TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître COMMERCON

Maître MELLOUL

Maître NIDERPRIM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07225 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QIF

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V] [K],

Madame [M] [R] épouse [K],

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître MELLOUL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P074

DÉFENDERESSES

S.C.I. CARDIF LOGEMENTS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître COMMERCON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A344

S.A.S. MANEXI,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître NIDERPRIM, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0477

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 17 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07225 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QIF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2023 à effet au 23 mai 2023, la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS a donné à bail à M. [V] [K] et Mme [M] [R] épouse [K] un appartement à usage d’habitation d’une surface habitable de 75 m2 sis [Adresse 6], moyennant le versement mensuel d’un loyer d’un montant de 2230 euros et d’une provision sur charges d’un montant de 160 euros.

En annexe de ce bail se trouvait joint un diagnostic de performance énergétique (ci-après « D.P.E. ») établi le 15 mars 2023 par la S.A.S. MANEXI, retenant que le logement donné à bail se trouvait classé D, avec une consommation d’énergie primaire de 224 kWh/m2/an et une consommation d’énergie finale de 97 kWh/m2/an.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 24 et 31 juillet 2024, M. [V] [K] et Mme [M] [R] épouse [K] ont fait assigner la société CARDIF LOGEMENTS et la S.A.S. MANEXI devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, d’obtenir la réalisation de travaux de mise en conformité du logement, et le paiement de diverses sommes.

À l’audience de plaidoirie du 13 mai 2025, M. [V] [K] et Mme [M] [R], représentés par leur conseil, demandent au juge de :

— ordonner la condamnation solidaire de la société MANEXI ;

— fixer le loyer contractuel au dernier loyer pratiqué par le précédent locataire à concurrence de 2111,16 euros, ce depuis le 23 mai 2023 ;

— condamner la société CARDIF LOGEMENTS à leur restituer une somme de 6359,84 euros au titre des loyers trop-perçus réglés arrêtés au 1er mai 2025, outre 403,96 euros au titre du dépôt de garantie majoré des intérêts ;

— ordonner le gel de l’indexation du loyer ;

— ordonner à la société CARDIF LOGEMENTS de réaliser tous travaux utiles de mise en conformité de l’appartement sis [Adresse 5]) pris à bail, selon les préconisations de la société VL DIAG, sous astreinte de 500 euros par semaine à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— ordonner une réduction du loyer contractuel à concurrence de 1477,81 euros hors charges, jusqu’au complet achèvement des travaux de mise en conformité selon les préconisations de la société VL DIAG ;

— les autoriser à consigner le loyer entre les mains de la Caisse des dépôts et des consignations jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité selon les préconisations de la société VL DIAG ;

— condamner solidairement la société CARDIF LOGEMENTS et la société MANEXI à leur régler une somme totale de 8748,78 euros au titre des préjudices subis ;

— condamner solidairement la société CARDIF LOGEMENTS et la société MANEXI au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, la société CARDIF LOGEMENTS, représentée par son conseil, sollicite du juge :

— qu’il déboute M. [V] [K] et Mme [M] [R] de toutes leurs demandes ;

— subsidiairement, qu’il condamne la société MANEXI à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au profit de M. [V] [K] et Mme [M] [R], en frais, intérêts, principal, indemnité de procédure, astreinte ;

— qu’il condamne la société MANEXI à prendre en charge toutes les conséquences pécuniaires subies par elle et engendrées par la décision à intervenir ;

— qu’il condamne M. [V] [K] et Mme [M] [R] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— qu’il condamne la société MANEXI à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— qu’il condamne les mêmes aux dépens.

De son côté la société MANEXI, représentée par son conseil, demande de :

— débouter les époux [K] de toutes leurs demandes dirigées à son encontre ;

— condamner les époux [K] à lui verser une indemnité de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes formées par les époux [K] à l’encontre de la société CARDIF LOGEMENTS fondées sur un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, et selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction en vigueur au jour de la signature du contrat de bail liant les parties, dispose notamment que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée

Les dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 viennent définir les caractéristiques du logement décent, en fixant les normes minimales d’habitabilité, en précisant les règles relatives à la sécurité et à la santé des locataires, et en énumérant les éléments d’équipement et de confort devant exister dans le logement.

D’après son article 3, le logement comporte, notamment, une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

D’après son article 3-1, pris dans sa rédaction en vigueur au jour de la signature du contrat de bail liant les parties, en France métropolitaine, le logement a une consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique, inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Par ailleurs, l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction en vigueur au jour de la signature du contrat de bail liant les parties, décide qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend, notamment, le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation. Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Selon L.126-26 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6. Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire.

En l’espèce, M. [V] [K] et Mme [M] [R] versent aux débats deux D.P.E. qu’ils ont eux-mêmes fait établir au cours de l’exécution du contrat de bail, à savoir :

— un D.P.E. établi le 15 janvier 2024 par la société VL-DIAG DIAGNOSTIC IMMOBILIER qui conclut que le logement pris à bail est classé G avec une consommation d’énergie primaire de 452 kWh/m2/an et une consommation d’énergie finale de 196 kWh/m2/an.

— un D.P.E. établi le 17 juillet 2024 par la société KELETA qui conclut que le logement pris à bail est classé G avec une consommation d’énergie primaire de 460 kWh/m2/an et une consommation d’énergie finale de 200 kWh/m2/an.

Force est donc de constater qu’il existe une divergence entre les conclusions de ces deux D.P.E. établis postérieurement à la conclusion du bail par les locataires, et celles du D.P.E. qui leur avait été communiqué par leur bailleresse en annexe du contrat de bail qu’ils avaient signé le 14 avril 2023, lequel avait été établi le 15 mars 2023 par la S.A.S. MANEXI et retenait que le logement donné à bail se trouvait classé D avec une consommation d’énergie primaire de 224 kWh/m2/an et une consommation d’énergie finale de 97 kWh/m2/an.

Il convient d’examiner si, ainsi que le soutiennent les époux [K] en premier lieu, le seul fait que le logement pris à bail soit classé G s’agissant de sa performance énergétique suffit à établir son caractère indécent.

Sur ce point, aucun des textes susvisés ne prévoit l’indécence d’un logement sur le seul fondement de ce que celui-ci serait classé G s’agissant de sa performance énergétique, tandis que l’article 3-1 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 invite sur ce point à considérer la consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Or les locataires n’établissent pas, dans la présente instance, que le logement pris à bail aurait une consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an supérieure ou égale au seuil fixé par ce texte de 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, les deux D.P.E. qu’ils versent aux débats retenant à cet égard des valeurs respectivement de 196 et 200 kWh/m2/an.

Les dispositions de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, invoquées par les demandeurs, apparaissent quant à elle étrangères au point qu’il s’agit de trancher puisque se rapportant aux seuils de définition des niveaux de performance énergétique des logements, et non à la définition de leur caractère décent ou indécent.

Il convient alors d’examiner si, ainsi que le soutiennent les époux [K] en second lieu, le logement pris à bail est indécent en raison de ses caractéristiques de performance énergétique.

Il n’est pas contesté, cependant, que ledit logement est bien équipé d’un chauffage et que celui-ci est fonctionnel.

Les demandeurs ne rapportent pas la preuve, par ailleurs, de températures hivernales ou estivales qui seraient telles qu’elles constitueraient par elles-mêmes des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires.

Ils échouent dès lors à rapporter la preuve de l’indécence qu’ils allègent.

Reste alors à déterminer si, comme le soutiennent les demandeurs en troisième lieu, la responsabilité contractuelle de la bailleresse se trouve engagée du fait de la fausseté du D.P.E. qui se trouvait annexé au contrat de bail lors de sa signature.

A cet égard, la production par M. [V] [K] et Mme [M] [R] des deux D.P.E. qu’ils ont fait établir au cours de l’exécution du contrat de bail, qui concluent tous deux que le logement pris à bail est classé G, suffit à remettre en cause l’exactitude du D.P.E. que leur bailleresse la société CARDIF LOGEMENTS avait fait établir préalablement à la conclusion du bail et qui se trouvait annexé à celui-ci.

Il appartient néanmoins aux demandeurs de rapporter la preuve d’une faute contractuelle de la société CARDIF LOGEMENTS pour engager sa responsabilité.

Or les époux [K] ne produisent aucun élément pour démontrer que la fausseté du D.P.E. établi le 15 mars 2023 par la S.A.S. MANEXI à la demande de la société CARDIF LOGEMENTS serait imputable à une faute commise par cette dernière, ou qu’elle serait constitutive par elle-même d’une faute de cette dernière.

Il doit en être déduit qu’au travers des pièces qu’ils produisent les demandeurs échouent à rapporter la preuve d’un manquement de la société CARDIF LOGEMENTS à son obligation de délivrance.

Il convient, dans ces conditions, de rejeter les demandes formées par les époux [K] et tendant à ce qu’il soit enjoint à la société CARDIF LOGEMENTS de réaliser des travaux de mise en conformité du logement conformément aux préconisations de la société VL DIAG, et à ce que soit ordonnée une réduction du loyer contractuel outre une consignation du loyer jusqu’au complet achèvement de ces travaux.

2. Sur les demandes formées par les époux [K] fondées sur l’existence d’un logement classé G s’agissant de sa performance énergétique

Selon l’article 17 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction en vigueur au jour de la signature du contrat de bail liant les parties, la fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

En outre, et selon l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction en vigueur au jour de la signature du contrat de bail liant les parties, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que le logement donné à bail par la société CARDIF LOGEMENTS à M. [V] [K] et Mme [M] [R] par contrat signé le 14 avril 2023 relève en réalité de la catégorie G s’agissant de sa performance énergétique, et non D comme l’indiquait à tort le D.P.E. qui se trouvait annexé au contrat de bail.

La société CARDIF LOGEMENTS ne pouvait donc fixer à la charge des locataires un loyer contractuel supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire, soit 2111,16 euros d’après les stipulations du contrat de bail liant les parties et la bailleresse en particulier.

Il sera rappelé à cet égard que la bailleresse n’est pas fondée à se prévaloir de la réévaluation du loyer opérée sur le fondement de l’article 4 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 lors de la conclusion de ce contrat dès lors que l’article 1-1 dudit décret prévoit expressément que ses dispositions ne s’appliquent pas aux logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

M. [V] [K] et Mme [M] [R] justifient également que leur loyer avait été augmenté à la somme de 2490,68 euros par la société CARDIF LOGEMENTS à compter du 1er mai 2024.

Or l’article 17-1 susvisé décide qu’aucune révision du loyer n’est possible dans les logements relevant de la catégorie G s’agissant de la performance énergétique.

Les locataires ont donc versé un excédent mensuel de 118,84 euros au titre de leur loyer entre le 23 mai 2023 et le 30 avril 2024 (terme d’avril inclus), puis de 379,52 euros au titre de leur loyer entre le 1er mai 2024 et le 31 mai 2025 (terme de mai inclus), soit :

— un trop perçu de 1337,91 euros au titre de leur loyer pour la période allant du 23 mai 2023 au 30 avril 2024 (terme d’avril inclus) (118,84 x 8 / 31 + 118,84 x 11) – le loyer du mois de mai 2023 devant être calculé au prorata ;

— un trop perçu de 4933,76 euros au titre de leur loyer pour la période allant du 1er mai 2024 au 31 mai 2025 (terme de mai inclus) (379,52 x 13).

Il convient par conséquent de fixer à la somme mensuelle de 2111,16 euros le loyer dû par M. [V] [K] et Mme [M] [R] à la société CARDIF LOGEMENTS en contrepartie de l’occupation de l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8], à compter du 23 mai 2023, sans que ce loyer ne puisse faire l’objet d’une révision en application de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et de condamner la société CARDIF LOGEMENTS à leur payer la somme totale de 1337,91 + 4933,76 soit 6271,67 euros au titre de la restitution de l’excédent de loyer versé par les locataires entre le 23 mai 2023 et le 31 mai 2025 (terme de mai inclus).

S’agissant du dépôt de garantie, il n’est pas contesté que les époux [K] ont versé, lors de leur entrée dans les lieux, un dépôt de garantie d’un montant de 2230 euros.

Or celui-ci ne pouvait dépasser le montant d’un mois de loyer en principal, soit 2111,16 euros ainsi qu’il résulte des développements qui précèdent, soit un trop perçu à ce titre de 118,84 euros.

La société CARDIF LOGEMENTS sera donc également condamnée à payer à M. [V] [K] et Mme [M] [R] la somme de 118,84 euros au titre de la restitution de l’excédent de dépôt de garantie par les locataires lors de leur entrée dans les lieux.

La majoration de retard prévue par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans l’hypothèse d’un retard du bailleur à restituer le dépôt de garantie après la sortie des locataires, ne se trouve en revanche pas applicable dans la présente espèce. La demande formée de ce chef par les époux [K] doit donc être rejetée.

3. Sur les demandes formées par les époux [K] fondées sur l’existence d’un dol

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, les époux [K] ne rapportent pas la preuve d’une dissimulation intentionnelle par la société CARDIF LOGEMENTS de la performance énergétique véritable du logement donné à bail, aucun des éléments versés aux débats ne permettant de faire la démonstration que cette dernière avait connaissance que le D.P.E. annexé au contrat de bail était inexact et que le logement donné à bail relevait en réalité de la catégorie G s’agissant de la performance énergétique.

La demande formée par M. [V] [K] et Mme [M] [R] à l’encontre de la société CARDIF LOGEMENTS, tendant au paiement de la somme de 8748,78 euros au titre des préjudices subis, dont le bien fondé n’est établi ni sur le fondement d’un manquement à l’obligation de délivrance (cf. supra §1) ni sur le fondement d’un dol (cf. §3), sera par conséquent rejetée.

4. Sur les demandes formées par les époux [K] à l’encontre de la société MANEXI

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; et chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est acquis que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ccass. Ass. Plénière 6 octobre 2006 n°05-13.255).

En l’espèce, compte-tenu de l’importance de la divergence entre les conclusions du D.P.E. établi le 15 mars 2023 par la S.A.S. MANEXI et celles des D.P.E. établis le 15 janvier 2024 et le 17 juillet 2024 par deux autres diagnostiqueurs à la demande des locataires, à la fois s’agissant de la classe à laquelle appartient le logement considéré (D contre G) et à la fois s’agissant des consommations d’énergies primaire et finale (224 et 97 kWh/m2/an contre 452 ou 460 et 196 et 200 kWh/m2/an), et compte-tenu de l’absence de démonstration par la société MANEXI de ce qu’elle se serait conformée aux normes applicables et aux règles de l’art de son côté lors de l’établissement du D.P.E. critiqué, la faute de la société MANEXI lors de l’établissement dudit D.P.E. se trouve suffisamment établie.

Il appartient néanmoins aux époux [K] de rapporter la preuve d’un préjudice en lien de causalité avec la faute commise par la société MANEXI dans l’établissement de ce diagnostic.

A cet égard, s’agissant du préjudice matériel invoqué de 381,98 euros au titre de l’achat de mobiliers et d’éléments permettant, selon leurs termes, d’obtenir une chaleur convenable, ce préjudice n’apparaît pas en lien de causalité avec la faute imputée à la société MANEXI. En effet, les locataires auraient bien exposé de tels coûts quand bien même le D.P.E. annexé au bail aurait conclu à un logement relevant de la classe G s’agissant de sa performance énergétique et à des consommations d’énergies primaire et finale proches de celles retenues par les deux D.P.E. établis à leur demande.

Le raisonnement est identique s’agissant du préjudice matériel invoqué de 2366,80 euros au titre de la différence entre les consommations énergétiques réelles maximales et les consommations énergétiques estimées maximales aux termes du D.P.E. initial délivré par le bailleur, et du préjudice invoqué de 3000 euros au titre du préjudice moral subi, la preuve du lien de causalité entre ces deux préjudices et la faute imputée à la société MANEXI faisant là encore défaut.

S’agissant du préjudice invoqué de 3000 euros au titre de la perte de chance de pouvoir louer un appartement dont la consommation énergétique est en deça de l’appartement pris à bail, il ne peut être sérieusement contesté que mieux informés sur la performance énergétique exacte du bien pris à bail les locataires auraient eu des chances importantes de décider de prendre à bail un autre logement, plus performant sur le plan énergétique, et alors de ne pas exposer les frais liés à la piètre performance énergétique du logement pris à bail dont ils justifient dans la présente instance, de sorte qu’il convient de fixer à la somme de 1800 euros leur préjudice de perte de chance.

La société MANEXI sera donc condamnée à payer à M. [V] [K] et Mme [M] [R] la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts au titre de réparation de la perte de chance d’avoir pris à bail un autre logement, plus performant sur le plan énergétique.

Par ailleurs, malgré le fait que les demandeurs ne sollicitent pas dans le « par ces motifs » de leurs conclusions la condamnation de la société MANEXI au paiement des sommes de 6359,84 et 403,96 euros au titre de la restitution des loyers trop-perçus et du dépôt de garantie majoré des intérêts, il sera déduit de la mention figurant dans le même « par ces motifs » sollicitant que soit ordonnée la condamnation solidaire de la société MANEXI (sans précision à quoi) et des mentions figurant dans le corps de leurs conclusions sollicitant la condamnation de la société MANEXI au règlement de toutes les sommes mises à la charge de la société CARDIF LOGEMENTS, que la présente juridiction se trouve saisie d’une demande formée par les époux [K] tendant à ce que la société MANEXI soit condamnée, solidairement avec la société CARDIF LOGEMENTS, au paiement de la somme de 6271,67 euros au titre de la restitution de l’excédent de loyer versé par les locataires entre le 23 mai 2023 et le 31 mai 2025 (terme de mai inclus) et de la somme de 118,84 euros au titre de la restitution de l’excédent de dépôt de garantie versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux.

A cet égard, il sera relevé, à nouveau, que les époux [K] ne rapportent pas néanmoins la preuve du lien de causalité entre la faute imputable à la somme à la société MANEXI dans l’établissement du D.P.E. et le préjudice examiné, dans la mesure où c’est le bailleur seul qui décide du montant du loyer contractuel qu’il fixe pour la location de son bien et du dépôt de garantie qu’il exige à ce titre.

La demande de condamnation solidaire de la société MANEXI au paiement des sommes dont se trouve redevable la société CARDIF LOGEMENTS au titre de la restitution de l’excédent de loyer versé par les locataires entre le 23 mai 2023 et le 31 mai 2025 (terme de mai inclus) et au titre de la restitution de l’excédent de dépôt de garantie versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux sera donc rejetée.

5. Sur la demande de garantie formée par la société CARDIF LOGEMENTS à l’encontre de la société MANEXI

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ces dispositions que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d’un contractant suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

En l’espèce, si la faute de la société MANEXI a été établie au terme des développements qui précèdent, il incombe néanmoins à la société CARDIF LOGEMENTS de rapporter la preuve du lien de causalité entre cette faute et les préjudices qu’elle a subis justifiant que l’intéressée soit condamnée à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

Or la bailleresse n’avancent dans ses écritures aucun moyen de fait ou de droit de nature à établir l’existence de ce lien de causalité.

Il sera ici observé que quand bien même la société MANEXI aurait établi un D.P.E. exact concluant que le logement donné à bail relève de la catégorie G, il n’en demeure pas moins que la société CARDIF LOGEMENTS n’aurait pas pu exiger de ses locataires un loyer supérieur à la somme mensuelle de 2111,16 euros, ou encore un dépôt de garantie excédant la somme de 2111,16 euros.

Aucun motif ne justifie dès lors que la société MANEXI soit condamnée à la garantir des condamnations prononcées à ce titre dans la présente instance.

La bailleresse ne justifie pas davantage du bien fondé des demandes très générales qu’elle forme tendant à ce que la société MANEXI soit condamnée à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au profit de M. [V] [K] et Mme [M] [R], en frais, intérêts, principal, indemnité de procédure, astreinte, ou à prendre en charge toutes les conséquences pécuniaires subies par elle et engendrées par la décision à intervenir.

Ces demandes seront donc rejetées.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société MANEXI qui succombe et dont l’erreur dans l’établissement de son diagnostic est à l’origine de la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la société MANEXI, qui a donc établi un D.P.E. erroné, ainsi que la société CARDIF LOGEMENTS, qui a contraint par son inertie les locataires à introduire la présente instance établissant le bien fondé d’une partie de leurs demandes, seront tenues in solidum de verser à M. [V] [K] et Mme [M] [R] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

Le surplus des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera en revanche rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

FIXE à la somme mensuelle de 2111,16 euros le loyer dû par M. [V] [K] et Mme [M] [R] à la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS en contrepartie de l’occupation de l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8], à compter du 23 mai 2023 ;

DIT que ce loyer ne peut faire l’objet d’aucune révision en application de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS à payer à M. [V] [K] et Mme [M] [R] la somme de 6271,67 euros au titre de la restitution de l’excédent de loyer versé par les locataires entre le 23 mai 2023 et le 31 mai 2025 (terme de mai inclus) ;

CONDAMNE la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS à payer à M. [V] [K] et Mme [M] [R] la somme de 118,84 euros au titre de la restitution de l’excédent de dépôt de garantie versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux ;

REJETTE la demande formée par M. [V] [K] et Mme [M] [R] au titre des intérêts de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE les demandes formées par M. [V] [K] et Mme [M] [R] à l’encontre de la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS tendant à ce qu’il lui soit enjoint de réaliser des travaux de mise en conformité du logement conformément aux préconisations de la société VL DIAG ;

REJETTE les demandes formées par M. [V] [K] et Mme [M] [R] à l’encontre de la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS tendant à ce que soit ordonnée une réduction du loyer contractuel outre une consignation du loyer jusqu’au complet achèvement de ces travaux;

REJETTE la demande formée par M. [V] [K] et Mme [M] [R] à l’encontre de la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS, tendant au paiement de la somme de 8748,78 euros au titre des préjudices subis ;

CONDAMNE la S.A.S. MANEXI à payer à M. [V] [K] et Mme [M] [R] la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts au titre de réparation de la perte de chance d’avoir pris à bail un autre logement plus performant sur le plan énergétique ;

REJETTE le surplus des demandes formées par M. [V] [K] et Mme [M] [R] à l’encontre de la S.A.S. MANEXI ;

REJETTE les demandes formées par la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS à l’encontre de la S.A.S. MANEXI ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S. MANEXI et la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS à payer à M. [V] [K] et Mme [M] [R] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la S.C.I. CARDIF LOGEMENTS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la S.A.S. MANEXI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.A.S. MANEXI aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE