TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02109 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FAXN

AFFAIRE : [N] [I], [K] [Q] / [U] [E], [T] [E]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 20 Janvier 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEURS

Madame [N] [I] née le 10 Août 1969 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Laurence ROUGET de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

Monsieur [K] [Q] né le 05 Mai 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laurence ROUGET de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEURS

Monsieur [U] [E] né le 05 Octobre 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Paul-marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Madame [T] [E] née le 05 Octobre 1981 à [Localité 4] (Algérie), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Paul-marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement contradictoire en date du 4 novembre 2025, le Juge des contentieux de la protection de THONON-LES-BAINS a ordonné la réouverture des débats aux fins de production, par Madame [N] [I] et Monsieur [K] [Q], d’un diagnostic de performance énergétique réalisé postérieurement au 1er janvier 2023 et d’un décompte détaillé de la dette locative à compter du 24 août 2022, a renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 9 décembre 2025, a sursis à statuer dans cette attente sur l’ensemble des demandes et a réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 9 décembre 2025 et a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties d’échanger leurs conclusions puis d’un ultime renvoi à l’audience du 20 janvier 2026 lors de laquelle les parties ont déposé leurs dernières écritures auxquelles elles se sont référées.

Madame [N] [I] et Monsieur [K] [Q] ont renouvelé leurs demandes sollicitant que le Juge :

— déboute Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] de l’ensemble de leurs contestations et demandes ;

— constate la résiliation du bail conclu entre les parties le 17 juillet 2018 a la date d’expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer valant mise en demeure, et resté sans effet ;

— dise et juge en conséquence que dise et juge sont occupants sans droit ni titre de l’appartement dont s’agit, et devront libérer les lieux occupés sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dise et juge que faute par eux d’exécuter volontairement le jugement, Madame [N] [I] et Monsieur [K] [Q] seront autorisés à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à l’expulsion de tous biens et occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamne solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] à payer une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail équivalente au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de celui-ci, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, et jusqu‘au départ de Madame [N] [I] et Monsieur [K] [Q] ;

— condamne solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] à payer à Madame [N] [I] et Monsieur [K] [Q] la somme de 4 885, 26 euros, représentant les loyers et charges échues et restées impayées au 7 août 2024, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer ;

— condamne solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] à payer à Madame [N] [I] et Monsieur [K] [Q] la somme de 1 500 euros, par application de l’article 700 du code de procédure Civile ;

— dise n‘y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamne solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 7 mai 2024.

Madame [N] [I] et Monsieur [K] [Q] ont également remis un décompte détaillé du 1er février 2020 au 14 novembre 2025 actualisant le montant de la créance locative à la somme de 2 722, 38 euros ainsi que l’expertise réalisée par la société QUALICONTROL le 3 mars 2022.

Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] se sont, pour leur part, référés à leurs demandes formulées avant la réouverture des débats.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 19 mai 2026 après prorogations.

MOTIFS

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment eu pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 17 juillet 2018. La clause résolutoire du contrat (article VIII) prévoit qu’à défaut de paiement des sommes dues au titre du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Ce délai, accepté par les parties, demeure applicable, car elle constitue la loi entre elles, nonobstant la possibilité de le réduire, conformément à la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668 laquelle n’interdit pas de convenir que la clause résolutoire produira ses effets plus de six semaines après la délivrance d’un commandement de payer laissé infructueux.

Il est justifié de la délivrance, le 7 mai 2024, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois, la somme de 3 145, 72 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La cause du commandement n’ayant pas été soldée pendant le délai de deux mois, il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 8 juillet 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

2. Sur la demande de paiement

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats, après leur réouverture, que la dette de loyers et charges échus et laissés impayés, échéance du mois de novembre 2025 comprise, arrêtée au 14 novembre 2025, s’élève à la somme de 2 722, 38 euros.

Il y a lieu d’appréciser les contestations de Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E].

En ce qui concerne les taxes d’enlèvement des ordures ménages

Il s’avère que prenant en compte la réclamation de leurs locataires, Madame [N] [I] et Monsieur [K] [Q] ont remboursé, en février 2025, la moitié des taxes d’enlèvement des ordures ménagères perçues en 2023 et 2024, soit la somme totale de 394, 50 euros, puisqu’ils occupent un étage du bâtiment où sont situés les lieux loués.

Sur la révision du loyer

Selon l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. L’article 17-1 III de cette même loi, modifiée par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 entrée en vigueur un an après la publication de la loi au Journal Officiel, le 24 août 2021, dispose que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II de l’article 17-1 ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il ressort de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

À la suite de la réouverture des débats, Madame [N] [I] et Monsieur [K] [Q] ont remis un nouveau diagnostic de performance énergétique établi le 3 mars 2022 selon lequel le logement loué à Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] relève de la classe G pour ses consommations énergétiques, de sorte que les bailleurs ne peuvent procéder à la révision annuelle du loyer dans les conditions de l’article 17 I de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les révisions de loyers appliquées à compter d’octobre 2023, de septembre 2024 et d’août 2025 devront être remboursées aux locataires, soit la somme totale de 936, 58 euros correspondant :

— pour la révision de loyer appliquée d’octobre 2023 à août 2024, à un montant de 278, 30 euros, soit 25, 30 euros par mois [montant du loyer révisé à compter d’octobre 2023 (748, 78 euros) – montant du loyer appliqué jusqu’en septembre 2023 (723, 48 euros)] pendant onze mois ;

— pour la révision de loyer appliquée de septembre 2024 à août 2025, à un montant de 546, 59 euros, soit 49, 69 euros par mois [montant du loyer révisé à compter de septembre 2024 (773, 17 euros) – montant du loyer appliqué jusqu’en septembre 2023 (723, 48 euros)] pendant onze mois ;

— pour la révision de loyer appliqué de septembre 2025 à novembre 2025, un montant de 111, 69 euros, soit 37, 23 euros par mois [montant du loyer révisé à compter d’août 2025 (760, 71 euros) – montant du loyer appliqué jusqu’en septembre 2023 (723, 48 euros)] pendant trois mois.

Sur le montant de la dette locative

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats, après leur réouverture, que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de novembre 2025 comprise, arrêtée au 14 novembre 2025, s’élève à la somme de 1 436, 62 euros, après déduction des frais d’assignation et de commandement de payer (182, 49 euros + 166, 69 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, et du montant des révisions remboursées (936, 58 euros) de la somme réclamée de 2 722, 38 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les solidaiement condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024, date de la signification du commandement de payer, et jusqu’à parfait achèvement.

3. Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] sollicitent l’octroi de délais de paiement durant 24 mois en supplément du loyer courant. Les informations recueillies lors de l’enquête sociale permettent de confirmer que les défendeurs disposent des capacités financières pour apurer leur dette locative dont le montant a diminué durant la procédure en raison de la reprise du paiement des loyers et de suppléments versés pour la solder ainsi que du versement des aides au logement. Cependant, il sera observé que Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] paraissent avoir suspendu le paiement du loyer résiduel depuis juin 2025, la Caisse d’allocations familiales leur ayant attribué en novembre 2025 une aide de 3 240, 28 euros correspondant à un arriéré de septembre 2023 à juillet 2025.

Compte tenu de ces éléments, il sera octroyé aux défendeurs des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 140 euros. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion des défendeurs et de les condamner solidairement, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le bail était resté en vigueur.

L’obligation, pour Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] ainsi que pour tout occupant de leur chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

4. Sur les mesures accessoires

Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer.

Chaque partie obtenant partiellement satisfaction, elle supportera la charge de ses propres frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

CONSTATE à la date du 8 juillet 2025, la résiliation du contrat de location signé le 17 juillet 2018 entre Madame [N] [I] et Monsieur [K] [Q], d’une part, et Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E], d’autre part, et portant sur un appartement et une place de parking au sein d’un bâtiment situé [Adresse 2] à [Localité 5], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] à payer à Madame [N] [I] et Monsieur [K] [Q], la somme de

1 436, 62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échus et laissés impayés, arrêtée au 14 novembre 2025, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 et jusqu’à parfait achèvement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

AUTORISE Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] à se libérer de cette somme en procédant à 10 versements mensuels et successifs de 140 euros et une 11ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;

DISONS que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DISONS que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et sans qu’il soit nécessaire d’effectuer la moindre formalité,

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

— la clause résolutoire produira l’ensemble de ses effets et les dispositions suivantes s’appliqueront ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] à payer à Madame [N] [I] et Monsieur [K] [Q] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres aux bailleurs, ou par l’expulsion ;

ORDONNE à Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] de libérer les locaux de leur personne, de leurs biens et de toute occupation de leur chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus et CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] au paiement de la somme correspondant aux astreintes dues à à Madame [N] [I] et Monsieur [K] [Q] ;

DIT que chaque partie supportera ses frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [E] et Madame [T] [E] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,