Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 25 septembre 2025, n° 25/01633

TJ Toulouse 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Subrogation de la caution dans les droits du créancier
La cour a jugé que la caution peut exercer l'action en résiliation du bail, étant subrogée dans les droits du créancier, conformément à l'article 2306 du Code civil.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer n'a pas été réglé dans le délai imparti, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion de la locataire, considérant que la clause résolutoire était acquise et que les conditions légales étaient remplies.
Accepté
Reconnaissance de la dette par la locataire
La cour a condamné Madame [N] [Y] à payer les sommes dues, en tenant compte de la reconnaissance de la dette.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Dépens liés à la procédure
La cour a condamné Madame [N] [Y] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 25 sept. 2025, n° 25/01633
Numéro(s) :	25/01633
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florence VAYSSE-AXISA
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDASCP VAYSSE LACOSTE AXISA
Parties :	La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01633

N° Portalis DBX4-W-B7J-UEAC

JUGEMENT

N° B

DU 25 septembre 2025

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[N] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le jeudi 25 septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Michel BERGE, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, assisté de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 juillet 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

Dans les droits du bailleur CDC HABITAT,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par le cabinet LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substitué par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Madame [N] [Y],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 03/08/2023, la CDC HABITAT a donné à bail à Madame [N] [Y] un local à usage d’habitation sis [Adresse 9].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [N] [Y] pour le règlement de l’intégralité des loyers et charges impayés.

A la suite d’incidents de paiement, CDC HABITAT a saisi la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin d’obtenir règlement des loyers et charges impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution, a réglé au bailleur la somme de 1 614,57€ représentant les loyers et charges impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a délivré à Madame [N] [Y] le 04/12/2024, un commandement de payer la somme de 1 614,57 € principal visant la clause résolutoire insérée au bail.

La somme visée par ce commandement de payer n’a pas été réglée dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.

Par acte de Commissaire de justice du 26/02/2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [N] [Y] devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE, sous le bénéfice de l’exécution provisoire pour :

— DIRE et JUGER recevable et bien fondée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [N] [Y] ,

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion de Madame [N] [Y] et de tout occupant de son chef du logement avec si nécessaire le concours de la force publique,

En toute hypothèse,

— CONDAMNER Madame [N] [Y] au paiement de la somme de 1 987,76 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24/12/2024 sur la somme de 1 614,57 € , et pour le surplus à compter de l’assignation,

— FIXER une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail égale au montant du loyer augmenté des charges,

— CONDAMNER Madame [N] [Y] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— CONDAMNER Madame [N] [Y] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [N] [Y] au paiement les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il est renvoyé pour le surplus au texte de l’assignation.

A l’audience du 03/07/2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a actualisé sa créance à la somme de 2 875,01€.

Madame [N] [Y] reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement sur 36 mois soit des mensualités de 80€.

La décision a été mise en délibéré au 25/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

Vu les justificatifs produits,

— Sur la recevabilité de l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et sur sa qualité à agir pour obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou la résiliation du bail :

Selon l’article 2306 du Code Civil « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débitera ».

En l’espèce la subrogation de la caution dans le droit de propriété du créancier découlant de la stipulation d’une clause de réserve de propriété est admise.

De plus la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale mentionne expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou luise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débitent jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé ».

De surcroît, la quittance subrogative stipule que « conformément aux termes de l’article 2306 du Code civil dont ci-après l’énoncé, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En conséquence la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déclarée recevable.

— Sur le montant des sommes réclamées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES :

Au 01/05/2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, selon les justificatifs produits, a versé au bailleur la somme totale de 2 875,01€.

— Sur la demande de résiliation et d’expulsion :

L’article 24 I. alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeurer infructueux ».

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer rester infructueux.

Par acte de Commissaire de justice du 04/12/2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [N] [Y] un commandement de payer la somme de 1 614,57€ visant la clause résolutoire dont dénonce à la CCAPEX en date du 05/12/2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement payées depuis sa délivrance.

L’assignation aux fins de constat de la clause résolutoire a été notifiée au Préfet par courrier électronique du 27/02/2025 ; accusé de réception électronique joint.

Madame [N] [Y] n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues visées dans ce commandement, dans les deux mois de cet acte.

Il y a lieu de constater en conséquence que le bail est résilié de plein droit par acquisition des effets de la clause résolutoire au 05/02/2025.

Il sera ordonné l’expulsion de Madame [N] [Y] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique selon les conditions visées à l’article L 412-6 du Code de Procédure d’exécution.

Compte tenu de la situation de la locataire et de sa proposition d’apurer la dette il y a lieu d’autoriser Madame [N] [Y] à payer la somme de 2 875,01 € représentant les loyers et charges impayées au mois de mai 2025 par 36 mensualités de 80€, la dernière mensualité représentant le solde majoré des intérêts dus à compter du présent jugement et des dépens en sus du loyer et charges.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais et le bail ne sera pas résilié si Madame [N] [Y] respecte ces délais.

A défaut de paiement du loyer ou des charges ou des mensualités ainsi fixées un seul mois :

– Les sommes restantes dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles.

– Le bail résilié à la date du premier incident de paiement.

– La société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire expulser Madame [N] [Y] ainsi que tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique.

– Cette expulsion se fera conformément aux dispositions de l’article 120 de la loi du 30/03/1998 et de l’article L .412-1 du Code des Procédures civiles d’exécution.

– Madame [N] [Y] devra en outre payer chaque mois à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme mensuelle d’un montant égal au loyer majoré des charges à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Madame [N] [Y] , partie perdante, devra supporter la charge des dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile demandée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

L’exécution provisoire de la présente décision compatible avec la nature de l’affaire sera autorisée.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Constate que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise,

Déclare recevable la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action.

Déclare ses demandes partiellement fondées.

Déclare acquise la clause résolutoire insérée au bail.

Ordonne l’expulsion de Madame [N] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, si besoin avec le concours de la force publique.

Dit que cette expulsion se fera conformément aux dispositions de l’article 120 de la loi du 30/03/1998 et de l’article L .412-1 du Code des Procédures civiles d’exécution.

Condamne Madame [N] [Y] à payer la somme de 2 875,01 € représentant les loyers et charges impayées au mois de mai 2025 par 36 mensualités de 80€, la dernière mensualité représentant le solde majoré des intérêts dus à compter du présent jugement et des dépens en sus du loyer et charges.

Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais et que le bail ne sera pas résilié si Madame [N] [Y] respecte ces délais.

A défaut de paiement du loyer ou des charges ou des mensualités ainsi fixées un seul mois :

les sommes restant dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles.le bail résilié à la date du premier incident de paiement.la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire expulser Madame [N] [Y] ainsi que tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux si besoin avec le concours de la force publique.Madame [N] [Y] devra en outre payer chaque mois à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme mensuelle d’un montant égal au loyer majoré des charges à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Condamne Madame [N] [Y] aux dépens incluant le coût du commandement de payer.

Déboute la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de 800€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT