TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/01722

N° Portalis DBX4-W-B7I-S34I

JUGEMENT

N° B

DU 17 Janvier 2025

La S.A. [Adresse 11]

C/

[P] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Janvier 2025

Copies certifiées conformes à

Le :

JUGEMENT

Le Vendredi 17 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A. HLM DES CHALETS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Adresse 8]

Représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [G],

Demeurant [Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La SA [Adresse 11] est propriétaire d’un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à [Localité 7].

Fin avril 2012, la SA HLM DES CHALETS a appelé à titre de dépôt de garantie la somme de 319 euros puis quittancé un terme proratisé au titre du mois courant. [P] [G] a ensuite réglé, quoique de façon irrégulière et souvent partielle, le solde restant dû après versement direct à la propriétaire de l’APL au titre de ce même logement en réponse aux quittancements mensuels initialement fixés à 399.29 euros puis indexés.

Par courrier du 17 octobre 2023 envoyé à l’adresse du logement susvisé, la SA [Adresse 11] a mis [P] [G] en demeure d’apurer l’arriéré locatif relatif audit appartement.

Par courrier distinct du même jour, la SA HLM DES CHALETS a avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayé depuis le 31 juillet 2023 de [P] [G], présentée comme locataire de l’appartement susvisé et bénéficiant à ce titre de l’APL et de la RLS.

Invoquant des arriérés locatifs récurrents, la SA [Adresse 11] a fait délivrer à [P] [G] un commandement de payer les loyers le 13 décembre 2023 à l’adresse délivrée, le commisaire de justice relevant alors la présence du nom de l’intéressée sur la boîte aux lettres.

Par exploit du 03 avril 2024, la SA HLM DES CHALETS a assigné [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de [P] [G] pour défaut de paiement des loyers à compter de l’assignation,

— l’expulsion sans délai de [P] [G] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de [P] [G] à lui payer :

* la somme de 1 164.87 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2024, mensualité de février 2024 incluse,

* une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges en cours à la date de l’assignation et annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le contrat de bail, et ce à compter de l’assignation et jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

les intérêts sur les loyers et accessoires étant calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courrant au taux légal à compter du commandement de payer du 13 décembre 2023,

— la condamnation de [P] [G] aux entiers dépens d’instance, en ce compris le commandement de payer.

A l’audience du 05 septembre 2024 lors de laquelle la SA [Adresse 11] était représentée par son conseil, [P] [G] a comparu et obtenu le renvoi de l’affaire afin de préparer sa défense, faisant valoir un rendez-vous avec son propre avocat l’après-midi même.

A l’audience de renvoi du 19 novembre 2024 lors de laquelle elle était à nouveau représentée par son conseil, la SA HLM DES CHALETS a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualiser sa créance à hauteur de 2 880.90 euros, quittancement d’octobre 2024 inclus.

Convoquée par assignation remise à domicile, et plus précisément à sa nièce [Y] qui a confirmé qu’il s’agissait du domicile de [P] [G], la défenderesse n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’existence d’un contrat de bail :

Aux termes de l’article 1709 du Code Civil, “le louage des choses est un contrat par lequel une partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer”.

L’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que “le contrat de location est établi par écrit”.

Cependant, un bail verbal n’est pas nul sous réserve de rapporter la preuve qu’il ait été exécuté par les deux parties, à savoir la mise à disposition du logement par le bailleur d’une part et le paiment des loyers et charges échus par le locataire d’autre part.

Selon l’article 1353 du Code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l’espèce, la demanderesse justifie de son titre de propriété sur le logement dont s’agit et affirme avoir conclu un bail avec [P] [G], ce dernier ayant cependant été égaré.

Cependant, il résulte des éléments recueillis en procédure que [P] [G] a réglé pendant une dizaine d’années, quoique de façon irrégulière et parfois partielle, le solde restant dû après APL et RLS au titre du quittancement mensuel pour l’appartement en question.

En outre, l’APL et la RLS a continué à être versée par la CAF malgré la dénonce d’impayés de loyers faite par la SA [Adresse 11] en octobre 2023, ce dont il peut raisonnablement être déduit que [P] [G] avait bien constitué auprès de la CAF un dossier aux fins de la perception d’aides pour ledit logement.

De plus, il résulte des constatations du commissaire de justice lors de la délivrance du commandement de payer en décembre 2023 puis de l’assignation en avril 2024 que le nom de [P] [G] figurait sur la boîte aux lettres et que sa nièce [Y] a confirmé qu’il s’agissait bien du domicile de la défenderesse.

Partant, alors même qu’elle demeurait bien dans l’appartement et a reçu le courrier de mise en demeure du 17 octobre 2023, le commandement de payer du 13 décembre 2023 puis l’assignation du 03 avril 2024 ainsi que qui la présentaient tous en qualité de locataire, elle n’a jamais contesté cette qualité.

Surtout, [P] [G] a comparu à l’audience du 05 septembre 2024 et a sollicité le renvoi de l’affaire pour préparer sa défense, ne contestant toutefois nullement sa qualité de locataire du logement en question.

Enfin, le courrier adressé par le conseil de la SA [Adresse 11] sollicitant la communication des explications et pièces de [P] [G] avant l’audience de renvoi est revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que [P] [G] occupait bien à titre onéreux le logement mis à disposition par la SA HLM DES CHALETS et l’attitude que la défenderessse a adoptée pendant plusieurs années, y compris en comparant à l’audience du 05 septembre 2024, vient corroborer les déclarations de la SA [Adresse 11] selon laquelle un bail aurait été conclu avec effet courant avril 2012. La demanderesse rapporte donc suffisamment la preuve de l’existence dudit bail.

A l’inverse, à défaut de contestation écrite puis orale lors de sa comparution à l’audience, [P] [G] n’apporte aucun élément de nature à démontrer l’absence de toute obligation vis-à-vis de la SA HLM DES CHALETS.

Il convient donc de considérer que [P] [G] est titulaire d’un bail ayant pris effet courant avril 2012 concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à [Localité 7] et appartenant à la SA [Adresse 11].

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 04 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir informé la CAF de la HAUTE GARONNE, organisme payeur de l’aide au logement dès le 17 octobre 2023, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives étant ainsi réputée constituée plus de deux mois avant la date de l’assignation du 03 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de l’action :

L’article 1224 du Code civil dispose que “la résolution résulte […] en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Or, aux termes de l’article 1741 du Code civil, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

En outre, selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)”.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du Code civil susvisé, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit aux débats que le premier impayé est apparu dès l’entrée dans les lieux, que le solde n’est ensuite repassé en crédit qu’en décembre 2017 pour ensuite se reconstituer durablement entre novembre 2019 et décembre 2020 puis entre janvier 2021 et novembre 2022, l’actuel arriéré locatif remontant pour sa part à juillet 2023. En outre, [P] [G] n’a plus opéré le moindre règlement depuis fin avril 2023. La dette locative a déjà frôlé les 10 000 euros en septembre 2015 et s’élevait à la date de l’audience à près de 3 000 euros.

Partant, les manquements répétés à l’obligation contractuelle de paiement sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de [P] [G].

En application de l’article 1229 du Code civil, il convient de fixer la date de ladite résiliation à l’assignation.

Sur l’expulsion :

— Sur le principe de l’expulsion :

Compte-tenu de la résiliation de plein droit du bail depuis le 20 mai 2024, [P] [G] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre du logement à compter de cette date.

L’expulsion de [P] [G] sera donc ordonnée.

— Sur le concours de la force publique et d’un serrurier :

Compte-tenu du montant élevé de la dette locative et de son aggravation depuis la délivrance du commandement de payer puis de l’assgination, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de recours au concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

— Sur la demande de suppression des délais légaux pour quitter les lieux :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Aux termes de l’article L412-6 du même code, “il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante […].

Par dérogation […], ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis […] lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa”.

Cependant, l’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’elle suppose la démonstration d’actes matériels positifs imputables à l’occupant, tels que des actes de violences ou d’effraction.

Or, en l’espèce, [P] [G] a pris possession des lieux en vertu de baux dont la SA [Adresse 11] se prévaut elle-même dans le cadre de la présente instance, de sorte que le défendeur ne s’est pas introduit dans les lieux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du Code civil, “la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver”. Or, en l’occurrence, la SA HLM DES CHALETS n’invoque ni ne démontre une quelconque mauvaise foi de [P] [G].

Partant, la SA [Adresse 11] sera déboutée de sa demande d’expulsion sans délai.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement des loyers et charges impayés :

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte arrêté au 18 novembre 2024 faisant état d’un solde restant dû de 2 880.90 euros, quittancement d’octobre 2024 inclus.

La défenderesse n’ayant pas comparu, elle n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

[P] [G] sera donc condamnée à payer à la SA [Adresse 11] la somme susvisée de 2 880.90 euros, et ce avec intérêts au taux légal à défaut de stipulations contractuelles dans la mesure où le bail a été égaré.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[P] [G] étant occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Or, l’arriéré concernant la période entre le 18 novembre 2024, quittancement d’octobre 2024 inclus, est compris dans la somme déjà ordonnée.

Ainsi, les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 19 novembre 2024, quittancement de novembre 2024 inclus, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du terme courant à la date de l’audience, soit la somme fixe de 463.27 euros, le fait que le bail ait été égaré ne permettant pas de retenir l’indexation éventuellement convenue entre les parties à cet égard.

En application de l’article 1231-7 du Code civil, cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision puis à chaque échéance.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [P] [G] supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, compte-tenu des démarches judiciaires que la SA HLM DES CHALETS a dû entreprendre, [P] [G] sera condamnée à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail ayant pris effet courant avril 2012 entre la SA [Adresse 11] et [P] [G] concernant un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à [Localité 7] aux torts exclusifs de [P] [G], et ce à la date de l’assignation ;

ORDONNE en conséquence à [P] [G] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours de la signification du présent jugement;

DEBOUTE la SA HLM DES CHALETS de sa demande de suppression des délais légaux pour libérer volontairement les lieux ;

DIT, par conséquent, qu’à défaut pour [P] [G] d’avoir volontairement libéré le logement et la place de stationnement dans le délai susvisé, la SA [Adresse 11] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE [P] [G] à verser à la SA HLM DES CHALETS la somme de 2 880.90 euros au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 18 novembre 2024, quittancement d’octobre 2024 inclus), et ce avec intérêts au taux légal ;

CONDAMNE [P] [G] à verser à la SA [Adresse 11] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 novembre 2024, quittancement de novembre 2024 inclus, et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant fixe de 463.27 euros ;

DIT que ladite indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision puis à chaque échéance ;

CONDAMNE [P] [G] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE [P] [G] à verser à la SA HLM DES CHALETS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le greffier Le juge