TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03740

N° Portalis DBX4-W-B7I-TL24

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 31 Mars 2025

L’E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE HABITAT [Localité 10],

C/

[B] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

[Localité 10] METROPOLE HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT

Anciennement dénommé HABITAT [Localité 10],

Pris en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Madame [P] [G], munie d’un pouvoir spécial de représentation

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [Z],

demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 mars 2020, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 331,96 00euros et une provision sur charges mensuelle de 52,20 euros.

Le 02 juillet 2024, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, l’autorisation de séquestrer les meubles aux frais du défendeur et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.145,58 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et charges à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 04 février 2025, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [P] [G], munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.574,21 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise. L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT demande également l’octroi de délais de paiement à hauteur de 70 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Au soutien de ses demandes, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT explique que les APL sont suspendues depuis juin 2024 et que le locataire n’a pas payé son loyer depuis novembre 2024. Néanmoins, en dépit de l’absence de reprise du paiement des loyers courants, il est favorable à des délais de paiement, compte-tenu de la situation de Monsieur [B] [Z].

Monsieur [B] [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [B] [Z] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 70 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Il explique qu’il était malade chez lui et qu’il n’a pas payé les derniers loyers en raison de la suspension des APL. Il indique être handicapé, vivre seul et percevoir une retraite à hauteur de 960 euros par mois. Il ajoute ne pas avoir d’autre dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 03 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 02 mars 2020 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 292,32 euros a été signifié le 02 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [B] [Z] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 134,42 euros. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 04 février 2025 démontrant que Monsieur [B] [Z] reste devoir la somme de 1.572,21 euros, mensualité de décembre 2024 comprise.

Monsieur [B] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.572,21 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Si Monsieur [B] [Z] n’a pas repris le paiement de ses loyers courants, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, il s’est engagé à reprendre le paiement des loyers. Surtout, les deux parties s’accordent sur l’octroi de ses délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 70 euros par mois, leur accord devant prévaloir sur la condition posée par la loi en ce qu’il assure la garantie des droits du locataire sans préjudicier outre mesure à ceux du bailleur et garantit la responsabilisation du locataire, objectif posé par la loi. En effet, cette solution demandée par les parties et adaptée à la situation financière du locataire permet d’envisager un maintien dans les lieux du locataire et un apurement de la dette en moins de deux ans.

Ainsi, Monsieur [B] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 22 mensualités de 70 euros chacune et d’une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [B] [Z] et de son bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [B] [Z] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [B] [Z] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, Monsieur [B] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 mars 2020 entre l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT et Monsieur [B] [Z] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 03 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Z] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.572,21 euros (décompte arrêté au 04 février 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024) ;

AUTORISONS Monsieur [B] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 70 euros chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [B] [Z] soit condamné à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles, hypothétique à ce stade ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Z] à verser à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Z] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,