MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 23/03092 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SBMG

NAC: 30F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Président

ASSESSEURS : M. LE GUILLOU, Vice-Président

M^me LERMIGNY, Juge

GREFFIER lors du prononcé :M. PEREZ

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 19 Décembre 2024, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M^me GABINAUD

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE MASTROQUET, RCS [Localité 12] 328 997 366, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Mathieu PORÉE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 37

DEFENDEUR

M. [K] [F]

né le 05 Octobre 1946 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Olivier GOROSTIS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 112

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2005, Monsieur [K] [F] a cédé à la SARL Le Mastroquet un fonds de commerce de restaurant exploité à [Localité 10].

Monsieur [F] est propriétaire de l’immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce en question.

Cet acte prévoyait l’établissement d’un contrat de bail à la même date, avec effet au 26 juin 2005 pour une durée de neuf ans.

Le bail est arrivé à échéance le 26 juin 2014 et s’est poursuivi par tacite reconduction.

Suivant acte extrajudiciaire du 30 décembre 2022, la SARL Le Mastroquet a signifié à Monsieur [F] une demande de renouvellement du bail commercial à la date du 1er avril 2023.

Suivant acte extrajudiciaire du 4 avril 2023, Monsieur [F] a signifié son refus de renouveler le bail commercial, sans offre d’indemnité d’éviction, pour plusieurs motifs.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 6 juillet 2023, la SARL Le Mastroquet a fait assigner Monsieur [K] [F] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir ordonner avant dire droit une expertise relative à la détermination du montant de l’indemnité d’éviction, et au fond, notamment, le condamner au paiement de cette indemnité, outre les indemnités accessoires et un préjudice complémentaire lié à l’impossibilité de céder son fonds de commerce.

Suivant ordonnance du 17 août 2023, le président du tribunal judiciaire de Toulouse, saisi sur requête, a autorisé Monsieur [F] à faire constater l’état de l’intérieur des locaux par commissaire de justice.

Suivant acte extrajudiciaire en date du 23 août 2023, Monsieur [F] a mis en demeure la SARL Le Mastroquet de remettre les lieux en leur état d’origine et de cesser l’exploitation de l’activité PMU, et l’a sommé de justifier de différents documents administratifs.

Le 25 septembre 2023, Monsieur [F] a fait réaliser un nouveau procès verbal de constat de commissaire de justice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 19 décembre 2024.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, la SARL Le Mastroquet demande au tribunal, au visa des articles L.145-14 et suivants du code de commerce, 1719, 1731 et 1755 du code civil, et 1348 du code civil, de bien vouloir :

Avant dire droit sur l’indemnité d’éviction, ordonner une mesure d’expertise confiée à tel expert qui plaira au tribunal avec pour mission de :

— déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dont sera redevable Monsieur [K] [F] en principal et accessoires (trouble de jouissance, frais de remploi, trouble commercial, frais de déménagement, perte de stocks, frais de licenciement, frais administratifs),

— d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

— évaluer le préjudice complémentaire de la société Le Mastroquet du fait de l’impossibilité qui lui est faite de céder son fonds en raison du refus de renouvellement du bail ;

— Fixer le montant de la provision à consigner au secrétariat greffe pour les frais d’expertise ;

— Condamner Monsieur [K] [F] au paiement de cette provision ;

A titre principal :

— Juger que l’éviction de la société Le Mastroquet entraîne la perte de son fonds de commerce ;

— Juger que la société Le Mastroquet a droit à une indemnité d’éviction dont est redevable Monsieur [K] [F] et qui sera fixée a minima à 60 000 €, à parfaire au regard du rapport d’expertise à intervenir ;

— En conséquence, condamner Monsieur [K] [F] au paiement de ladite indemnité d’éviction principale ;

— Le condamner au paiement des indemnités accessoires (pour mémoire à déterminer en fonction du rapport d’expertise à intervenir) ;

— Le condamner à indemniser la société Le Mastroquet au titre de son préjudice complémentaire en raison de l’impossibilité de céder son fonds de commerce (pour mémoire et qui sera déterminé aux termes du rapport d’expertise à venir) ;

— Juger que la société LE MASTROQUET peut se maintenir dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction ;

En tout état de cause :

— Juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Le Mastroquet les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts ;

En conséquence,

— Condamner Monsieur [K] [F], à l’origine de l’instance par délivrance de son refus de renouvellement, au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [K] [F] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Mathieu POREE, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Au soutien de ses demandes, la SARL Le Mastroquet fait valoir en substance que les griefs invoqués par Monsieur [F] pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction ne sont pas fondés, dès lors qu’ils ne sont pas démontrés dans leur réalité, alors que la charge de la preuve incombe au bailleur, et n’ont d’ailleurs jamais fait l’objet d’une quelconque mise en demeure.

Elle ajoute que les motifs invoqués ne sont pas graves ni légitimes, et n’interdisent pas la poursuite des rapports locatifs, ni n’imposent l’exonération du bailleur de son obligation en paiement de l’indemnité d’éviction.

Elle rappelle notamment, entre autres arguments liés à chaque grief soulevé par le bailleur, que les travaux relatifs à la vétusté ne relèvent pas du preneur, d’autant qu’il n’est démontré en l’espèce aucun manquement à son obligation d’entretien, et qu’il n’a pas été établi d’état des lieux d’entrée, et elle affirme que l’exploitation de l’activité de PMU avait été acceptée oralement par le bailleur, qui ne l’ignorait pas puisqu’elle a existé pendant 7 ans alors que ce dernier vivait au-dessus du local commercial.

Concernant la valorisation du bien, la SARL Le Mastroquet expose qu’elle avait trouvé acquéreur pour 60 000 € et qu’elle produit des extraits de ses trois derniers bilans. Elle rappelle les difficultés liées à la crise sanitaire et affirme qu’au moment de sa propre acquisition, le fonds ne présentait aucune valeur faute d’exploitation depuis trois ans. Elle ajoute que la licence IV peut être elle seule estimée entre 15 000 et 20 000 €.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, Monsieur [K] [F] demande au tribunal, au visa de l’article L.145-17 du code de commerce, de bien vouloir :

— Dire et juger valable et bien fondé le refus opposé par Monsieur [K] [F] au renouvellement du bail, sans offre d’indemnité d’éviction, considérant les motifs graves et légitimes visés à l’acte extrajudiciaire notifié le 04 avril 2023 ;

— Dire et juger en conséquence que la SARL Le Mastroquet occupe les locaux sans droit ni titre depuis le 04 avril 2023 ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL Le Mastroquet et de tout occupant, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Fixer rétroactivement l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 04 avril 2023, à une somme correspondant au montant du dernier loyer mensuel (1704 €) ;

— Condamner la SARL Le Mastroquet à payer à Monsieur [K] [F] cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des locaux, outre le paiement des charges dues sur la période et visées au bail comme incombant au preneur ;

— Ordonner, le cas échéant, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers restant dans les lieux loués dans un garde-meubles et ce, aux frais, risques et périls de la SARL Le Mastroquet, en garantie des réparations locatives et indemnités d’occupation qui pourraient être dues ;

— Débouter la SARL Le Mastroquet de l’intégralité de ses demandes ;

En tout état de cause :

— Dissoudre, au visa de l’article L.223-42 du code de commerce, la SARL Le Mastroquet qui justifie des capitaux propres inférieurs à la moitié de son capital social depuis plus de 4 exercices ;

— Condamner la SARL Le Mastroquet à payer à Monsieur [K] [F] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL Le Mastroquet aux les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’huissier exposés par Monsieur [F] pour notifier le 04 avril 2023 son refus au renouvellement, notifier la mise en demeure le 23 août 2023, et procéder aux constats des 27 juillet 2023 et 25 septembre 2023.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [F] expose qu’il a mis en demeure la SARL Le Mastroquet le 23 août 2023 de procéder à diverses actions, sans résultat, ce qui constitue un motif grave et légitime permettant de refuser le renouvellement du bail.

Il ajoute que des réaménagements et des travaux ont été réalisés dans le local sans aucune autorisation de sa part, qu’une activité de PMU a été exploitée sans davantage d’autorisation, que l’enseigne a été changée, que les locaux ne sont pas entretenus, que le plongeoir de la piscine a été supprimé, la piscine elle-même n’étant pas entretenue, chacun de ces comportements constituant un motif grave et légitime permettant de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

Concernant la valeur du fonds de commerce, Monsieur [F] estime qu’elle est nulle au regard des éléments comptables versés aux débats, qui attestent que l’activité réalisée ne permet pas de rémunérer le gérant, et que les capitaux propres sont négatifs.

Il souligne que cette situation financière aurait dû conduire le gérant et les associés de la SARL Le Mastroquet à dissoudre la société en application de l’article L.223-42 du code de commerce, dissolution qu’il est lui-même désormais en droit de solliciter. A cet égard, Monsieur [F] retient que l’abandon de créance en compte courant associé décidé en assemblée générale des associés du 15 décembre 2023 lui est inopposable faute d’avoir été publié, qu’il demeure une dette, et que cette situation de fait confirme la situation financière obérée de la société.

En outre, Monsieur [F] observe qu’il n’a existé aucun candidat à l’acquisition du fonds depuis sa mise en vente en 2019.

Enfin, Monsieur [F] rappelle qu’à défaut d’état des lieux à l’entrée dans ceux-ci, ils sont présumés avoir été en bon état de réparations locatives.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater que, quand bien même la demande d’expertise judiciaire de la SARL Le Mastroquet est formulée « avant dire droit », il y a lieu de statuer préalablement sur le principe de l’indemnité d’éviction dont elle a pour objet d’éclairer le juge sur son juste montant.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que les parties s’accordent à prendre acte de la fin du bail et de leur relation contractuelle qui en résultait, seules les conditions de la résolution du bail, à savoir l’obligation ou pas pour le bailleur de verser une indemnité d’éviction, son montant et d’éventuelles indemnités complémentaires de part et d’autre, étant discutées.

I / Sur l’indemnité d’éviction

A/ Sur le principe de l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce dispose : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’article L.145-17 du même code prévoit : « I. — Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité:

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa;

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

[…] »

En l’espèce, le bailleur reproche au preneur l’inexécution de plusieurs obligations, estimant pouvoir se prévaloir d’un motif grave et légitime de refuser le renouvellement du bail.

Il doit donc d’abord justifier de ce que l’infraction qu’il lui reproche a été poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure par acte extrajudiciaire de la faire cesser, cet acte devant préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’article L.145-17 alinéa 2 du code de commerce.

En l’occurrence, il produit un acte extrajudiciaire signifié le 4 avril 2023 par lequel il a indiqué au preneur refuser le renouvellement du bail sollicité pour divers motifs.

Il ressort de cet acte, produit par les deux parties de manière identique, que s’il vise les manquements reprochés par le bailleur au preneur, il ne le met pas en demeure de les faire cesser, et ne reproduit pas les termes de l’article L.145-17 alinéa 2 du code de commerce.

Par ailleurs, suivant acte de commissaire de justice signifié le 23 août 2023, le bailleur a mis en demeure le preneur de faire cesser dans le mois ses manquements au bail, par la réalisation de travaux de remise en état et la cessation de l’exploitation d’une activité de PMU.

Cet acte ne reproduit pas les termes de l’article L.145-17 alinéa 2 du code de commerce. Il est toutefois de principe que la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent les actes de procédure, et donc par les articles 112 et suivants du code de procédure civile, de sorte qu’elle est couverte lorsque celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir sa défense au fond, ce qui est le cas en l’espèce, la SARL Le Mastroquet n’ayant pas invoqué la nullité de la mise en demeure. En tout état de cause, elle ne justifie pas d’un grief que lui aurait causé l’irrégularité de l’acte qui ne reproduit pas les termes de l’article L.145-17 alinéa 2 du code de commerce.

Il est par ailleurs constant que la SARL Le Mastroquet ne s’est pas soumise aux injonctions faites par le bailleur dans la mise en demeure du 23 août 2023.

Il convient donc d’apprécier si les inexécutions invoquées par le bailleur constituent des motifs graves et légitimes de ne pas renouveler le bail.

Il appartient au juge du fond d’apprécier si le motif invoqué par le bailleur est grave et légitime, étant observé que cela ne suppose pas nécessairement qu’il en résulte un préjudice pour ce dernier.

La charge de la preuve incombe au bailleur.

En l’occurrence, les motifs invoqués au soutien du défaut de renouvellement sont ceux qui sont énoncés dans l’acte extrajudiciaire du 4 avril 2023. Le bailleur avait toutefois la possibilité de les compléter dans l’acte extrajudiciaire du 23 août 2023, sous réserve qu’il n’ait pas eu connaissance des nouveaux motifs invoqués dans ce dernier au moment de son refus de renouvellement du bail, le 4 avril 2023.

L’acte du 4 avril 2023 fait mention des manquements suivants :

— le preneur a réalisé des travaux sans autorisation du bailleur,

— le preneur n’entretient pas les locaux loués,

— le preneur n’entretient pas la piscine, ce qui génère une odeur nauséabonde et favorise la prolifération de moustiques, ce qui nuit à la jouissance des lieux par les autres occupants de l’immeuble,

— le preneur n’a pas fourni les certificats de ramonage de la cuisine.

L’acte du 23 août 2023, établi après la réalisation d’un constat de l’état des lieux par commissaire de justice, ajoute ou précise :

— au titre des travaux réalisés sans autorisation :

*l’installation d’une cuisine d’été comprenant un comptoir bâti, le barbecue intégré, une cheminée d’évacuation modifiant le pan de toiture au-dessus,

*le retrait du plongeoir de la piscine,

*le remplacement de l’enseigne d’origine,

— au titre du défaut d’entretien :

*le mauvais état de la piscine,

*le mauvais état du caisson occupé par les deux systèmes pressurisés de refroidissement de la cave à bière,

*le mauvais état du passage le long du mur pignon gauche.

Ce même acte ajoute, au titre des infractions commises par le preneur, l’exploitation d’une activité de PMU depuis juillet 2016 sans son autorisation.

Concernant l’exploitation de l’activité de PMU sans autorisation, le bailleur, auquel incombe la charge de la preuve, n’établit pas à quelle date il a été informé de celle-ci, étant observé que le preneur affirme, sans être contredit, que Monsieur [F] vit au-dessus du local commercial.

Or, il apparaît que cet éventuel manquement n’a été revendiqué par le bailleur comme motif du non renouvellement du bail qu’en août 2023, et non dans l’acte du 4 avril 2023.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que le bailleur n’a eu connaissance de l’exploitation de l’activité PMU qu’au mois d’août 2023 et qu’il n’en avait pas connaissance au moment du refus de renouvellement du bail.

Par conséquent, en n’évoquant pas cet éventuel manquement dès le 4 avril 2023, Monsieur [F] a renoncé à s’en prévaloir pour invoquer un motif grave et légitime excluant le droit du preneur à l’indemnité d’éviction.

Concernant le défaut d’entretien invoqué par le bailleur, les actes extrajudiciaires mentionnent la piscine, le caisson occupé par les deux systèmes pressurisés de refroidissement de la cave à bière et l’état du passage le long du mur pignon gauche.

Dans le cadre de la présente instance, et après qu’ait été dressé le procès verbal de constat de commissaire de justice du 25 septembre 2023, réalisé sur ordonnance sur requête permettant d’accéder à l’intérieur du local, et donc de prendre connaissance de l’état de l’intérieur du local, le bailleur invoque en outre les éléments suivants :

— tous les revêtements de toutes pièces les pièces sont fortement usagés et encrassés,

— la majeure partie des locaux est même laissée à l’abandon,

— une porte présente une trace d’effraction,

— certaines arrivées électriques en plafond ne fonctionnent pas,

— des amas de détritus obstruent des pièces entières ou certains accès,

— dans deux pièces différentes le plafond est affecté par des traces de dégâts des eaux,

— une bouche de ventilation est démise.

Le bail stipule en page 3, sous le titre « Etat » : « le locataire prendra les lieux dans l’état où ils se trouvent actuellement sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation de sa part ni faire aucune réclamation quelconque à ce sujet ni exercer un recours quelconque contre le bailleur.

Le bailleur ne pourra être tenu que des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Un état des lieux sera dressé contradictoirement entre les parties à la prise de possession. »

En l’occurrence, le bailleur, auquel incombe la charge de la preuve, ne produit pas l’état des lieux contractuellement prévu. Or, le fait qu’il soit contractuellement prévu de dresser un état des lieux d’entrée impose de considérer que l’appréciation de l’exécution, par le preneur, de son obligation d’entretien, doit être portée en comparaison avec l’état des lieux lors de sa prise de possession, à défaut de quoi il serait parfaitement inutile de prévoir la réalisation d’un état des lieux d’entrée.

Il ressort des constatations du commissaire de justice que la partie du local commercial qui entoure la piscine n’est manifestement pas exploitée, et laissée en l’état, servant de débarras, sans que le ménage ne soit fait.

Il n’est toutefois pas établi, faute d’état des lieux d’entrée, que cet espace était en meilleur état au moment de la prise de possession du local par le preneur, d’autant que le défaut d’entretien reproché apparaît aisément réversible, s’agissant très majoritairement de désencombrer et nettoyer les lieux. Par ailleurs, les photographies produites par le bailleur en pièce 19 ne permettent pas d’établir dans quel état était le local au moment de la prise de possession du bailleur en ce qu’elles n’ont pas de date certaine, et représentent des vues larges et imprécises d’espaces différents de celui dont l’état est critiqué par le bailleur.

Les constatations du commissaire de justice établissent qu’une autre partie du local, vraisemblablement exploitée, apparaît usée, mais pas nécessairement sale et mal entretenue, étant observé que le bail court depuis de nombreuses années.

S’agissant des deux éléments évoqués précisément dans les actes extrajudiciaires comme n’étant pas suffisamment entretenus, à savoir le caisson occupé par les deux systèmes pressurisés de refroidissement de la cave à bière, et le passage le long du mur pignon gauche, ils se trouvent manifestement à l’extérieur du local loué, puisqu’ils apparaissent dans le procès verbal de constat de commissaire de justice du 27 juillet 2023 pour lequel le preneur avait refusé l’accès à l’intérieur du local.

Or, au titre de la désignation du bien loué, le bail indique « dans un immeuble […] les locaux dont la désignation est figurée sur les plans visés par les parties, demeurés joints et annexés aux présentes », et ces plans ne sont pas produits aux débats.

Ainsi, le bailleur ne rapporte pas la preuve de ce que le chemin le long du mur pignon gauche, comme le caisson des systèmes pressurisés de refroidissement de la cave à bière, faisaient partie du local loué et étaient soumis à l’obligation d’entretien du preneur, ce que celui-ci conteste aux termes de ses conclusions.

S’agissant de la piscine, le bail prévoit en page 5, sous le titre « dispositions particulières relatives à la piscine » : « 1) il est rappelé qu’une piscine a été installée au sein de l’immeuble loué.

Cette piscine n’est pas aux normes.

Il est prévu que le 1er janvier 2006, les parties se concerteront pour définir entre elles les modalités de mise aux normes de cette piscine.

Monsieur [F] s’engage à prendre en charge des travaux de mise aux normes à concurrence de 1900 €.

Tous autres travaux nécessaires seront pris en charge par le preneur.

Jusqu’à cette date, la société Le Mastroquet s’engage à assurer la responsabilité de tous dommages dont cette piscine pourrait être à l’origine.

De convention expresse entre les parties, la société Le Mastroquet est le gardien de ladite piscine et devra être assurée en conséquence.

2) Monsieur [F] prendra en charge les travaux de réfection de la terrasse (partie couverte du côté de la piscine). »

Le bailleur, qui supporte la charge de la preuve, ne justifie pas de l’effectivité de la concertation prévue le 1er janvier 2006, ni du paiement de la somme de 1900 €, de sorte qu’il ne démontre pas qu’il a exécuté ses engagements permettant de mettre la piscine aux normes.

Or, si la piscine n’est pas aux normes, il ne saurait être reproché au preneur de l’avoir laissée hors d’eau, dans un état qui ne permet pas son utilisation, étant observé que faute d’avoir établi l’état des lieux d’entrée prévu au bail, rien n’indique que la piscine était en eau lors de la prise de possession des lieux.

A cet endroit, il sera souligné que le retrait d’un plongeoir par le preneur sur une piscine dont l’exploitation n’est pas permise par le fait du bailleur ne saurait, de bonne foi, constituer un motif grave susceptible de priver le preneur de l’indemnité d’éviction.

Enfin, le fait que la piscine donne lieu à une odeur nauséabonde et à la prolifération de moustiques constitue une affirmation non étayée par un quelconque élément de preuve, ces circonstances n’apparaissant pas dans les procès verbaux de constat des commissaires de justice dont seul l’un des deux constate la présence d’une flaque d’eau croupie en fond de bassin, de sorte qu’elles ne sauraient être retenues contre le preneur.

Concernant les travaux réalisés sans autorisation, il y a lieu d’examiner les trois reproches formulés par le bailleur, à savoir l’édification d’une cuisine d’été, le non remplacement de l’enseigne, et la réalisation d’aménagements intérieurs.

Le bail prévoit en page 4, sous le titre « travaux-améliorations » :

« Le preneur ne pourra effectuer dans le local loué aucun travaux sans l’accord préalable et écrit du bailleur.

Toutes améliorations, transformations ou constructions seront effectuées sous la surveillance du bailleur ou de son architecte […] »

S’agissant de la cuisine d’été, la SARL Le Mastroquet ne conteste pas qu’elle l’a installée dans le cadre de l’exploitation du local, mais affirme qu’elle est constituée d’éléments démontables, qui ont d’ailleurs été supprimés, de sorte qu’ils n’imposaient pas d’accord préalable du bailleur. Elle estime que la détérioration du toit n’est pas démontrée, et soutient que la cheminée d’évacuation était déjà présente avant la conclusion du bail.

Il ressort des procès verbaux de constat d’huissier qu’outre le comptoir faïencé, la cuisine d’été est équipée d’un évier en inox avec arrivée d’eau et d’une cheminée en métal dont l’évacuation passe à travers la toiture qui la surplombe, ce qui apparaît parfaitement sur les photographies.

La présence d’une cheminée sur la terrasse de la piscine n’a de sens qu’en ce qu’elle est incluse dans l’espace de cuisine d’été, de sorte que l’hypothèse soutenue par le preneur que cette cheminée existait à cet endroit avant qu’il ne prenne possession des lieux, et alors qu’il est constant que la cuisine d’été n’existait pas, ne saurait être validée. De fait, dans la photographie qu’il produit pour preuve du retrait des éléments de la cuisine d’été, il apparaît qu’il a retiré la cheminée. Il apparaît aussi que ce retrait laisse subsister un trou béant en toiture.

Ainsi, contrairement à l’affirmation de la SARL Le Mastroquet, les éléments installés pour profiter d’une cuisine d’été ne constituent pas de simples aménagements mais bien des travaux modifiant le local et supposant l’autorisation préalable et écrite du bailleur.

Force est de constater que le preneur ne justifie pas d’une autorisation de Monsieur [F] quant à la réalisation de cette cuisine d’été, de sorte qu’il s’agit d’une infraction au bail.

S’agissant du non remplacement de l’enseigne d’origine, le preneur affirme sans être contredit qu’elle a été partiellement détruite à l’occasion d’une tempête, de sorte que la police municipale lui a demandé de l’enlever, mais qu’elle est restée en état jusqu’en 2019. Il souligne que le bail ne comporte aucune mention concernant l’enseigne, et qu’il s’agit d’un élément du fonds de commerce, de sorte qu’il était libre de la modifier.

Concernant le fait qu’un linteau de l’ancienne enseigne menace de tomber, la SARL Le Mastroquet répond qu’il est inaccessible.

Il convient de constater qu’en dehors de l’obligation générale d’entretien du preneur, le bail ne comporte aucune clause relative à l’enseigne qui était accrochée en façade de l’immeuble.

Concernant les linteaux qui sont restés en façade, les éléments produits aux débats ne permettent pas de considérer qu’ils sont sur le point de tomber. En outre, s’il apparaît que l’un d’eux est partiellement décroché du mur, il se situe au-dessus d’un passage recouvert d’une toiture, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’il présente un risque pour les personnes en cas de chute.

Concernant le non remplacement de l’ancienne enseigne, il convient de rappeler qu’il est de principe ancien et constant que l’enseigne, définie comme un signe extérieur permettant d’attirer et de retenir la clientèle du fonds, fait partie des éléments incorporels du fonds de commerce et n’est en aucun cas rattachée à l’immeuble dans lequel le fonds est exploité. L’enseigne est donc cédée avec le fonds de commerce, sauf à ce que l’acte de cession n’en dispose autrement.

En l’espèce, il ressort de l’acte de cession du fonds de commerce qu’il ne comporte aucune clause relative à l’enseigne. Il apparaît sur le procès verbal de constat d’huissier du 27 juillet 2023 et sur les photographies plus anciennes produites aux débats par Monsieur [F] que la façade était munie de deux enseignes, l’une qui semblait supporter le nom commercial, et l’autre qui indique en caractères très larges « pub ouvert 7/7 restaurant », outre quelques lignes illisibles pour le tribunal et un numéro de téléphone.

Dès lors que le bail ne prévoit pas l’usage d’un nom commercial particulier, et que l’enseigne restante en façade est parfaitement claire pour la clientèle quant à l’activité exploitée, il n’apparaît pas que le preneur était soumis à une obligation de remplacer l’enseigne d’origine, d’autant qu’à l’examen des photographies du procès verbal de constat de commissaire de justice du 27 juillet 2023, la zone de la façade sur laquelle se trouvait l’enseigne retirée semble désormais cachée par la façade d’un immeuble neuf édifié à quelques mètres.

Par ailleurs, le bailleur indique qu’il n’a pas autorisé la pose de la seconde enseigne, toujours en place. Pour autant, alors que celle-ci n’avait pas pour objet de modifier l’affectation du local et ne pouvait avoir pour effet de modifier la clientèle de celui-ci, et s’agissant d’un élément du fonds de commerce pour lequel le bail commercial ne prévoyait aucune restriction particulière, le preneur était libre de l’installer sans autorisation du bailleur.

Dans ces conditions, le bailleur ne caractérise pas d’infraction au bail à raison du défaut de remplacement de l’enseigne d’origine, ni à raison de l’installation de la seconde enseigne.

S’agissant des aménagements intérieurs, il s’évince des photographies produites par Monsieur [F] que sa plainte porte sur des éléments décoratifs, et non sur des travaux susceptibles d’être considérés comme un ouvrage. Ainsi, le comptoir d’origine semble toujours en place, de même qu’une partie des meubles (armoire et machine à café), seuls les embellissements et les étagères ayant été modifiés.

Ces modifications ne sauraient répondre à la définition contractuelle susvisée des travaux devant faire l’objet d’une autorisation préalable du bailleur.

Par conséquent, Monsieur [F] échoue à caractériser une infraction au bail à raison des modifications apportées par la SARL Le Mastroquet au local commercial loué au titre de ses aménagements intérieurs.

Concernant le défaut de production des certificats de ramonage, le bailleur n’ignorait pas le nombre de cheminées présentes dans le local, et n’a évoqué dans son refus de renouvellement du bail que la cheminée de la cuisine. Par conséquent, il ne saurait désormais invoquer les autres cheminées, et seul l’éventuel manquement relatif au ramonage de la cheminée de la cuisine doit être apprécié au titre du motif grave et légitime de ne pas renouveler le bail.

Le bail stipule, en page 4, sous le titre « Ramonage » : « Il [le preneur] justifiera du ramonage des cheminées par la présentation des quittances chaque année ».

La SARL Le Mastroquet affirme qu’elle n’utilise pas les quatre autres cheminées, mais ne donne pas d’explication concernant celle de la cuisine.

Elle produit un justificatif de ramonage d’une cheminée en date du 3 juillet 2023, soit postérieurement au refus de renouvellement du bail.

Par conséquent, il sera retenu qu’elle a manqué à son obligation de ramonage de la cheminée de la cuisine.

A l’issue de l’examen de l’ensemble des griefs formulés par le bailleur, il apparaît donc que deux sont fondés, à savoir la réalisation de la piscine d’été et de son conduit de cheminée sans autorisation préalable du bailleur, et le défaut de justificatif quant au ramonage de la cheminée de la cuisine.

Il convient de rappeler par ailleurs que Monsieur [F] ne reproche pas à la SARL Le Mastroquet de ne pas exploiter le fonds de commerce, étant observé qu’il ressort des éléments du dossier qu’une partie du local reste utilisée pour la restauration et une autre pour une activité de bar/PMU.

De même, il ne lui reproche aucune insuffisance quant au paiement des loyers.

Dans ces conditions, les manquements retenus contre le preneur ne sauraient constituer un motif grave et légitime justifiant le non renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, en ce qu’ils sont anecdotiques, particulièrement pour une période contractuelle de dix-huit ans.

Par conséquent, la SARL Le Mastroquet a droit au paiement, par Monsieur [F], d’une indemnité d’éviction.

Il sera enfin constaté que Monsieur [F] n’allègue pas que l’éviction de la SARL Le Mastroquet puisse entraîner un simple transfert du fonds de commerce et non sa perte pure et simple, comme le retient la SARL Le Mastroquet, de sorte que cette perte est acquise aux débats.

B/ Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce sus-visé prévoit que l’indemnité d’éviction due en cas de refus de renouvellement du bail comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’absence d’élément suffisant pour évaluer l’indemnité d’éviction due à la SARL Le Mastroquet, malgré les éléments comptables qu’elle produit, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire dans les termes précisés au dispositif de la présente décision.

II / Sur l’expulsion du preneur et la demande d’indemnité d’occupation

L’article L.145-28 du code de commerce dispose : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

[…] »

Il ressort de ce texte que le preneur a le droit de rester dans les lieux tant qu’il na pas reçu l’indemnité d’éviction, à charge pour lui de payer une indemnité d’occupation, laquelle peut s’opérer par compensation avec l’indemnité d’éviction.

Par conséquent, Monsieur [F] sera débouté de sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion de la SARL Le Mastroquet, cette dernière ne se maintenant pas dans les lieux sans droit ni titre mais en application de son droit de rétention.

De même, il n’y a pas lieu à ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers restant dans les lieux dans un garde-meuble.

En application de l’article L.145-12 alinéa 3 du code de commerce, sur lequel est fondé le principe selon lequel la demande de renouvellement du bail émise par le preneur met fin au bail, et compte tenu des termes de la demande de renouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 30 décembre 2022, la date de fin du bail est en l’espèce fixée au 1er avril 2023.

Par conséquent, la SARL Le Mastroquet est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2023.

Pour autant, la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée par Monsieur [F] sera réservée, et une question sera posée à l’expert judiciaire pour éclairer le tribunal quant à sa valeur.

III / Sur la demande en dissolution de la SARL Le Mastroquet

Monsieur [F] demande la dissolution de la SARL Le Mastroquet au visa de l’article L.223-42 du code de commerce.

La SARL Le Mastroquet répond que Monsieur [G], son associé gérant, a procédé à un abandon partiel de son compte courant d’associé à hauteur de 60 000 €, de sorte que les arguments comptables allégués par Monsieur [F] sont infondés.

*

L’article L.223-42 du code de commerce dispose :

« Si, du fait de pertes constatées dans les documents comptables, les capitaux propres de la société deviennent inférieurs à la moitié du capital social, les associés décident, dans les quatre mois qui suivent l’approbation des comptes ayant fait apparaître cette perte s’il y a lieu à dissolution anticipée de la société.

Si la dissolution n’est pas prononcée à la majorité exigée pour la modification des statuts, la société est tenue, au plus tard à la clôture du deuxième exercice suivant celui au cours duquel la constatation des pertes est intervenue, de reconstituer ses capitaux propres à concurrence d’une valeur au moins égale à la moitié du capital social ou de réduire son capital social du montant nécessaire pour que la valeur des capitaux propres soit au moins égale à la moitié de son montant.

Dans les deux cas, la résolution adoptée par les associés est publiée selon les modalités fixées par décret en Conseil d’Etat.

Si, avant l’échéance mentionnée au deuxième alinéa du présent article, les capitaux propres de la société n’ont pas été reconstitués à concurrence d’une valeur au moins égale à la moitié du capital social alors que le capital social de la société est supérieur à un seuil fixé par décret en Conseil d’Etat en fonction de la taille de son bilan, la société est tenue, au plus tard à la clôture du deuxième exercice suivant cette échéance, de réduire son capital social pour le ramener à une valeur inférieure ou égale à ce seuil.

Lorsque, en application du quatrième alinéa, la société a réduit son capital social sans pour autant que ses fonds propres aient été reconstitués et procède par la suite à une augmentation de capital, elle se remet en conformité avec les dispositions du même quatrième alinéa avant la clôture du deuxième exercice suivant celui au cours duquel a eu lieu cette augmentation.

A défaut par le gérant ou le commissaire aux comptes de provoquer une décision ou si les associés n’ont pu délibérer valablement, tout intéressé peut demander en justice la dissolution de la société. Il en est de même si les dispositions dudit quatrième alinéa n’ont pas été appliquées. Dans tous les cas, le tribunal peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour régulariser sa situation. Il ne peut prononcer la dissolution, si, au jour où il statue sur le fond, cette régularisation a eu lieu.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux sociétés en procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire ou qui bénéficient d’un plan de sauvegarde ou de redressement judiciaire. »

En l’espèce, la SARL Le Mastroquet produit un procès verbal de délibération de l’assemblée générale du 15 décembre 2023, dans lequel il est indiqué que les associés abandonnent une partie de leur compte courant d’associé, à hauteur de 60 000 €.

Monsieur [F] ne conteste pas que cette opération a pour effet de régulariser la situation de la SARL Le Mastroquet au regard du texte susvisé, mais estime que cette résolution lui est inopposable.

Il n’en demeure pas moins que le tribunal, en application de l’article L.223-42 alinéa 5 du code de commerce, ne peut pas prononcer la dissolution d’une société si la régularisation a eu lieu au jour où il statue.

Le fait que cette résolution stipule une clause de retour à meilleur fortune est sans incidence dans la mesure où il n’est pas allégué que la société soit revenue à meilleur fortune à ce jour.

Dans ces conditions, Monsieur [F] sera débouté de sa demande en dissolution de la SARL Le Mastroquet.

IV / Sur les demandes accessoires

Au regard de l’expertise ordonnée, les frais et dépens seront réservés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision mixte, contradictoire, mise à disposition au greffe,

Dit que l’éviction de la SARL Le Mastroquet entraîne la perte de son fonds de commerce ;

Dit que la SARL Le Mastroquet a droit à une indemnité d’éviction dont la valeur doit être déterminée à la date du 1er avril 2023 ;

Réserve les demandes de la SARL Le Mastroquet en paiement de l’indemnité d’éviction en principal et accessoires, et en paiement de préjudices complémentaires ;

Dit que la SARL Le Mastroquet peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction en application de son droit de rétention ;

Déboute Monsieur [K] [F] de sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion de la SARL Le Mastroquet ;

Déboute Monsieur [K] [F] de sa demande tendant à voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers restant dans les lieux dans un garde-meuble ;

Dit que la SARL Le Mastroquet est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2023 à l’égard de Monsieur [K] [F] ;

Réserve les demandes de Monsieur [K] [F] en paiement de l’indemnité d’occupation due par la SARL Le Mastroquet et des charges visées au bail ;

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction due à la SARL Le Mastroquet et le montant de l’indemnité d’occupation due à Monsieur [K] [F], toutes demandes et moyens des parties étant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

[X] [L] sise [Adresse 4]

Tél : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 11]

A défaut :

[P] [I] sise [Adresse 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 6]

avec mission de :

— convoquer les parties ainsi que leurs conseils, les entendre en leurs dires et observations et y répondre, le tout dans le respect du principe contradictoire,

— se faire remettre dans un délai qu’il lui appartiendra de fixer tout document nécessaire à l’exécution de sa mission, et prendre connaissance des pièces du dossier, entendre tout sachant,

— se rendre sur les lieux, visiter les locaux objet du bail, en faire la description avec plan et photographies à l’appui, décrire leur état général d’entretien et dire à quel usage ils sont utilisés,

— rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail et de la situation et de l’état des locaux, et décrire avec précision, les éléments susceptibles d’être pris en compte afin d’estimer l’indemnité visée à l’article L.145-14 du code de commerce,

— proposer et justifier une méthode de calcul de l’indemnité principale d’éviction et des indemnités accessoires, en référence notamment à l’article L.145-14 alinéa 2 du code de commerce, et proposer une évaluation de cette indemnité, au jour de la cessation d’activité

— préciser tous les éléments d’appréciation aux fins d’évaluer l’indemnité d’occupation qui est due à Monsieur [F] à compter de la fin du bail le 1er avril 2023 et jusqu’à la date de libération effective des locaux dans les conditions de l’article L.145-28 du code de commerce,

— formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

MODALITES TECHNIQUES

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine,

Demande à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 8]),

Indique à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations,

Invite instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement,

Ordonne par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L. 143 du livre des procédures fiscales,

Fixe à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée,

Ordonne à la partie requérante, S.A.R.L. Le Mastroquet, de consigner au greffe du tribunal une somme de 2 500 euros dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile,

Indique que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé,

Rappelle que, selon les modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”.

Demande à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité,

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invite les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties,

Déboute Monsieur [K] [F] de sa demande en dissolution de la SARL Le Mastroquet ;

Réserve les frais irrépétibles et les dépens de l’instance ;

Rappelle que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Renvoi le dossier à la mise en état électronique du 2 décembre 2025 pour suivi de l’expertise.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE