TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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8ème chambre

2ème section

N° RG 22/01082

N° Portalis 352J-W-B7F-CVY4L

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Septembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 sis [Adresse 7] représenté par son syndic, la société FONCIA RIVE DROITE

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par Maître Estelle GARNIER de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #PN702

DÉFENDERESSE

Société [Adresse 12] PATRIMOINE

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître Malicia DONNIOU de la SELARL GINKGO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0114

Décision du 05 Septembre 2024

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/01082 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVY4L

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Anita ANTON, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-présidente

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience du 13 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Lors de la conception puis la réalisation du projet d’aménagement du quartier Front de Seine dans les années 1960-1970, la SEMEA XV a été mandatée afin de procéder à l’acquisition de l’ensemble du foncier nécessaire à la réalisation de ce projet, en vue de le requalifier, de l’aménager et de céder des droits à construire.

Dans ce cadre, aux termes d’une convention conclue le 29 juin 1968, la SEMEA XV a acquis de la Compagnie Industrielle des Télécommunications dite CIT un terrain de 11.888 m² situé sur [Adresse 6], [Adresse 4] et [Adresse 3] dans le [Localité 5].

Selon cette convention et en contrepartie de la vente du terrain susvisé, la Compagnie Industrielle des Télécommunications dite CIT a acquis en retour des droits à construire permettant l’édification de 3 immeubles à usage d’habitation :

— le 1er sur le terrain vendu, bâtiment dénommé H18 et désormais Perspective 2 ;

— le 2ème sur l’ilot délimité par la [Adresse 15], l’ancienne [Adresse 17], la [Adresse 16] et la [Adresse 18], bâtiment dénommé H13 et désormais Panorama ;

— le 3ème sur le même ilot, bâtiment dénommé H14 et désormais Perspective 1, propriété du syndicat des copropriétaires Tour Perspective 1.

La particularité de l’immeuble Perspective 1 compris dans l’ilot dénommé Centaure Verseau est qu’il n’est pas en bord de Seine mais en retrait de celle-ci, un espace libre relativement conséquent étant situé devant la façade Nord-Ouest de ce bâtiment.

La convention signée en 1968 prévoit, en son article 11 du titre III (page 7) relatif aux droits cédés à la Compagnie Industrielle des Télécommunications, une hauteur maximale des constructions.

Cette prescription a été respectée et le centre commercial de [Adresse 12] construit dans les années 1970 de part et d’autre de la [Adresse 18] ne dépassait pas les hauteurs autorisées devant l’immeuble Perspective 1.

Dans les années 2003-2007, un programme de rénovation du centre commercial [Adresse 12] et du quartier a été présenté aux riverains par la SEMEA XV, devenue SEMPARISEINE.

Ce projet a fait l’objet de négociations avec les associations de riverains (ASFS, ADB 15), car, à l’origine, il prévoyait un étage supplémentaire destiné à un restaurant panoramique.

En 2005, la rénovation du quartier du Front-de-Seine, séquencé en îlots, a débuté.

Le 2 juillet 2018, la société [Adresse 12] Patrimoine a déposé une demande de permis de construire visant à l’aménagement de la toiture de l’ilot Verseau devenu Panoramic, avec la création de l’extension d’un restaurant, un édicule d’ascenseur, et de trémies d’escalier.

Par un arrêté du 15 février 2019, la mairie de [Localité 14] a refusé la demande.

Le 3 avril 2019, la société [Adresse 12] Patrimoine a déposé une déclaration préalable auprès des services de la ville de [Localité 14] en vue d’aménager la toiture de l’ilot Panoramic du centre commercial afin de rendre une partie accessible au public pour accueillir une terrasse de restaurant d’une superficie de 280 m².

Au cours de l’été 2019, un affichage a été effectué à la demande de la société [Adresse 12] Patrimoine sur une des façades du centre commercial [Adresse 18], relatif « à une décision implicite de non-opposition à déclaration préalable n°DP 07511519V0151 du 3 juin 2019 ».

Par une requête en date du 25 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 et Monsieur [Z] [G], propriétaire d’un appartement dans cette Tour donnant sur la toiture terrasse de l’ilot Panoramic, ont formé un recours devant le tribunal administratif de Paris afin d’en obtenir l’annulation.

Parallèlement à ce recours en annulation, un référé suspension a été formé devant le même tribunal afin d’obtenir la suspension de la décision implicite de non-opposition à déclaration préalable. Par une ordonnance du 16 décembre 2019, la décision implicite de non-opposition à déclaration préalable a été suspendue.

Le 31 décembre 2019, la société [Adresse 12] Patrimoine s’est pourvue en cassation devant le Conseil d’Etat. Le 25 mars 2020, le pourvoi a fait l’objet d’une décision de non-admission.

Par un jugement du 28 janvier 2021, le tribunal administratif de Paris a annulé la décision de non-opposition à déclaration préalable en date du 3 juin 2019.

La ville de [Localité 14] a interjeté appel de ce jugement. Cette instance est pendante devant la cour administrative d’appel de [Localité 14].

Par exploit d’huissier délivré le 19 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 a assigné la société [Adresse 12] Patrimoine devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de faire reconnaitre l’existence d’une servitude non altius tollendi et de voir empêcher toutes constructions sous astreinte.

Par conclusions en réplique n° 1 notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 demande au tribunal de :

«  Vu les articles 686, 689 al.2, 701 du code civil ;

Vu les articles 1217 et suivants du code civil ;

A titre principal,

PRONONCER l’existence d’une servitude non altius tollendi ayant pour fonds servant la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] et pour fonds dominant la parcelle cadastrée section [Cadastre 2], interdisant au fonds servant d’édifier des constructions au-delà de la côte 50 NGF et affectant la totalité de la toiture terrasse de la construction existante à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien,

A titre subsidiaire,

PRONONCER l’existence d’un engagement souscrit par la SNC [Adresse 12] Patrimoine de ne pas construire au-delà de la côte 50 NGF sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] et d’affecter la totalité de la toiture terrasse de la construction existante à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société [Adresse 12] Patrimoine à supprimer les constructions qui édifiées au-delà de cette côte de 50 NGF et réaffecter la totalité de la toiture terrasse à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien, et ce sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard courant à compter de la signification du jugement à intervenir.

CONDAMNER la société [Adresse 12] Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Perspective 1 une somme de 20.000 euros au titre des dommages et intérêts.

CONDAMNER la société [Adresse 12] Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Perspective 1 une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ".

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 28 juillet 2022, la société [Adresse 12] Patrimoine demande au tribunal de :

«  Vu les articles 1188, 1190 et 1191 du code civil,

Vu l’article 637 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile

Vu ce qui précède,

Vu les pièces versées au débat

A titre principal,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 de l’ensemble de ses demandes en l’absence de servitude constituée sur la parcelle du n°1 au bénéfice de la parcelle du n° 6 et en l’absence d’engagement de limiter la hauteur des constructions et l’affectation du toit terrasse ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 de l’ensemble de ses demandes en raison de l’interprétation erronée qui est faite des termes de l’article 11 de la convention du 29 juin 1968 ;

DIRE que la servitude non altius tollendi grevant la parcelle du n°1 au bénéfice de la parcelle du n° 6 interdit, au droit de la façade nord-ouest de la Tour Perspective 1 jusqu’à la Seine, de construire au-dessus des crêtes altimétriques suivantes :

I 52.00 NGF ;

I 77.00 NGF dans une zone située a plus de 50 mètres de la façade Nord-Ouest de Ia Tour Perspective 1 à condition que les constructions dépassant la cote altimétrique 52.00 soient comprises entre deux plans verticaux perpendiculaires à la façade Nord-Ouest du bâtiment H14 distants de 15 mètres au plus.

En tout état de cause,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 de sa demande de réparation du préjudice en l’absence d’un quelconque préjudice démontré par le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 à verser à la société [Adresse 12] Patrimoine une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 aux entiers dépens ".

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juillet 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 13 juin 2024.

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 5 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale tendant au prononcé d’une servitude non altius tollendi incluant l’affectation de la toiture terrasse à usage exclusif d’espaces végétalisés non ouvert au public

Le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 soutient que :

— une servitude non altius tollendi existe au profit du fonds lui appartenant qui prend sa source dans la convention précitée du 29 juin 1968 qui relate expressément les modalités selon lesquelles la façade Nord-Ouest de la Tour Perspective 1 doit être protégée de toute construction excédant une hauteur de 14 mètres à partir du sol artificiel (situé au niveau +2 par rapport au sol naturel),

— il ne s’agit pas d’un simple engagement de ne pas construire valable uniquement pour l’opération réalisée à l’époque mais d’une véritable charge pesant sur un fond au profit d’un autre qui sont d’ailleurs parfaitement identifiés dans le cadre de la convention,

— cette convention le stipule expressément : « le Propriétaire accepte sans réserve en son nom et au nom de ses futurs ayants-cause, les dispositions de ce cahier des charges générales et de ce cahier des charges Général et de ce cahier des charges de Réalisation des Bâtiments »,

— un acte authentique n’est pas obligatoire pour acter de l’existence d’une servitude et n’a d’intérêt que pour être publié au service de la publicité foncière à des fins probatoires,

— l’ensemble des parties avait parfaitement connaissance de l’existence de cette servitude constamment rappelée dans les échanges ultérieurs ; ainsi, la SEMEA XV signataire de cette convention et ensuite partie prenante au projet de réhabilitation porté par GECINA et APSYS, a assuré de manière constante le lien entre les différentes parties et a négocié les termes de la servitude : à savoir l’interdiction d’édifier sur la parcelle devant recevoir l’ilot Verseau du centre commercial, des constructions au-delà de la côte 50 NGF,

— cet accord a été accepté par toutes les parties et a été relaté dans différents courriers et notamment celui du 25 novembre 2003 ; il est encore rappelé dans un courrier du 28 novembre 2003 de la SEMEA XV adressé à l’ASFS association de défense des riverains,

— l’existence de cette servitude est également mentionnée par la SEMEA XV auprès du commissaire enquêteur en charge de l’enquête publique relative à la modification du plan local d’urbanisme de [Localité 14] sur le secteur [Adresse 12] et reproduite dans son rapport,

— le propriétaire du centre commercial reprenant les accords antérieurs a consenti une servitude selon laquelle il s’engage à ne pas construire au-dessus de 50 NGF pour l’îlot Verseau au profit du SDC Perspective 1, la toiture terrasse étant affectée à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien,

— l’existence de la servitude est indéniable et doit être respectée par celui qui s’y est engagé et ses ayant droits.

La société [Adresse 12] Patrimoine fait valoir que :

— à aucun moment l’article 11 de la convention du 29 juin 1968 ne prévoit une « charge » au sens du code civil puisque l’organisme de rénovation [la SEMEA 15] ne s’engage qu’à « faire en sorte » que les constructions édifiées, dans le cadre de la réalisation du secteur [Adresse 12] dans les années 70, respectent une certaine hauteur,

— en outre, le périmètre d’application de cet engagement n’est pas précisément délimité, les « héritages » ou fonds concernés n’étant pas non plus identifiés,

— cet engagement n’est jamais qualifié de servitude ni même de charge; au surplus, il n’y est fait aucune référence aux articles du code civil applicables aux servitudes,

— les parties à la convention du 29 juin 1968 ont choisi, à l’époque, de ne pas qualifier cet engagement de servitude, de ne pas faire référence aux textes applicables aux servitudes et de ne pas désigner de fonds servant ni de fonds dominant,

— tout au plus, il pourrait être considéré que cette stipulation se contente de prévoir des règles de hauteur applicables uniquement à l’opération réalisée à l’époque, lesquelles ont été respectées,

— cette convention ne semble constituer qu’un acte préparatoire à la cession des droits de construire,

— en effet, l’article 13 « Actes notariés de cession des droits » précise que les droits de construire, parmi lesquels figure l’engagement susmentionné de faire en sorte de limiter la hauteur des constructions sur l’ilot Verseau, ne seront cédés, de manière définitive, que dans le cadre d’un acte notarié postérieur à la convention,

— tout au plus cette convention semble donc être un avant-contrat ou un contrat cadre dont l’effet n’est pas définitif puisqu’il nécessite un acte notarié postérieur ; d’ailleurs, les stipulations peuvent avoir été modifiées ou précisées dans le cadre des actes notariés réitératifs,

— à aucun moment le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 ne fait état de l’existence de cet acte notarié, ni même de ses stipulations,

— cet engagement, que le syndicat des copropriétaires appelle « servitude », n’est relaté dans aucun des actes notariés relatif au centre commercial situé sur la parcelle du n° 1 ni dans aucun des états hypothécaires concernant cette parcelle,

— les stipulations de la convention du 29 juin 1968 ne constituent pas une servitude de quelque nature qu’elle soit.

Elle soutient encore subsidiairement, si le tribunal devait considérer qu’une servitude a été constituée sur la parcelle du n° 1, parcelle d’assiette du centre commercial appartenant à la société [Adresse 12] Patrimoine, au bénéfice de la parcelle du n° 6 appartenant au syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1, que :

— celle-ci ne saurait avoir le sens qui lui est donné par ledit syndicat dans son assignation,

— l’emprise de la zone supposée grevée par la limite des 14 mètres de hauteur au-dessus du sol artificiel ne concerne donc pas toute la surface de la toiture terrasse du centre commercial de manière uniforme,

— il existe ainsi deux hauteurs maximales prévues par la convention du 29 juin 1968 :

* 52.00 NGF,

* 77.00 NGF dans une zone située à plus de 50 mètres de la façade Nord-Ouest du bâtiment H14 à condition que les constructions dépassant la cote altimétrique 52.00 soient comprises entre deux plans verticaux perpendiculaires à la façade Nord-Ouest du bâtiment H14 distants de 15 mètres au plus,

— la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1, selon laquelle l’article 11 de la convention du 29 juin 1968, interdirait l’édification de toute construction au-dessus de la cote altimétrique 50.00 NGF, méconnait les termes de Ia stipulation sur laquelle elle se fonde.

La société [Adresse 12] Patrimoine ajoute que :

— la demande du syndicat des copropriétaires Tour Perspective 1, outre la servitude non altius tollendi, porte également sur la reconnaissance d’une servitude régissant l’affectation du toit terrasse en limitant l’usage à celui de « terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien »,

— cet engagement ne ressort nullement de la convention du 29 juin 1968, ni même d’une autre servitude qui aurait été publiée,

— aucune limite d’affectation de la toiture terrasse de l’immeuble n’est stipulée.

***

En droit, aux termes de l’article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre.

Le titre consiste en un acte juridique qui identifie le fonds dominant et le fonds servant, et établit ainsi l’assiette de la servitude.

La servitude « non altius tollendi », qui est une servitude non apparente, ne peut donc s’établir que par titre. Elle crée au profit des autres lots, un droit réel attaché à l’immeuble et non un droit personnel.

Cette servitude est celle qui interdit d’élever l’immeuble au-delà d’un certain niveau. Elle suppose la définition d’un référentiel ou plafond permettant de délimiter l’élévation interdite de celle autorisée.

Conformément aux dispositions de l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, l’acte constitutif de servitudes doit permettre l’identification des immeubles. Ainsi, pour chacun des immeubles qu’il concerne, c’est-à-dire tant pour le fonds dominant que pour le fonds servant, l’acte doit indiquer la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale complète (section, numéro du plan et lieu-dit), le lieu-dit étant remplacé par l’indication de la rue et du numéro pour les immeubles situés dans les parties agglomérées des communes urbaines.

S’agissant de l’interprétation des titres constitutifs de servitude, il sera rappelé que les juges du fond sont souverains quant à l’existence et l’étendue de la servitude, sous le contrôle de la Cour de cassation relativement à la dénaturation des titres dans leur interprétation (par exemple : Cass. civ., 25 juin 1914 : Bull. civ. 1914, I, n° 152).

Par ailleurs, il sera également rappelé que selon les articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, pour être opposables aux tiers, tout acte portant ou constatant mutation ou constitution de droits réels immobiliers doit avoir été publié au bureau des hypothèques. Un acte constitutif d’une servitude doit faire l’objet d’une publication pour être opposable aux tiers et notamment à l’acquéreur du bien grevé, en l’absence de mention de la servitude dans l’acte de vente. Les servitudes du fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles ont été mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles ont fait l’objet d’une publication (3ème Civ., 4 octobre 2000 n° 99-10.258 ; 3ème Civ., 27 octobre 1993, n° 91-19.874, bull n° 132 ; 3ème Civ., 23 mai 1991, n° 89-19.363, bull n°151).

Toutefois, la servitude peut également être opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre (3ème Civ., 16 septembre 2009, pourvoi n° 08-16.499, Bull. 2009, III, n°195).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 demande au tribunal de prononcer l’existence d’une servitude non altius tollendi :

— ayant pour fonds servant la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] et pour fonds dominant la parcelle cadastrée section [Cadastre 2],

— interdisant au fonds servant d’édifier des constructions au-delà de la côte 50 NGF,

— et affectant la totalité de la toiture terrasse de la construction existante à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien.

Afin d’établir l’existence d’une servitude dans les termes dont il a saisi le tribunal, le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 verse les pièces suivantes :

Pièce n° 1 – OAP [Adresse 12]- Front de Seine

Pièce n° 2- Convention du 29 juin 1968

Pièce n° 3 – Rapport du commissaire enquêteur et annexes

Pièce n° 4 – Extrait du JDD du 31 mars 2013

Pièce n° 5 – Plans joints à la déclaration préalable DP4

Pièce n° 6 – Ordonnance du 16 décembre 2019

Pièce n° 7 -Jugement du 28 janvier 2021

Pièce n° 8 – Courrier du 25 novembre 2003 de SEMEA 15

Pièce n° 9 -Courrier du 28 novembre 2003 de la SEMEA XV

Pièce n° 10 – Courrier du 23 juillet 2018 du maire du [Localité 5]

Pièce n° 11 K-bis des sociétés [Adresse 12] Patrimoine et Apsys [Adresse 12].

La société [Adresse 12] Patrimoine verse, quant à elle, aux débats les pièces suivantes :

Piece n° 1 : Convention du 29 juin 1968 entre la CIT et Ia SEMEA 15.

Piece n° 2 : Acte de modification de la division en volume de l’ilot Verseau dresse par Valode & Pistre Architectes le 8 juin 2005.

L’article 11 du titre III de la convention du 29 juin 1968 stipule une hauteur maximale des constructions édifiées dans l’espace situé au droit de la façade Nord-Ouest du bâtiment H14 entre ce bâtiment et le quai en ces termes :

«  1°) les droits à construire relatifs à chacun des bâtiments hauts H13, H14, H18 sont un ensemble de droits et obligations conforme au premier cas décrit à l’article 9-1°) – a) du cahier des Charges Général.

Pour chaque bâtiment les droits à construire comprennent :

— La propriété divise de la parcelle de sol naturel constituant l’emprise du bâtiment (…)

— L’obligation d’édifier le bâtiment conformément aux caractéristiques géométriques fixées à l’article 10 de la convention ;

— Le droit de surplomber l’ouvrage dalle ;

— Les droits de vue sur tous les terrains, ouvrages ou bâtiments nécessaires en raison des caractéristiques géométriques ou de l’implantation du bâtiment ;

— Le droit d’usage d’une aire d’accès pour véhicules automobiles reliant la base du bâtiment au niveau du sol naturel à la voie publique (…) ;

— L’obligation de consentir sans indemnité les droits de vue sur le bâtiment ou sur son emprise au sol naturel, qui dans l’avenir pourront être nécessaires à la réalisation de tous bâtiments ou ouvrages du secteur [Adresse 12].

— L’obligation d’accepter sans indemnité qu’au voisinage immédiat des niveaux +2 à +5 du bâtiment soient construits des bâtiments bas de trois niveaux sur le sol artificiel, et le droit de les faire surplomber par les niveaux + 6 à +31 du bâtiment (…).

2°) l’organisme de rénovation s’engage à faire en sorte que les constructions qui seront édifiées dans l’espace situé au droit de la façade Nord-Ouest du bâtiment H14 entre ce bâtiment et le quai respectent les limitations de hauteur exprimées ci-dessous, sauf si le propriétaire donne son accord pour déroger à ses limitations.

Dans tout l’espace ci-dessus défini, les constructions ou parties de constructions ne pourront s’élever à plus de 14 mètres au-dessus du sol artificiel (niveau +2 de l’ouvrage dalle) sauf dans les cas prévus ci-après.

Des constructions ou parties de construction pourront s’élever à plus de 14 mètres au-dessus du sol artificiel jusqu’à une hauteur maximale de 39 mètres au-dessus du sol artificiel (niveau + 2 de l’ouvrage dalle) sous réserve qu’elles satisfassent aux deux conditions suivantes :

— Être édifiées à plus de 50 mètres de la façade Nord-Ouest du bâtiment H14 ;

— Pour les éléments de ces constructions situés à plus de 14 mètres au-dessus du sol artificiel, être compris entre deux plans verticaux perpendiculaires à la façade Nord-Ouest du bâtiment H14 distants de 15 mètres au plus " (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires la Tour Perspective 1).

Il en résulte qu’au regard de cet article, les constructions ne peuvent s’élever à plus de 14 mètres au-dessus du sol artificiel (niveau +2 de l’ouvrage dalle).

Il est prévu une exception pour les éléments des constructions édifiées à plus de 50 mètres de la façade Nord-Ouest du bâtiment H14 dès lors que ces éléments sont situés à plus de 14 mètres au-dessus du sol artificiel et sont compris entre deux plans verticaux perpendiculaires à la façade Nord-Ouest du bâtiment H14 distants de 15 mètres au plus. Dans ce cas, ces éléments de construction pourront s’élever à plus de 14 mètres au-dessus du sol artificiel jusqu’à une hauteur maximale de 39 mètres au-dessus du sol artificiel (niveau + 2 de l’ouvrage dalle).

Toutefois, au regard de ce seul article, compte tenu des éléments versés aux débats par les parties et en l’absence de tout autre acte pouvant être constitutif d’un titre établissant la servitude alléguée, le tribunal n’est pas en mesure de déterminer si les hauteurs mentionnées peuvent bénéficier, ainsi que le demande le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1, à la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] et s’imposent à la parcelle cadastrée section [Cadastre 2], interdisant au fonds servant d’édifier des constructions au-delà de la côte 50 selon le réseau de repères altimétriques (NGF).

En effet, la convention du 29 juin 1968 ne contient aucune référence ou désignation cadastrale conformément à l’article 7 du décret du 4 janvier 1955.

Elle ne fait en outre aucune référence au réseau de repères altimétriques (NGF).

De surcroît, ni le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1, ni la société [Adresse 12] Patrimoine ne versent aux débats d’extraits ou plans de matrice cadastrale permettant au tribunal de se convaincre que les parcelles cadastrées section [Cadastre 1] et section [Cadastre 2] seraient identifiées dans cette convention respectivement comme fonds dominant et fonds servant.

Le tribunal ne peut pas plus déterminer si une limite de hauteur affecterait la totalité de la toiture terrasse de la construction existante.

De plus, il ne ressort nullement de la convention du 29 juin 1968 que la terrasse aurait un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien.

Dans ces conditions, à défaut de précision suffisante d’un état initial défini dans la convention du 29 juin 1968, le tribunal ne peut considérer qu’il existe une servitude non altius tollendi dans les termes de la demande.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 de sa demande principale de voir prononcer l’existence d’une servitude non altius tollendi :

Décision du 05 Septembre 2024

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/01082 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVY4L

— ayant pour fonds servant la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] et pour fonds dominant la parcelle cadastrée section [Cadastre 2],

— interdisant au fonds servant d’édifier des constructions au-delà de la côte 50 NGF

— et affectant la totalité de la toiture terrasse de la construction existante à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien.

Sur la demande subsidiaire tendant au prononcé de l’existence de l’engagement de ne pas construire au-delà de la côte 50 NGF sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] et d’affecter la totalité de la toiture terrasse de la construction existante à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien

Le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 soutient que :

— il existe un engagement pris par la société [Adresse 12] Patrimoine de pas construire au-delà de 50 NGF sur l’îlot désormais dénommé Panoramic (et anciennement Verseau), la toiture terrasse de la construction existante étant affectée à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien,

— cet engagement a été rappelé dans plusieurs courriers adressés par les propriétaires successifs,

— la construction d’une terrasse accessible au public de plus de 280 m² sur la toiture du centre commercial immédiatement devant la façade Nord-Ouest de la Tour Perspective 1 est de nature à entrainer des nuisances pour les résidents, dès lors que l’objectif de cette installation est bien de recevoir la clientèle d’un restaurant qui dispose d’un accès direct sur la rue,

— le bruit que procurerait cette activité serait largement perçu par les résidents occupant les appartements en façade nord, ce qui rappellerait ainsi une mauvaise expérience déjà vécue par eux dans le passé avec un bar avec terrasse en plein air au bas de la Tour Perspective 1 au niveau +2 dépendant de l’ancien centre commercial objet de la rénovation,

— conformément à l’article 1217 du code civil, le non-respect de cette obligation se résout par l’interdiction de réaliser des constructions sur la toiture terrasse et la réaffectation de la toiture terrasse à son usage exclusif ainsi que par des dommages et intérêts.

La société [Adresse 12] Patrimoine fait valoir que :

— il n’existe aucun engagement, aucun contrat entre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA TOUR PERSPECTIVE 1 et la société [Adresse 12] PATRIMOINE,

— l’argumentaire développé par le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 tente uniquement de démontrer l’existence d’un préjudice,

— le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 ne démontre pas l’opposabilité des courriers qu’il invoque à l’égard de la société [Adresse 12] PATRIMOINE et encore moins que ceux-ci pourraient être considérés comme des engagements contractuels,

— l’assignation fait référence aux « multiples courriers adressés par les propriétaires successifs » ; or outre le fait que des courriers ne sauraient constituer un contrat, lesdits courriers proviennent tous de l’enquête publique diligentée entre les années 2003 et 2004 relative au projet de modification du plan local d’urbanisme sur le secteur " [Adresse 13] « et que la nature des déclarations faites dans le cadre de ce type de procédure n’est en rien » contractuelle ".

En droit, il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article suivant dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1113 de ce même code précise que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 tente d’établir l’existence d’un engagement pris par le propriétaire du centre commercial ou s’imposant à lui de ne pas construire au-delà de la côte 50 NGF sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] et d’affecter la totalité de la toiture terrasse de la construction existante à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien.

A cette fin, il invoque plusieurs courriers.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 indique que dans un courrier du 25 novembre 2003 la SEMEA XV rappelait « plusieurs points majeurs d’accord entre les parties » comprenant notamment « le maintien du projet d’extension sur l’ilot Verseau, à condition que celui-ci ne dépasse pas la côte de 50 NGF » et « la végétalisation des toitures terrasses » (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1).

Cet accord serait encore rappelé, selon elle, dans un courrier du 28 novembre 2003 dans lequel Madame [D], alors présidente de la Semea XV, écrit à l’ASFS association de défense des riverains :

«  Lors de notre entretien, les bases d’un accord entre vous-même et la Direction de la SEMEA XV ont vu le jour.

Je vous indique que j’apporterai mon appui à cet accord, dont je rappelle ci-après les divers éléments: l’avis favorable donné par l’ASFS, et en particulier la tour Perspective I, sur le projet de restructuration du centre commercial [Adresse 12] comprenant l’extension sur Pégase en contrebas de la tour Cristal et celle sur Verseau, sous réserve que le plafond des hauteurs n’excède pas 54,20 mètres NVP sur Pégase[… } et 50 mètres NGF sur Verseau " (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1).

Décision du 05 Septembre 2024

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/01082 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVY4L

De même cet engagement serait mentionné par le Directeur Général de la SEMEA XV auprès du commissaire enquêteur en charge de l’enquête publique relative à la modification du plan local d’urbanisme de [Localité 14] sur le secteur [Adresse 12] et reproduite dans son rapport :

«  Comme je vous l’ai indiqué, j’ai proposé le 27 novembre au soir, en présence du bureau de l’ASFS, des présidents des tours et des représentants d’APSYS, une solution de consensus sur la volumétrie globale du projet d’extension et de rénovation du centre commercial, visant à permettre la réussite du projet. […} Extension du centre commercial sur l’Îlot Verseau dans la limite de 50 mètres NGF […} Extension du centre commercial sur l’îlot Pégase, en contrebas de la tour Cristal, dans la limite de 52,40 mètres NGF [… }

Les propositions ci-dessus, effectuées par la Semea XV, ont été validées par les promoteurs-investisseurs APSYS et GECINA " (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1).

La société APSYS, promoteur de ce projet, par la voix de son conseil, a précisé le 6 décembre 2003 :

« A la suite d’une concertation avec les habitants des tours voisines, les lettres qui vous ont été adressées par la SEMEA XV, ainsi que la fiche » les hauteurs des constructions « établie par la société APSYS INTERNATIONAL vous indiquent l’acceptation de la suppression du niveau restaurants. Ainsi les hauteurs des bâtiments futurs seront limitées à la cote 54,20 NGF dans l’îlot Pégase, ce qui est la hauteur de la toiture actuelle du centre commercial, et à la cote 50 NGF dans l’îlot verseau, ce qui est la hauteur des » tailles de guêpe " (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1).

La fiche n° 6 élaborée par la société APSYS INTERNATIONAL précise également :

« Après plusieurs réunions de concertation avec les habitants des tours, il a été décidé de revenir à la hauteur de : 54,20 NGF côté îlot Pégase (hauteur de la toiture actuelle du Centre Commercial), 50 NGF sur le côté Verseau (hauteur de la taille de guêpe) » (Pièce n°2 – du syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1)

La fiche 3 rappelle que les toitures constitueront une 5ème façade paysagère (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1).

Le propriétaire du centre commercial reprenant en cela les accords antérieurs se serait donc engagé à ne pas construire au-dessus de 50 NGF pour l’îlot Verseau au profit du syndicat des copropriétaires Perspective 1, la toiture terrasse étant affectée à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien.

Le maire du [Localité 5], sollicité en 2018 pour la création du restaurant en toiture terrasse du centre commercial, avait émis un avis défavorable en rappelant les engagements pris par le promoteur en 2003 :

«  Tout d’abord, je vous rappelle les engagements pris par APSYS en 2003 avant la construction du centre commercial :

— les toits terrasses du bâtiment devaient être entièrement inaccessibles (sauf pour l’entretien),

— les toitures devaient être entièrement végétalisées,

— l’ilot verseau devait se limiter à une hauteur de 50 mètres NGF afin d’assurer un droit à la vue aux habitants de la tour Perspective 1) "

(pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1).

Toutefois, outre le fait que tous ces courriers n’émanent pas de l’une des parties au litige ou de ses auteurs, c’est-à-dire de ceux dont elle tire ses droits, le tribunal observe qu’ils ne démontrent pas, de manière non équivoque, la volonté de s’engager du propriétaire du centre commercial à l’égard du syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 devra être débouté de sa demande subsidiaire de voir prononcer l’existence d’un engagement souscrit par la SNC [Adresse 12] Patrimoine de ne pas construire au-delà de la côte 50 NGF sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] et d’affecter la totalité de la toiture terrasse de la construction existante à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien.

Sur les demandes de condamnation à la suppression des constructions édifiées au-delà de cette côte de 50 NGF,à la réaffectation de la totalité de la toiture terrasse à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public, sous astreinte, et sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts

Le tribunal ayant considéré le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 mal fondé en ses demandes tant principales que subsidiaires tendant à voir prononcer l’existence d’une servitude et l’existence d’un engagement, ce syndicat des copropriétaires devra, pour les mêmes motifs et par voie de conséquence, être débouté de ses demandes de suppression des constructions édifiées et de condamnation à des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité et la situation économique des parties commandent de condamner le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1, succombant, aux dépens ainsi qu’à verser la somme de 2.000 euros à la société [Adresse 12] Patrimoine au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 de sa demande principale tendant à voir prononcer l’existence d’une servitude non altius tollendi :

— ayant pour fonds servant la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] et pour fonds dominant la parcelle cadastrée section [Cadastre 2],

— interdisant au fonds servant d’édifier des constructions au-delà de la côte 50 NGF

— et affectant la totalité de la toiture terrasse de la construction existante à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 de sa demande subsidiaire tendant à voir prononcer l’existence d’un engagement souscrit par la SNC [Adresse 12] Patrimoine de ne pas construire au-delà de la côte 50 NGF sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] et d’affecter la totalité de la toiture terrasse de la construction existante à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 de sa demande de condamnation sous astreinte de la société [Adresse 12] Patrimoine à supprimer les constructions édifiées au-delà de cette côte de 50 NGF et à réaffecter la totalité de la toiture terrasse à un usage exclusif de terrasse paysagère végétalisée sans aucun accès au public sauf pour leur entretien ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 de sa demande de condamnation de la société [Adresse 12] Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Perspective 1 une somme de 20.000 euros à titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Tour Perspective 1 à payer à la société [Adresse 12] Patrimoine la somme de 2.000 euros

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 05 Septembre 2024.

La Greffière Le Président