TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00868 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FEQT

AFFAIRE : Etablissement public OPH LEMAN HABITAT / [I] [K], [L] [S]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 09 Décembre 2025, décision mise en délibéré au 17 février 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OPH LEMAN HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [G], employée au sein de LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux

DEFENDEURS

Mme [I] [K] née [D]

née le 06 Juin 1983 à [Localité 1] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 2]

comparante

M. [L] [S]

né le 04 Juillet 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a, par contrat signé le 18 mars 2020, donné à bail à Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] un logement n°5 au sein du bâtiment 1, entrée 1, de l’ensemble immobilier [Adresse 2], situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 228,09 euros, hors charges.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 17 avril 2025, l’un transformé en procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de Monsieur [L] [S] et l’autre, remis à étude s’agissant de Madame [I] [K], l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a fait assigner Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 9 décembre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— dire et juger recevable l’action de l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;

— concilier les parties si faire se peut ;

A défaut :

— constater que la résiliation du bail est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer les loyers rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et en application de ladite clause résolutoire insérée dans le contrat de location ;

A défaut :

— prononcer la résiliation du bail entre les parties ;

— prononcer que Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] sont devenus occupants sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] et de tout occupant de leur chef du logement n°5 au sein du bâtiment 1, entrée 1, de l’ensemble immobilier [Adresse 2], situé [Adresse 2] à [Localité 3], dès la signification de la présente décision, et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification, passée cette date ils pourront être expulsés par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] au paiement de la somme de 2 857,37 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025 suivant décompte annexé au présent acte ;

— condamner solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du mois d’avril 2025 et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— condamner solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la Préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

Un rapport du Pôle médico-social concernant Madame [I] [K] a été adressé au Greffe le 18 novembre 2025 indiquant qu’elle était séparée de Monsieur [L] [S], aucune procédure de divorce n’ayant toutefois été engagée, qu’ils ont ensemble un enfant en bas-âge dont elle assume seule la charge, que son époux a quitté le logement en juin 2021 après avoir donné congé au bailleur, que les impayés du loyer ont débuté en octobre 2024 en raison de difficultés de gestion budgétaire, qu’un plan d’apurement de la dette locative prévoyant un complément de loyer de 100 euros par mois a été négocié avec le bailleur mais n’a pas été respecté, que les aides au logement ont été suspendues, que Madame [I] [K] n’a pas repris le paiement du loyer, qu’elle indiquait travailler en tant qu’hôtesse de caisse en magasin, mais être en arrêt maladie depuis juin 2025. Le service a recommandé à Madame [I] [K] de quitter le logement pour cesser l’augmentation de la dette locative, mais le bailleur, contacté par le service en novembre 2025, a indiqué qu’elle s’était maintenue dans les lieux. Le service n’a plus réussi à joindre la locataire depuis leur dernier échange en juin 2025.

S’agissant de Monsieur [L] [S], un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 17 octobre 2025 indiquant qu’il ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé.

Lors de l’audience du 9 décembre 2025, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, représenté, a réitéré ses prétentions et déposé un décompte arrêté au 8 décembre 2025 actualisant la dette à la somme de 6 267,12 euros. Il a indiqué que Monsieur [L] [S] avait quitté le logement en 2024.

Madame [I] [K], présente, a indiqué qu’elle allait libérer le logement et le vider et qu’elle avait déposé un dossier de surendettement en novembre 2025. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros par mois et a précisé qu’elle ne travaille plus depuis août 2025.

Monsieur [L] [S] n’était ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 18 mars 2020. La clause résolutoire insérée au contrat (article 21) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 4 décembre 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 1 366,04 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 5 février 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [I] [K] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de condamner solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

L’obligation, pour Madame [I] [K] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de novembre 2025 comprise, arrêtée au 8 décembre 2025, s’élève à la somme de 6 267,12 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait achèvement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [I] [K] sollicite des délais de paiement, proposant de verser la somme de 100 euros en plus de son loyer courant.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que Madame [I] [K] n’a pas repris le paiement intégral du loyer, le dernier virement de la défenderesse datant d’avril 2025. Par ailleurs, Madame [I] [K] ne produit aucune pièce permettant de s’assurer de ses capacités financières pour régler le loyer mensuel et un complément de loyer, déclarant au contraire à l’audience être sans emploi depuis août 2025. Sa demande sera par conséquent rejetée.

Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 5 février 2025 du contrat de location conclu entre l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, d’une part, et Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S], d’autre part, portant sur un logement n°5 au sein du bâtiment 1, entrée 1, de l’ensemble immobilier [Adresse 2], situé [Adresse 2] à [Localité 3], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus, et CONDAMNE solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] à la payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] à payer à l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT la somme de

6 267,12 euros, arrêtée au 8 décembre 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE Madame [I] [K] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [K] et Monsieur [L] [S] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,