TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 25/00313 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NDL7

AFFAIRE :

[R]

C/

[L]

JUGEMENT réputé contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire : M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE + dossier plaidoirie

Copie : Mme [G] [L]

délivrées le

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [J] [R]

née le 15 Juillet 1948 à LE CASTELLET (83330)

47 boulevard de Chanzy

83330 LE BEAUSSET

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

à

DÉFENDEUR :

Madame [G] [L]

221 boulevard Daniel Casanova

13014 MARSEILLE 14

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

/5

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 06 juin 2022, Madame [J] [R] a consenti à Madame [G] [L] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement situé LE GERFAUT –235 rue Lacordaire – étage 7 porte droite – 83200 TOULON, moyennant un loyer mensuel de 612 euros, outre charges mensuelles de 33 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie de 612 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 05 septembre 2022, un commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire a été délivré par Madame [J] [R] à Madame [G] [L] pour la somme de 1 980 euros en principal arrêtée au 1er septembre 2022.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 29 novembre 2022.

Le 26 janvier 2024, le conciliateur de justice a constaté qu’il lui était impossible de procéder à une conciliation entre les parties.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 1er février 2024, la bailleresse a mis en demeure Madame [G] [L] de payer la somme de 3 644,26 euros sous huitaine.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 décembre 2024, Madame [J] [R] a fait assigner Madame [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner Madame [G] [L] à lui payer la somme de 3 644,26 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que des frais de remise en état après déduction du dépôt de garantie ;Condamner Madame [G] [L] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et malicieuse ;Condamner Madame [G] [L] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience, Madame [J] [R], représentée par son Conseil, actualise le montant total de sa créance à la somme de 3 537,37 euros et précise que la locataire a quitté les lieux.

Au soutien de sa demande de paiement des loyers et charges, Madame [J] [R] fait valoir qu’en application de l’article 1728 du code civil, il incombe au locataire de payer les loyers au terme dû. Elle souligne que malgré une mise en demeure et un commandement de payer, Madame [G] [L] n’a pas procédé au règlement de toutes les sommes dues à sa sortie des lieux.

S’agissant de sa demande de paiement des frais de remise en état après dégradations, au visa des articles 1728, 1730 et 1732 du code civil et de l’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989, Madame [J] [R] rappelle que le locataire est tenu d’user des locaux en bon père de famille, d’en assurer l’entretien et de répondre des dégradations qui surviennent à l’occasion du bail. Madame [J] [R] souligne que les états des lieux d’entrée et de sortie divergent, et que ces dégradations ne relèvent pas de la vétusté ou d’une usure normale des lieux mais d’un défaut d’entretien locatif.

Madame [G] [L], citée à étude en application des article 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment du dernier relevé de compte détaillé en date du 26 février 2025 qu’après le 09 septembre 2022, Madame [G] [L] n’a plus payé son loyer et les charges y afférentes. Ainsi, elle ne rapporte pas la preuve qu’elle s’est acquittée en totalité des loyers dus durant son occupation du logement.

A ce titre, la bailleresse sollicite la somme de 3 180,50 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que la somme de 85,76 euros à titre de provision sur ordures ménagères et 122,40 euros à titre de provision sur charge.

En ce qui concerne les provisions sur charges, la somme de 122,40 euros apparaît toutefois comme ayant été remise au crédit de la défenderesse dans le dernier décompte produit, étant donné que le solde des charges définitif s’élève en réalité à la somme de 15,51 euros, ce qui résulte également de la lettre de décompte des charges locatives en date du 21 février 2025. Il convient donc de retenir in fine la somme de 15,51 euros à ce titre, laquelle n’a pas fait l’objet de règlement par la défenderesse.

Par ailleurs, la somme de 85,76 euros au titre de la provision sur ordures ménagères telle que retenue dans le dernier décompte locatif est justifiée par la production de la taxe foncière de la bailleresse.

En revanche, au titre des impayés locatifs, la bailleresse, qui sollicite la somme de 3 180,50 euros, retient dans son décompte la somme de 380,50 euros au titre du prorata du mois de décembre 2022. Cependant, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de la date du congé délivré par Madame [G] [L]. De fait, l’état des lieux de sortie ayant été réalisé le 29 novembre 2022 de façon contradictoire, c’est cette date qui doit être considérée comme le dernier jour de paiement dû par la locataire au titre de ses loyers et charges, pour la somme de 2 800 euros. Dès lors, la demande de paiement du loyer et des charges pour la période du 1er au 17 décembre 2022, qui n’est pas justifiée, doit être déduite.

Ainsi, il en résulte que le retard pris par la défenderesse dans le paiement des loyers et charges s’élève à la somme de 2 901,27 euros, jusqu’à 29 novembre 2022 inclus.

Néanmoins, il convient de déduire de cette somme les 612 euros au titre du dépôt de garantie versé par la locataire lors de la conclusion du bail, qui ont été encaissés par la demanderesse et qui compensent d’ores et déjà une partie de la dette locative.

En conséquence, Madame [G] [L] sera condamnée à verser la somme de 2 289,27 euros au bailleur au titre des loyers et charges impayés, jusqu’à 29 novembre 2022 inclus.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 1 du décret du 26 août 1987 dispose ce qui suit : « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatifs.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret ».

Cette annexe précise notamment ce qui suit :

« III – Parties intérieures a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propretéMenus raccords de peintures ».

Il résulte de ces dispositions que les sommes restant dues au bailleur doivent être dûment justifiées, ce qui suppose un examen comparatif des états d’entrée et de sortie des lieux.

Il est constant que celui-ci n’est pas tenu de produire les factures de travaux acquittés par lui, la production de simples devis suffit. Pour autant, le juge n’est pas tenu par ces devis, s’il les estime excessifs.

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée réalisé le 18 juin 2022 et de l’état des lieux de sortie réalisé le 29 novembre 2022, que le logement pris à bail par Madame [G] [L] se trouvait, lors de son départ, dans un état général de saleté, notamment s’agissant de traces sur les murs, de poussières sur les plinthes ou encore de joints abîmés, selon les mentions apposées en ce sens sur l’état des lieux de sortie. En outre, certains équipements étaient endommagés, comme par exemple le filtre métallique de la hotte aspirante dans la cuisine, ou le chauffage électrique dans le séjour qui était mal fixé. Il est également constaté que sont manquants un badge VIGIK d’accès à la résidence, une clé de la boîte aux lettres, deux clés de la portée d’entre principale, ainsi qu’une clé du local de l’immeuble.

En outre, la bailleresse justifie de l’intervention d’une entreprise de nettoyage suite aux constatations effectuées dans le logement, selon un devis estimatif des dégradations locatives, qui n’est toutefois pas daté, pour un montant total de 867,60 euros. Ce devis inclut notamment le remplacement des badges et clés manquants, le remplacement de la serrure de la porte d’entrée, un forfait de nettoyage à 180 euros HT et l’entretien annuel de la chaudière pour 150 euros HT.

Toutefois, l’étude des photographies annexées à l’état des lieux d’entrée et à l’état des lieux de sortie ne permet pas d’étayer ce constat général de saleté. D’une part, les photographies prises lors de l’état des lieux d’entrée ainsi que lors de l’état des lieux de sortie, qui sont en noir et blanc, ne permettent pas une comparaison de l’état du logement, alors qu’elles n’ont pas été prises aux mêmes endroits dans l’appartement et avec le même angle. D’autre part, hormis la présence de traces sur l’étagère en bois dans la cuisine, de deux traces sur le mur gauche et face de la chambre 2, ainsi que sur la porte battante du placard de la même chambre, il ne ressort pas des photographies produites aux débats un état tel de saleté qui nécessiterait l’intervention d’un service dédié afin de procéder au nettoyage de l’appartement.

Ainsi, il convient d’ôter à la somme de 867,60 euros les frais relatifs au forfait de nettoyage pour un montant total de 180 euros HT outre 20% de TVA, soit 216 euros TTC.

En conséquence, Madame [G] [L] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 651,60 euros au titre du solde des réparations locatives, déduction faite du forfait de nettoyage.

Sur la demande formée à titre de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En conséquence, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la demanderesse ne rapporte nullement la preuve de ce que Madame [G] [L] ait fait preuve d’une particulière mauvaise foi ni d’une résistance abusive et injustifiée, pas plus qu’elle ne démontre les difficultés de gestion qui en auraient découlé.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de Madame [J] [R] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [L], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [G] [L], condamnée aux dépens, devra payer à Madame [J] [R], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [G] [L] à payer la somme de 2 289,27 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 29 novembre 2022 inclus ;

CONDAMNE Madame [G] [L] à payer à Madame [J] [R] la somme de 651,60 euros au titre du solde des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [G] [L] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [G] [L] à payer à Madame [J] [R] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT