TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 21 AVRIL 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01546 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FF4W

AFFAIRE : Société CDC HABITAT / [S] [A]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Février 2026

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marion PUY de la SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Mme [S] [A]

née le 27 Juillet 1994 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparante

Expédition délivrée à

Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme CDC HABITAT a, par contrats signés le 11 septembre 2024, donné à bail à Madame [S] [A] un logement n°B011 et un stationnement n°P150 au sein de la [Adresse 3] [Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 910 euros, outre des provisions pour charges de 129,52 euros par mois pour le logement et un loyer mensuel de 60 euros, outre des provisions pour charges de 7,25 euros par mois pour le stationnement.

Par acte de Commissaire de Justice du 1er juillet 2025, remis à étude, la société anonyme CDC HABITAT a fait assigner Madame [S] [A] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, statuant en référé, lors de son audience du 3 février 2026, sur le fondement des article 834, 835 du code de procédure civile et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

constater que les deux baux à effet au 26 septembre 2024 établis pour le logement d’une part, et pour l’emplacement de stationnement d’autre part, liant Madame [S] [A], d’une part, et la société anonyme CDC HABITAT, d’autre part, ont été résiliés de plein droit à la date du 21 mars 2025 ; déclarer Madame [S] [A] occupante sans droit ni titre ;ordonner à Madame [S] [A] ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux sans délai et dire qu’à défaut par elle de ce faire, ils pourront être expulsés par tous moyens de droit avec l’assistance de la force publique si besoin est ; dire et juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais de l’expulsée ;condamner Madame [S] [A] à payer à la société anonyme CDC HABITAT la somme de 1 655,10 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif arrêté au 24 mars 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 646,71 euros à compter du 21 janvier 2025, date du commandement de payer et à compter du présent exploit introductif d’instance pour le surplus, et ce jusqu’à parfait achèvement ;condamner Madame [S] [A] à payer à la société anonyme CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant justifié des loyers, de leur indexation et des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite des baux (logement et stationnement), jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [S] [A] à payer à la société anonyme CDC HABITAT la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Madame [S] [A] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 21 janvier 2025, de l’assignation et de sa notification au Préfet.

Le rapport du Pôle médico-social n’a pas été adressé au Greffe.

Lors de l’audience du 3 février 2026, la société anonyme CDC HABITAT, représentée, a réitéré ses prétentions et indiqué que le dernier règlement du loyer par la locataire datait du 26 mai 2025. Elle a déposé un décompte arrêté au 27 janvier 2026 actualisant la dette à la somme de 11 256,60 euros.

Madame [S] [A] était présente. Elle a indiqué ne pas avoir disposé du temps nécessaire pour préparer ses pièces en raison de son état de santé. Elle a ajouté qu’elle avait trois enfants à charge, qu’elle percevait des revenus mensuels de 2 150 euros au titre de son emploi à mi-temps en SUISSE. Elle a exprimé son accord pour régler, en sus du loyer courant, la somme de 500 euros chaque mois.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 21 avril 2026, la défenderesse devant produire les pièces justifiant sa situation vis-à-vis de la Caisse d’allocations familiales, son contrat de travail et un bulletin de salaire avant le 15 mars 2026.

Par courriel adressé au Greffe et à la partie adverse le 15 mars 2026, Madame [S] [A] a produit les pièces susvisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat du 11 septembre 2024 portant sur le stationnement constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé le même jour, de sorte que le sort du contrat de location du stationnement suivra celui du contrat d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation a été signé le 11 septembre 2024. La clause résolutoire insérée au contrat (article 7) prévoit qu’à défaut du paiement intégral des loyers ou des charges au terme convenu, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 21 janvier 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de six semaines, la somme de 2 646,71 euros visant les clauses résolutoires des contrats de baux et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats est acquise de plein droit au 5 mars 2025, soit six semaines après la signification du commandement de payer demeuré sans effet.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Madame [S] [A] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si les baux étaient restés en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de décembre 2025 comprise, arrêtée au 27 janvier 2026, s’élève à la somme de 10 914,72 euros, après déduction des frais de contentieux (146,39 euros en mars 2025, 13 euros en juin 2025 et 182,49 euros en août 2025), qui ne constituent pas des charges locatives de la somme réclamée de 11 256,60 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [S] [A] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer, à titre provisionnel, cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 646,71 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait achèvement.

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Madame [S] [A] sollicite le bénéfice de délais de paiement proposant de verser la somme de 500 euros par mois en complément du loyer mensuel. La société anonyme CDC HABITAT ne s’est pas prononcée sur cette demande.

Il ressort du décompte actualisé produit par la bailleresse que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer depuis le mois de mars 2025 et que le dernier règlement, d’un montant de 850 euros, remonte au mois de mai 2025.

Toutefois, à l’audience, la locataire fait état d’une amélioration notable de sa situation financière, déclarant percevoir des revenus mensuels de 2 150 euros. La défenderesse justifie d’un contrat d’engagement au sein de la [Localité 3]-[Localité 4] de [Localité 5] en tant qu’assistante dentaire jusqu’en décembre 2026 et produit des bulletins de salaires pour les mois de novembre, décembre et janvier 2026 mentionnant un salaire allant de 1 960 à 2 496,45 francs suisses. Par ailleurs, elle verse également une attestation de paiement de la Caisse d’allocations familiales du 13 mars 2026 justifiant le versement d’une allocation d’aide au logement de 557 euros par mois.

Dès lors, compte tenu des revenus et des aides au logement perçus, de sa situation familiale comprenant trois enfants en bas âge à sa charge et de l’absence d’opposition exprimée par le bailleur, il y a lieu d’octroyer à la défenderesse des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 500 euros. Les effets des clauses résolutoires insérées dans les contrats de bail seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où les clauses résolutoires reprendraient leurs effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de la défenderesse et de la condamner, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si les baux étaient restés en vigueur.

Madame [S] [A], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 5 mars 2025 des contrats de baux conclus entre la société anonyme CDC HABITAT, d’une part, et Madame [S] [A], d’autre part, portant sur un logement n°B011 et un stationnement n°P150 au sein de la [Adresse 3] [Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 2], par l’effet des clauses résolutoires y étant insérées ;

CONDAMNE Madame [S] [A] à payer à la société anonyme CDC HABITAT, à titre de provision, la somme de 10 914,72 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, échus et laissés impayés, arrêtée au 27 janvier 2026, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 sur la somme de 2 646,71 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait achèvement ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires ;

AUTORISE Madame [S] [A] à se libérer de cette somme en procédant à 22 versements mensuels et successifs de 500 euros et une 23ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;

DISONS que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DISONS que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et sans qu’il soit nécessaire d’effectuer la moindre formalité,

la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;les clauses résolutoires produiront l’ensemble de leurs effets et les dispositions suivantes s’appliqueront ;

CONDAMNE Madame [S] [A] à payer à la société anonyme CDC HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si les contrats de location s’étaient poursuivis, de leur résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

ORDONNE à Madame [S] [A] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [S] [A] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [A] à payer à la société anonyme CDC HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [A] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION