TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 JANVIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00070 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E5EE

AFFAIRE : [V] [C] [Y] [T] / [P] [K] [H] épouse [W], [Z] [F] [E]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 7 janvier 2025, décision mise en délibéré au 11 mars 2025 prorogée à l’audience du 13 janvier 2026

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

Mme [V] [C] [Y] [T]

née le 17 Février 1952 à [Localité 4], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DEFENDEURS

Mme [P] [K] [H] épouse [W]

née le 28 Août 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Corine BIGRE de la SELAS AGIS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

M. [Z] [F] [E]

né le 20 Septembre 1975 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparant à l’audience du 25 juin 2024

Expédition délivrée à

Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] [Y] [T] a, par contrat signé le 1er juin 2022, donné à bail à Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E] un appartement n°19 situé [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 850 euros, outre des provisions pour charges de 145 euros par mois.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 17 janvier 2024, remis à étude, Madame [V] [Y] [T] a fait assigner Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, statuant en référé, lors de son audience du 25 juin 2024, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1104, 1231-5, 1240 du code civil et L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, afin de :

— constater la résiliation de plein droit du bail aux torts exclusifs des locataires ;

— les condamner solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 4 303, 11 euros, correspondant à l’arriéré locatif au 10 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification des commandements de payer, outre les mensualités postérieures jusqu’à l’ordonnance à intervenir ;

— les condamner solidairement, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision des charges locatives qui seront dues à compter de la résiliation du bail, tout mois commencé dû en intégralité jusqu’à la libération effective des lieux ;

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux ;

— autoriser Madame [V] [Y] [T] a entreposé dans un garde-meuble aux frais, risques et périls et défendeurs, dispositions de l’article L. 433 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner in solidum Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E] au paiement d’une somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et ma fondée ;

— rappeler que l’ordonnance de référé et de droit exécutoire à titre provisoire ;

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

Deux rapports du Pôle médico-social ont été adressés au Greffe le 21 novembre 2023. S’agissant de la situation de Madame [P] [H] épouse [W], le Pôle médico-social note que celle-ci s’est mobilisée pour régulariser sa dette locative le plus tôt possible, ayant expliqué que les impayés sont consécutifs à des dépenses exceptionnelles pour réparer son véhicule et qu’elle va solliciter un échelonnement du paiement du solde qu’elle resterait à devoir. S’agissant de Monsieur [Z] [E], celui-ci a expliqué ne jamais avoir habité dans les lieux loués et, s’il entretenait une relation avec Madame [P] [H] épouse [W], le couple s’est séparé en avril 2022. Monsieur [Z] [E] a ajouté ne pas être solvable, étant sans emploi et à la recherche d’un logement actuellement. Il a ajouté ne pas parvenir à entrer en contact avec Madame [P] [H] épouse [W].

Lors de l’audience du 25 juin 2024, seules les parties défenderesses ont comparu, Madame [P] [H] épouse [W] étant représentée par son Conseil. Elle a déclaré avoir payé les sommes dues à l’agence immobilière et a sollicité un renvoi de l’affaire à une prochaine audience. Monsieur [Z] [E] a signalé que le couple était séparé, qu’il disposait désormais d’un appartement à [Localité 6] et qu’il n’était pas parvenu à joindre Madame [P] [H] épouse [W].

L’affaire, après avoir fait l’objet de renvois pour permettre aux parties d’échanger leurs conclusions, a été retenue à l’audience du 7 janvier 2025. Madame [V] [Y] [T] et Madame [P] [H] épouse [W] ont déposé leur dossier de plaidoirie auquel elles se sont oralement référées. Monsieur [Z] [E] n’a pas comparu.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, Madame [V] [Y] [T] a renouvelé ses demandes initiales et a actualisé le montant de la dette locative due, à titre provisionnel et de façon solidaire, par les deux parties défenderesses à la somme de 2 029, 37 euros.

Selon ses conclusions responsives, Madame [P] [H] épouse [W] a demandé, à titre principal, que la demanderesse soit déboutée de l’intégralité de ses prétentions et, à titre subsidiaire, que lui soit accordé un délai de 12 mois pour régler le reliquat et que la demanderesse soit déboutée de toute demande contraire et de l’intégralité de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 13 janvier 2026 a, après prorogations.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 1er juin 2022. La clause résolutoire du contrat (article VIII) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance à chacun des défendeurs, le 5 avril 2023 et le 2 mai 2023, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 2 337, 03 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 3 juillet 2023, soit deux mois après la signification la plus tardive du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Il ressort du décompte actualisé à la date du 4 décembre 2024 produit aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de novembre 2024 comprise, s’élève à la somme de 1 717, 37 euros, après déduction des honoraires de location (312 euros) qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme totale réclamée (2 029, 37 euros). La justification d’un paiement libératoire de Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer, à titre provisionnel, cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du 2 mai 2023 et jusqu’à parfait paiement.

2. Sur la demande de délai de paiement de Madame [P] [H] épouse [W]

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [P] [H] épouse [W] sollicite les délais de paiement les plus larges. Madame [V] [Y] [T], quant à elle, s’y oppose.

Il ressort du dernier décompte actualisé que Madame [P] [H] épouse [W] a repris le versement du loyer courant depuis le mois de septembre 2023, même si aucun versement n’a été effectué en septembre 2024.

Madame [P] [H] épouse [W] justifie avoir, par ses versements, contribué à la diminution de la dette initiale. Les arriérés de loyers et de charges, objet du commandement de payer, ont ainsi été réglés.

La défenderesse démontre donc être en capacité d’acquitter le montant du loyer. Des délais de paiement lui seront par conséquent accordés en retenant une mensualité de 80 euros par mois afin que le reliquat de la dette locative puisse être apuré d’ici deux années et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E] et de les condamner solidairement, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le bail était resté en vigueur. Ces indemnités porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil.

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’obligation, pour Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

3. Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [V] [Y] [T]

La mise en œuvre de la responsabilité civile sur le fondement de l’article 1240 du code civil suppose de démontrer l’existence d’un dommage, d’un fait générateur et d’un lien de causalité entre eux.

Madame [V] [Y] [T] demande que les parties défenderesses soient condamnées à des dommages-intérêts en raison de leur résistance qu’elle estime abusive.

Cependant, le paiement des loyers a repris depuis la délivrance des commandements de payer. L’abus allégué n’est donc pas démontré.

Madame [V] [Y] [T] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

4. Sur les mesures accessoires

Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût des commandements de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 400 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 3 juillet 2023, la résiliation du contrat de location conclu le 1er juin 2022 entre Madame [V] [Y] [T], d’une part, et Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E], d’autre part, et portant sur un appartement n°19 situé [Adresse 2], cave n°25 au sous-sol du bâtiment A, à [Localité 10], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E] à payer à Madame [V] [Y] [T], à titre provisionnel, la somme de 1 717, 37, arrêtée au 4 décembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échéance du mois de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

AUTORISE Madame [P] [H] épouse [W] à se libérer de cette somme en 21 versements mensuels et successifs de 80 euros, en plus du loyer courant et des charges, et une 22ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et sans qu’il soit nécessaire d’effectuer la moindre formalité,

la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;la clause résolutoire produira l’ensemble de ses effets et les dispositions suivantes s’appliqueront ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E] à payer Madame [V] [Y] [T] une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de location s’était poursuivi, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

ORDONNE à Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E] de libérer les locaux de leur personne, de leurs biens et de toute occupation de leur chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus et CONDAMNE solidairement Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E] au paiement de la somme correspondant aux astreintes dues ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

DÉBOUTE Madame [V] [Y] [T] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E] à payer à Madame [V] [Y] [T] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [H] épouse [W] et Monsieur [Z] [E] aux dépens de l’instance comprenant le coût des commandements de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, la présente ordonnance a été signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,