R] [T] à payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuelle de 641.82 euros (soit la somme de 543.20 euros au titre du loyer et de 84.48 euros au titre des charges afférente au logement et la somme de 11.04 euros au titre du loyer et de 2.90 euros au titre des charges afférente au garage) sous réserve du décompte de charges définitif qui sera indexé de la même manière que le loyer comme si le bail s’était poursuivi,Dire que cette indemnité sera revalorisée à proportion des loyers HLM décidées par le Conseil d’Administration en application de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement et à chaque fois que la législation l’y autorisera,Condamner Monsieur [R] [T] à lui payer la somme de 1200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [R] [T] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution par provision de la décision à intervenir,

La SA BATIGERE HABITAT expose que Monsieur [R] [T] n’a pas régularisé son arriéré locatif dans le délai imparti au commandement de payer si bien qu’elle est fondée à solliciter, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire. Elle précise que la dette locative a augmenté.

Bien que régulièrement cité par dépôt à l’étude, Monsieur [R] [T] n’a pas comparu ni fait représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes :

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 février 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 14 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 12 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à l’espèce le contrat de bail ayant été conclu en décembre 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location afférent au logement contient une clause résolutoire ainsi que le contrat de location du garage, accessoire au logement, le et le commandement de payer, signifié au locataire le 31 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3760.53 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 31 mars 2025 à minuit, comme sollicité étant observé que le contrat de bail est soumis au délai de 6 semaines compte tenu de la date de sa conclusion, le tribunal ne pouvant toutefois statuer ultra petit a).

Sur le montant de l’arriéré locatif :

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la SA BATIGERE HABITAT a produit à l’audience un décompte au 3 décembre 2025 qui ne sera pas retenu dans la mesure où il n’est pas justifié de sa communication au défendeur en application de l’article 132 du code de procédure civile.

Il ressort du décompte visé dans l’assignation que Monsieur [R] [T] reste redevable de la somme de 5685.39 euros, déduction faite d’office des frais de commandement de payer d’un montant de 155.76 euros qui relèvent des dépens, au titre des loyers et charges, échéance de mars 2025 comprise.

Monsieur [R] [T], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [R] [T] sera condamné à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 5685.30 euros au titre des loyers et des charges, échéance de mars 2025 comprise, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3760.53 euros à compter du commandement de payer soit le 31 janvier 2025 et pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expulsion et les délais de paiement :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il ressort du décompte précité que Monsieur [R] [T] n’a pas repris le règlement des loyers courants et, non comparant, ne justifie pas de sa solvabilité.

Il n’y a ainsi pas lieu à accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [R] [T] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [R] [T] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [R] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre soit le 31 mars 2025 à minuit, comme sollicité, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi soit la somme de 641.62 euros, soit la somme de 543.20 euros au titre du loyer et de 84.48 euros au titre des charges afférente au logement et la somme de 11.04 euros au titre du loyer et de 2.90 euros au titre des charges afférente au garage.

Le montant sera revalorisé à proportion des loyers HLM décidées par le Conseil d’Administration en application de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement et à chaque fois que la législation l’y autorisera,

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [R] [T] ferait l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [R] [T], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [R] [T], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par la SA BATIGERE HABITAT à l’encontre de Monsieur [R] [T] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation et du contrat de location conclus les 4 et 22 décembre 2023 entre la SA BATIGERE HABITAT, et Monsieur [R] [T] concernant le logement et le garage sis [Adresse 5] à [Localité 5], sont réunies à la date du 31 mars 2025 à minuit ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement et du garage sis [Adresse 6] à [Localité 6]

[Localité 1] ;

ORDONNE à Monsieur [R] [T] de libérer le logement et le garage et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [T] d’avoir volontairement libéré le logement et le garage et restitué les clefs dans ce délai, la SA BATIGERE HABITAT pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 5685.30 euros (cinq mille six cent quatre-vingt-cinq euros et trente centimes) au titre des loyers et des charges, échéance de mars 2025 comprise, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3760.53 euros à compter du 31 janvier 2025 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges, soit la somme de 641.62 euros (six cent quarante et un euros et soixante-deux centimes), soit la somme de 543.20 euros au titre du loyer et de 84.48 euros au titre des charges afférente au logement et la somme de 11.04 euros au titre du loyer et de 2.90 euros au titre des charges afférente au garage, à compter du 31 mars 2025 à minuit, outre actualisation à proportion des loyers HLM décidées par le Conseil d’Administration en application de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement et à chaque fois que la législation l’y autorisera, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire et libération effective des lieux fremise des clés avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [R] [T] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] aux dépens y compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS Monsieur [R] [T] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame la greffière, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE

LA VICE-PRESIDENTE