TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 MARS 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/02221 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FHHC

AFFAIRE : S.C.I. L’ECUTIEUX représentée par Monsieur [N] [L] en sa qualité de gérant / [I] [K], [M] [K]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 20 Janvier 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. L’ECUTIEUX représentée par Monsieur [N] [L] en sa qualité de gérant, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle DELAVENNAT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [I] [K]

né le 09 Avril 2001 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparant

M. [M] [K]

né le 09 Février 1971 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière L’ECUTIEUX a, par contrat signé le 8 octobre 2022, donné à bail à Monsieur [I] [K] un appartement de type 2, situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 630 euros, outre des provisions pour charges de 20 euros par mois.

Par acte séparé signé le 8 octobre 2022, Monsieur [M] [K] s’est engagé jusqu’au 1er novembre 2025 en qualité de caution solidaire de Monsieur [I] [K] dans la limite de 23 400 euros.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 3 octobre 2025, remis à étude s’agissant de Monsieur [I] [K] et transformé en procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de Monsieur [M] [K], la société civile immobilière L’ECUTIEUX a fait assigner Monsieur [I] [K] et Monsieur [M] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 20 janvier 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 2288 du code civil afin de :

A titre principal :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu le 8 octobre 2022 entre la société civile immobilière L’ECUTIEUX et Monsieur [I] [K], à effet au 31 mars 2025 ; déclarer Monsieur [I] [K] occupant sans droit ni titre de l’appartement objet du bail depuis le 31 mars 2025 ;ordonner l’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique, de Monsieur [I] [K], ainsi que de tout occupant de son chef, de l’appartement de type 2, situé [Adresse 4] à [Localité 3] ;condamner Monsieur [I] [K] à payer à la société civile immobilière L’ECUTIEUX une somme de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à titre d’astreinte à défaut de départ volontaire ;condamner solidairement Monsieur [I] [K] et Monsieur [M] [K] à payer à la société civile immobilière L’ECUTIEUX, pour la période du 1er septembre 2024 au 31 mars 2025, la somme principale de 4 550 euros représentant les arriérés locatifs et de charges échus au 31 mars 2025, outre intérêts à compter du 31 janvier 2025 (date du commandement) sur la somme de 3 405,99 euros (montant des causes du commandement), et à compter de l’assignation pour le surplus ;condamner solidairement Monsieur [I] [K] et Monsieur [M] [K] à payer à la société civile immobilière L’ECUTIEUX une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de celui-ci, et ce à compter du 1er avril 2025, jusqu’au départ effectif de Monsieur [I] [K] des lieux qui constituaient l’objet du bail, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ; A titre subsidiaire :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu le 8 octobre 2022 entre la société civile immobilière L’ECUTIEUX et Monsieur [I] [K], à effet au 31 octobre 2025 ;déclarer Monsieur [I] [K] occupant sans droit ni titre de l’appartement objet du bail depuis le 1er novembre 2025 ;ordonner l’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique, de Monsieur [I] [K], ainsi que de tout occupant de son chef, de l’appartement de type 2, situé [Adresse 4] à [Localité 3] ;condamner Monsieur [I] [K] à payer à la société civile immobilière L’ECUTIEUX une somme de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à titre d’astreinte à défaut de départ volontaire ;condamner solidairement Monsieur [I] [K] et Monsieur [M] [K] à payer à la société civile immobilière L’ECUTIEUX, pour la période du 1er septembre 2024 au 31 octobre 2025, la somme principale de 9 100 euros représentant les arriérés locatifs et de charges échus au 31 octobre 2025, outre intérêts à compter du 31 janvier 2025 (date du commandement) sur la somme de 3 405,99 euros (montant des causes du commandement), et à compter de l’assignation pour le surplus ;condamner solidairement Monsieur [I] [K] et Monsieur [M] [K] à payer à la société civile immobilière L’ECUTIEUX une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de celui-ci, et ce à compter du 1er novembre 2025, jusqu’au départ effectif de Monsieur [I] [K] des lieux qui constituaient l’objet du bail, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ; En tout état de cause :

condamner solidairement Monsieur [I] [K] et Monsieur [M] [K] à payer à la société civile immobilière L’ECUTIEUX la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, et à défaut l’ordonner ; condamner solidairement Monsieur [I] [K] et Monsieur [M] [K] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement pour un montant de 155,99 euros, celui de la notification à la CCAPEX pour 25,02 euros, celui de la dénonciation à la caution pour 102,99 euros, celui du congé pour 256,08 euros, outre celui de la présente assignation et celui de la signification de jugement à intervenir.

Le rapport du Pôle médico-social n’a pas été adressé au Greffe.

Lors de l’audience du 20 janvier 2026, la société civile immobilière L’ECUTIEUX, représentée, a réitéré ses prétentions indiquant que les lieux étaient toujours occupés par le locataire. Elle a déposé un décompte arrêté au jour de l’audience actualisant le montant de la dette à la somme de 11 050 euros.

Monsieur [I] [K] et Monsieur [M] [K] n’étaient ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de la caution de Monsieur [M] [K]

Aux termes de l’article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

De plus, selon l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

En l’espèce, la bailleresse produit aux débats un acte de caution de Monsieur [M] [K], du 8 octobre 2022, respectant les exigences impératives et prescrites à peine de nullité par les dispositions susvisées.

Par conséquent, l’acte de caution de Monsieur [M] [K] est valide et ce dernier a la qualité de caution solidaire jusqu’au 1er novembre 2025.

Sur le sort du bail

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 8 octobre 2022. La clause résolutoire insérée au contrat (article XI) prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou des charges justifiées, la résiliation du contrat est acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 31 janvier 2025, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 3 250 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 1er avril 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [I] [K] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion.

L’obligation, pour Monsieur [I] [K] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Par ailleurs, Monsieur [I] [K] et Monsieur [M] [K], en sa qualité de caution, seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur et ce jusqu’au 1er novembre 2025, date de fin de l’engagement de la caution solidaire. Monsieur [I] [K] sera en outre condamné au paiement de cette indemnité à compter du 2 novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés jusqu’au 1er novembre 2025, date de fin de l’engagement de la caution solidaire, échéance du mois d’octobre 2025 comprise, s’élève à la somme de 9 100 euros. En outre, la dette de loyers, charges échus et laissés impayés du 2 novembre 2025 au 20 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise, s’élève à la somme de 1 950 euros.

Par ailleurs, le commandement de payer délivré le 31 janvier 2025 à Monsieur [I] [K] a été dénoncé à Monsieur [M] [K] en sa qualité de caution solidaire, par acte de Commissaire de Justice du 11 février 2025.

En l’absence de preuve d’un paiement libératoire, Monsieur [I] [K] et Monsieur [M] [K], en sa qualité de caution, seront condamnés à payer solidairement la somme de 9 100 euros soit la somme de 3 250 euros (cause du commandement de payer) à laquelle s’ajoute la somme de 5 850 euros (loyers dus de février 2025 à octobre 2025), outre intérêts légaux à compter du 31 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 250 euros et à compter du 3 octobre 2025, date de l’assignation, pour le surplus. En outre, Monsieur [I] [K] sera condamné à payer la somme de 1 950 euros, assortie des intérêts légaux à compter du 3 octobre 2025, et jusqu’à parfait achèvement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [K] et Monsieur [M] [K], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 000 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 1er avril 2025 du contrat de location conclu entre la société civile immobilière L’ECUTIEUX et Monsieur [I] [K] portant sur appartement de type 2, situé [Adresse 4] à [Localité 3], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Monsieur [I] [K] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [I] [K] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [I] [K] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus, et CONDAMNE Monsieur [I] [K] à la payer à la société civile immobilière L’ECUTIEUX ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [K] et Monsieur [M] [K] à payer à la société civile immobilière L’ECUTIEUX la somme de 9 100 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échus et laissés impayés, jusqu’au 1er novembre 2025, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 sur la somme de 3 250 euros et à compter du 3 octobre 2025 pour le surplus, et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer à la société civile immobilière L’ECUTIEUX la somme de 1 950 euros au titre des indemnités d’occupation échues et laissées impayées, entre le 2 novembre 2025 et le 20 janvier 2026, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2025, et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer à la société civile immobilière L’ECUTIEUX, pour l’occupation des lieux loués, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter du 20 janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [K] et Monsieur [M] [K] à payer à la société civile immobilière L’ECUTIEUX la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [K] et Monsieur [M] [K] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,