TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [F] [H]

Madame [P] [Y] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01457 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AZC

N° MINUTE :

5/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 juillet 2025

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT- OPH (anciennement OPAC DE [Localité 6])

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E0399

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [H]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [P] [Y] épouse [H]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juillet 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01457 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AZC

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 23/ 09/ 2008 à effet au 10/ 10/ 2008, l’OPAC DE [Localité 6] , actuellement [Localité 6] HABITAT-OPH a donné à bail à M. [H] [F] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], avec cave, pour un loyer de 116,05 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Par avenant du 11/03/2014, le bail a été mis au nom de M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] , en raison du mariage de ceux-ci, à compter du 11/01/2024 .

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] le 30/ 04/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 11105,59 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 16/ 01/ 2025, [Localité 6] HABITAT OPH a fait assigner M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,

— voir ordonner l’expulsion de M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir ordonner que le sort des meubles se trouvant dans les lieux soit régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

— voir condamner solidairement M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] au paiement à titre provisionnel :

D’une somme de 5479,96 euros au titre de l’arriéré au 1/ 12/ 2024, novembre 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignationD’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges , tel qu’il résulte du contrat résilié, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, D’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 6] le 17/ 01/ 2025.

A l’audience du 20/05/2025 , le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 6401,05 euros, au 13/ 05/ 2025 , avril 2025 inclus, maintient ses autres demandes.

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01457 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AZC

Il précise qu’ il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire , sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

M. [H] [F] a comparu . Il indique avoir repris paiement des loyers courants depuis 4 mois et sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire . Il précise que le couple a deux enfants à charge.

Mme [Y] [P] épouse [H], assignée selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, n’a pas comparu ni été représentée, l’acte étant déposé en étude d’huissier. En effet le pouvoir de représentation exigé à l’article 762 du code de procédure civile, pour que M.[H] la représente , n’a pas été reçu au greffe.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 06/05/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 30/ 04/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 10/10/2008 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans( bail conventionné) . Il a été reconduit le 10/10/2023 après l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 30/04/2024, il était donc soumis à la loi nouvelle . Le délai au commandement était de six semaines et non de deux mois.

Il convient de substituer le délai légal au délai erroné, en l’absence de nullité soulevée du commandement avec preuve de grief.

M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 11/06/ 2024 à minuit soit à compter du 12/06/ 2024.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de février 2025 ( payé en mars 2025) , avec des versements antérieurs interrompus entre novembre 2024 et janvier 2025.

M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] disposent de revenus de salaire de 2800 euros en CDI depuis février 2025 pour M.[H], après une période de chômage , Madame [H] percevant un salaire de 1700 euros comme AESH , selon les explications appportées . Les locataires ont déposé un dossier FSL le 16/05/2025 , ils ont deux enfants .

En l’absence d’opposition du bailleur et compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] restent devoir une somme de 6401,05 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 13/ 05/ 2025, avril 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation .

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 177 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner solidairement M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] au paiement de celle-ci, alors que celle-ci résulte de la solidarité des dettes ménagères de l’article 220 du code civil .

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité, il convient de débouter [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 12/06/ 2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2], avec cave.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE solidairement M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] à payer à [Localité 6] HABITAT-OPH, la somme provisionnelle de 6401,05 euros au titre des loyers et charges dus au 13/ 05/2025, avril 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

AUTORISE M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 177 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 6] HABITAT-OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, [Localité 6] HABITAT-OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, solidairement M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] à payer à [Localité 6] HABITAT-OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [H] [F] et Mme [Y] [P] épouse [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion

DEBOUTE [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT