TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 MARS 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00145 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FEBB

AFFAIRE : Société CDC HABITAT / [Y] [G] [W], [H] [C]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 20 Janvier 2026

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL AVOCALP représentée par Maître Marion PUY, avocats au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [Y] [G] [W]

né le 14 Mars 1990 à [Localité 1] (CONGO), demeurant [Adresse 2]

comparant

Mme [H] [C]

née le 15 Septembre 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparante, représentée par Mr [Y] [G] [W] en vertu d’un pouvoir de représentation en date du 20 janvier 2026

Expédition délivrée à

Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme CDC HABITAT a, par contrats signés les 12 et 13 mai 2023, donné à bail à Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] un logement n°334688, une annexe n°334687 et un stationnement n°334699 au sein de la résidence [Y], située [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 867 euros, outre des provisions pour charges de 225,26 euros par mois pour le logement et l’annexe et un loyer mensuel de 80 euros, outre des provisions pour charges de 18,18 euros par mois pour le stationnement.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 28 février 2025, remis à étude, la société anonyme CDC HABITAT a fait assigner Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, statuant en référé, lors de son audience du 18 novembre 2025, sur le fondement des article 834, 835 du code de procédure civile et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

constater que les baux en date des 12 et 13 mai 2023 liant Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W], d’une part, et la société anonyme CDC HABITAT, d’autre part, ont été résiliés de plein droit à la date du 25 novembre 2024 ; déclarer Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] occupants sans droit ni titre ;ordonner à Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] ainsi qu’à tous occupants de leur chef de quitter les lieux sans délai et dire qu’à défaut par eux de ce faire, ils pourront être expulsés par tous moyens de droit avec l’assistance de la force publique si besoin est ; dire et juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais des expulsés ;condamner solidairement Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] à payer à la société anonyme CDC HABITAT la somme de 4 605,79 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2024, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 241,48 euros à compter du 25 septembre 2024, date du commandement de payer et à compter du présent exploit introductif d’instance pour le surplus ;condamner solidairement Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] à payer à la société anonyme CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant justifié des loyers, de leur indexation et des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite des baux (logement et stationnement), jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner solidairement Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] à payer à la société anonyme CDC HABITAT la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 25 septembre 2024, de l’assignation et de sa notification au Préfet.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 23 octobre 2025 par le Pôle médico-social, indiquant que Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] ne s’étaient pas présentés au rendez-vous proposé.

Lors de l’audience du 18 novembre 2025, la société anonyme CDC HABITAT, représentée, a réitéré ses prétentions et indiqué que les locataires n’avaient pas repris le versement intégral du loyer courant à l’exception des mois d’octobre et de novembre 2025.

Madame [H] [C] était non comparante tandis que Monsieur [Y] [G] [W] était présent. Il a indiqué souhaiter rester dans les lieux, qu’ils avaient trois enfants, qu’il avait réglé la somme de 4 500 euros le 18 septembre 2025 mais qu’il n’avait pas repris le versement du loyer courant. Il a également fait valoir qu’il attendait de percevoir le chômage et qu’il serait ensuite en capacité de verser 300 euros par mois en complément du loyer pour apurer la dette locative. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 janvier 2026 pour permettre aux défendeurs de produire des pièces sur leur situation financière.

Lors de cette nouvelle audience, la société anonyme CDC HABITAT, représentée, a réitéré ses prétentions et a indiqué que les locataires n’avaient toujours pas repris le versement intégral du loyer courant. Elle a déposé un décompte arrêté au 6 janvier 2026 actualisant la dette à la somme de 5 600,11 euros.

Madame [H] [C], représentée, et Monsieur [Y] [G] [W], présent, ont indiqué que ce-dernier avait trouvé un emploi lui procurant des revenus de 3 500 euros net et qu’ils avaient mis en vente leur voiture. Ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement. L’affaire a de nouveau été renvoyée à l’audience du 20 janvier 2026 pour permettre la production des justificatifs par les défendeurs.

A l’audience du 20 janvier 2026, l’affaire a été retenue. La société anonyme CDC HABITAT, représentée, a réitéré ses prétentions et indiqué que les locataires leur avaient transmis des pièces la veille de l’audience. Elle a déposé un décompte actualisant la dette à la somme de 5 300 euros et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [H] [C], représentée, et Monsieur [Y] [G] [W], présent, ont indiqué avoir proposé au bailleur un échelonnement pour apurer la dette locative. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 300 euros par mois en complément du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 17 mars 2026, les défendeurs devant produire les pièces justifiant leur situation financière avant le 27 janvier 2026.

Au 3 février 2026, aucune pièce complémentaire n’a été adressée au Greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat du 12 mai 2023 portant sur le stationnement constitue un accessoire du contrat portant sur le logement et l’annexe signé les 12 et 13 mai 2023, de sorte que le sort du contrat de location du stationnement suivra celui du contrat d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation a été signé les 12 et 13 mai 2023. La clause résolutoire insérée au contrat (article 7) prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 25 septembre 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 4 241,48 euros visant les clauses résolutoires des contrats de baux et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats est acquise de plein droit au 26 novembre 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de janvier 2026 comprise, arrêtée au 19 janvier 2026, s’élève à la somme de 5 102,06 euros, après déduction des frais de contentieux (13 euros en janvier 2025 et 185,05 euros en avril 2025), qui ne constituent pas des charges locatives de la somme réclamée de 5 300,11 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer, à titre provisionnel, cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4 241,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait achèvement.

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] sollicitent le bénéfice de délais de paiement proposant de verser la somme de 300 euros par mois en complément du loyer mensuel. La société anonyme CDC HABITAT s’oppose à cette demande.

Il ressort du décompte actualisé produit par la bailleresse que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer. S’ils ont procédé à des virements ponctuels de montants importants (7 500 euros en février 2025, 4 500 euros en septembre 2025 et 1 566,06 euros en janvier 2026), ces virements n’ont pas permis de réduire significativement la dette, laquelle s’élève encore à la somme de 5 102,06 euros au 19 janvier 2026.

En outre, malgré les demandes réitérées du Tribunal et les différents renvois d’audience destinés à leur permettre de produire les justificatifs nécessaires, aucune pièce n’a été communiquée permettant d’apprécier leurs capacités financières à régler le loyer courant et un complément de loyer. Leur demande sera par conséquent rejetée.

Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 26 novembre 2024 des contrats de baux conclus entre la société anonyme CDC HABITAT, d’une part, et Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W], d’autre part, portant sur un logement n°334688, une annexe n°334687 et un stationnement n°334699 au sein de la résidence [Y], située [Adresse 4] à [Localité 3], par l’effet des clauses résolutoires y étant insérées ;

ORDONNE à Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] de libérer les locaux de leur personne, de leurs biens et de toute occupation de leur chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] à payer à la société anonyme CDC HABITAT la somme provisionnelle de

5 102,06 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 4 241,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait achèvement ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] à payer à la société anonyme CDC HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si les contrats de location s’étaient poursuivis, de leur résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [C] et Monsieur [Y] [G] [W] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, la présente ordonnance a été signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,