TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00588

N° Portalis DBX4-W-B7I-TZYF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. ALTEAL ANCIENNEMENT DENOMMEE S.A COLOMIERS HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses repésentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

C/

[F] [S]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SELARL DBA

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ALTEAL ANCIENNEMENT DENOMMEE S.A COLOMIERS HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses repésentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [S],

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 février 2024, la SA ALTEAL a donné à bail à Monsieur [L] [S] un appartement à usage d’habitation (n°1) et un parking (n°15), situés [Adresse 7], respectivement pour un loyer mensuel de 417,10 euros et une provision sur charges mensuelle de 77,63 euros et pour un loyer mensuel de 20 euros et une provision sur charges mensuelle de 1.65 euros.

Le 23 octobre 2024, la SA ALTEAL a fait signifier à Monsieur [L] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir :

— le constat par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui lui a été consenti le 15 février 2024 par la SA ALTEAL anciennement dénommée SA COLOMIERS HABITAT pour le local d’habitation situé [Adresse 6] et ce en application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 23 novembre 2018,

— en conséquence, son expulsion sans délai et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— sa condamnation à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 1.032,76 euros,

— qu’il soit dit et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

— sa condamnation à payer par provision à la SA ALTEAL anciennement dénommée SA COLOMIERS HABITAT la somme de 5.026,23 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 06 décembre 2023, mensualité du mois de novembre incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— qu’il soit dit et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de l’assignation,

— qu’il soit dit et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 10.855,57 euros. Elle précise que Monsieur [L] [S] n’a pas repris le paiement des loyers et des charges.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 18 décembre 2024, Monsieur [L] [S] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 février 2024 contient une clause résolutoire (Article 10 : Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, soit un délai supérieur au délai légal de 6 semaines prévu par la loi applicable.

Ce délai est plus favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, il doit être considéré qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection de la locataire et plus favorable à cette dernière, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 23 octobre 2024, pour la somme en principal de 3.993,47 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat de bail mentionne deux mois. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [L] [S] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 24 décembre 2024 et Monsieur [L] [S] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [L] [S] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Enfin, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celui-ci.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA ALTEAL produit un décompte du 12 mai 2025 démontrant que Monsieur [L] [S] reste devoir la somme de 10.418,47 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des dépôts de garanties de 417,10 euros et de 20 euros.

Toutefois, il ressort de ce décompte que le bailleur a appliqué au locataire un supplément de loyer de solidarité depuis janvier 2025 à hauteur de 797,27 euros pour la période allant du mois de janvier 2025 au mois d’avril 2025 (soit 3.189,08 euros).

Or, le bailleur ne justifie ni avoir adressé la demande d’enquête au locataire, ni avoir mis en demeure celui-ci de justifier de ses revenus préalablement à l’application du supplément de loyer de solidarité, un mois après l’absence de réponse à l’enquête, la mise en demeure devant notamment comporter la reproduction de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, et ce, conformément aux dispositions de ce même article.

Il convient donc de retrancher la somme de 3.189,08 euros du montant dû par Monsieur [L] [S] au titre des loyers et charges impayés, soit un solde de 7.229,39 euros.

Monsieur [L] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.229,39 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 sur la somme de 4.589,13 euros, déduction faite des dépôts de garanties et du SLS appliqué, et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [L] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 24 décembre 2024 au mois d’avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sans application de SLS.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Monsieur [L] [S] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2024 entre la SA ALTEAL et Monsieur [L] [S] concernant un appartement à usage d’habitation (n°1) et un parking (n°15), situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 24 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [S] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 7.229,39 euros (décompte arrêté au 12 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 sur la somme de 4.589,13 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [S] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sans application de SLS ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [S] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [S] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,