MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 20 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00823 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VE6Q

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU BOIS C/ Société WEST COAST MOTO’S

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. DU BOIS

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 484 964 416

dont le siège social est sis 13 Domaine de Rosebrie – 94520 MANDRES LES ROSES

représentée par Maître Jérôme DOULET, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C2316

DEFENDERESSE

S. A. S. WEST COAST MOTO’S

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 791 321 805

dont le siège social est sis 8 avenue des Erables – 94440 SANTENY

représentée par Maître Olivier ELBAZ, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C0183

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Débats tenus à l’audience du : 23 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 20 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 17 mars 2017, la SCI DU BOIS a donné à bail commercial à la SAS WEST COAST MOTO’S des locaux situés 8 bis rue des Erables 94440 SANTENY [ZAC des roses de la butte Gayen 1] pour un loyer annuel de 31.800 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2024, la SCI DU BOIS a notifié à la SAS WEST COAST MOTO’S le montant du loyer annuel après application de la clause d’indexation, à savoir la somme de 40.761 euros annuelle, soit celle de 3.396,75 euros hors taxes majorée de 70 euros de taxes foncières et 25 euros de taxe pour les espaces verts, à compter de l’échéance du mois d’avril 2024. Elle y a ajouté la somme à payer de 1.493,50 euros au titre du réajustement du montant du dépôt de garantie.

La SCI DU BOIS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 22 avril 2024 à la SAS WEST COAST MOTO’S pour une somme de 2 389,60 € au titre de l’arriéré locatif au 15 avril 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 29 mai 2024, la SCI DU BOIS a fait assigner la SAS WEST COAST MOTO’S devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 23 mai 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate de la SAS WEST COAST MOTO’S et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant 3 mois à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à la libération des locaux et la remise des clés volontaire ou forcée,

— condamner la SAS WEST COAST MOTO’S à payer à la SCI DU BOIS la somme provisionnelle de 3.285,70 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 23 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer pour les causes de celui-ci et de l’assignation pour le surplus,

— condamner la SAS WEST COAST MOTO’S à payer à la SCI DU BOIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, majoré de 50 % et ce jusqu’à libération complète des locaux et restitution des clés, à compter du 3 mars 2024,

— condamner la SAS WEST COAST MOTO’S à payer à la SCI DU BOIS la somme provisionnelle de 328,57 euros représentant 10 % de l’arriéré de loyers et charges au titre de la clause pénale,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus,

— ordonner que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre de dommages et intérêts conventionnels,

— condamner la SAS WEST COAST MOTO’S à payer à la SCI DU BOIS la somme de 1.959,93 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par acte du 26 juin 2024, la SAS WEST COAST MOTO’S a fait assigner la SCI DU BOIS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixation du loyer révisé depuis le 3 mai 2024.

L’affaire a été appelée devant le juge des référés, après deux renvois, à l’audience du 23 décembre 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience et complétées à l’audience, la SCI DU BOIS sollicite du juge des référés de :

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SAS WEST COAST MOTO’S,

— débouter la SAS WEST COAST MOTO’S de ses demandes,

— constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 23 mai 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate de la SAS WEST COAST MOTO’S et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant 3 mois à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à la libération des locaux et la remise des clés volontaire ou forcée,

— condamner la SAS WEST COAST MOTO’S à payer à la SCI DU BOIS la somme provisionnelle de 9.868,31 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 19 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer pour les causes de celui-ci et de l’assignation pour le surplus,

— condamner la SAS WEST COAST MOTO’S à payer à la SCI DU BOIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, majoré de 50 % et ce jusqu’à libération complète des locaux et restitution des clés, à compter du 3 mars 2024,

— condamner la SAS WEST COAST MOTO’S à payer à la SCI DU BOIS la somme provisionnelle de 986,83 euros représentant 10 % de l’arriéré de loyers et charges au titre de la clause pénale,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus,

— ordonner que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre de dommages et intérêts conventionnels,

— condamner la SAS WEST COAST MOTO’S à payer à la SCI DU BOIS la somme de 3.159,93 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS WEST COAST MOTO’S sollicite du juge des référés de :

— avant dire droit : surseoir à statuer sur les demandes de la SCI DU BOIS dans l’attente de l’issue de la procédure engagée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixation du montant du loyer révisé depuis le 3 mai 2024 et du montant du loyer provisionnel en cours d’instance, à compter de la même date,

— à titre principal :

* déclarer que la SCI DU BOIS est de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire,

* déclarer que la SAS WEST COAST MOTO’S est bien fondée à suspendre son obligation de payer le loyer dès le mois d’avril 2024, en considération de la violation grave par la SCI DU BOIS de ses obligations contractuelles,

* dire que le montant du loyer ne saurait excéder 2.166,67 euros HT/HC par mois depuis le 3 mai 2024, date de la demande de révision à la valeur locative, estimée à 26.000 euros HT/HC par an,

* débouter la SCI DU BOIS de ses demandes,

— à titre subsidiaire :

* retenir qu’eu égard au compte entre les parties, la SCI DU BOIS est débitrice envers la SAS WEST COAST MOTO’S d’une somme d’au moins 8.911,88 euros arrêtée au 31 décembre 2024 inclus, ou 3.535,88 euros sans préjudice d’autres sommes restant dues au titre de la non délivrance des emplacements de parking, la violation de la clause d’exclusivité et les intérêts sur le dépôt de garantie excédant deux termes,

* lui accorder un délai de paiement de 24 mois pour le règlement de toute somme due à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

* suspendre les effets de la clause résolutoire et des intérêts au taux légal pendant le cours de ces délais,

* débouter la SCI DU BOIS de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

* condamner la SCI DU BOIS à payer à la SAS WEST COAST MOTO’S la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

La SAS WEST COAST MOTO’S sollicite un sursis à statuer dans l’attente de la procédure pendante devant le juge des loyers commerciaux, dans la mesure où selon elle le montant du loyer est déterminant pour apprécier les conditions d’application de la clause résolutoire et l’arriéré locatif allégué.

La SCI DU BOIS s’y oppose, indiquant que le juge des loyers commerciaux a été saisi postérieurement à l’assignation devant le juge des référés et que les deux procédures sont autonomes, rappelant les articles 484 et 488 du code de procédure civile.

Sur ce,

Suivant l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En application de l’article 488 du code de procédure civile, une ordonnance de référé a autorité de chose jugée au provisoire.

L’existence d’une procédure opposant la bailleresse et la preneuse actuellement pendant devant le juge des loyers commerciaux n’est pas de nature à justifier qu’il soit sursis à statuer sur les demandes d’acquisition de clause résolutoire et de provision formées par la SCI DU BOIS à l’encontre de la SAS WEST COAST MOTO’S, le juge des référés devant seulement rechercher si des contestations sérieuses sont opposées à la créance invoquée par la demanderesse et sa décision n’ayant d’autorité de chose jugée qu’au provisoire.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

La SCI DU BOIS sollicite l’acquisition de la clause résolutoire en indiquant que la notification du 13 mars 2024 comportait le montant actualisé de l’échéance mensuelle du loyer pour le mois d’avril 2024 mais que la SAS WEST COAST MOTO’S s’est acquittée le 10 avril 2024 de l’échéance antérieurement due, sans toutefois prendre attache avec la SCI DU BOIS. Elle soutient avoir respecté son obligation de délivrance des 6 emplacements de parking, ainsi que la clause d’exclusivité prévue au bail.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la SAS WEST COAST MOTO’S argue que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, ayant toujours réglé son loyer sans retard depuis la prise d’effet du bail. Elle indique qu’alors qu’aucune indexation n’avait été notifiée en mars 2020 ou plus tard, la SCI DU BOIS a entendu par courrier du 13 mars 2024, appliquer la clause d’indexation à compter du 1er avril 2024, avec une augmentation de 32 % au regard du loyer initial. Elle rappelle que le commandement a été signifié le 22 avril 2024, soit moins de 2 semaines après l’exigibilité du loyer avec la nouvelle indexation, et alors que la SAS WEST COAST MOTO’S avait réglé le loyer courant avant indexation. Elle souligne avoir, par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, fait connaître à la SCI DU BOIS son intention de demander la révision en baisse du loyer et de le faire fixer à la valeur locative. Elle ajoute que la SCI DU BOIS ne respecte pas ses obligations contractuelles, en n’ayant jamais délivré les 6 emplacements de parking visés au bail et en ne respectant pas la clause d’exclusivité prévue au bail.

Sur ce,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Un commandement délivré de mauvaise foi ne peut produire aucun effet.

En l’espèce, la SCI DU BOIS a fait délivrer un commandement de payer le 22 avril 2024 pour la somme de 2.389,60 euros, portant sur :

— le loyer d’avril 2024 réajusté à hauteur de 4.076,10 euros,

— les provisions à hauteur de 84 et 30 euros,

— le réajustement du dépôt de garantie pour la somme de 1.493 euros.

La SCI DU BOIS a fait délivrer ce commandement seulement trois semaines après l’exigibilité du loyer d’avril 2024 actualisé (avec une augmentation de 32 % par rapport au loyer initial), tel qu’annoncé par courrier du 13 mars 2024, et ce alors que la SAS WEST COAST MOTO’S s’était acquittée, le 10 avril 2024, du loyer initialement prévu au bail et qu’elle n’avait jamais eu de retard dans le paiement de son loyer.

En outre, il est à noter que le commandement de payer ne porte que sur l’indexation réclamée par la SCI DU BOIS à compter du 1er avril 2024 et que par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, la SAS WEST COAST MOTO’S a demandé à la SCI DU BOIS la révision du loyer à la valeur locative, en application des articles L. 145-38, L. 145-39 et R. 145-20 et suivants du code de commerce.

Dans ces conditions, la bonne foi de la SCI DU BOIS n’est pas caractérisée et il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la suite de ce commandement délivré le 22 avril 2024, ni de faire droit aux demandes subséquentes de la SCI DU BOIS.

Sur la demande de provision au titre du loyer impayé

La SCI DU BOIS sollicite la somme de 9.868,31 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 19 décembre 2024. Elle argue que dans l’attente de la décision à rendre par le juge des loyers commerciaux, les dispositions contractuelles s’appliquent, en particulier celles relatives à la clause d’indexation, portant le loyer à la somme de 4.076,10 euros TTC par mois à compter du 1er avril 2024. Elle rappelle que l’obligation de régularisation des charges n’est assortie d’aucune sanction et qu’elle peut en justifier à tout moment. Selon elle, la régularisation des charges laisse apparaître un solde débiteur dû par la SAS WEST COAST MOTO’S de 114,22 euros hors taxes pour la taxe sur les espaces verts et de 837,84 euros pour la taxe foncière.

La SAS WEST COAST MOTO’S soulève quant à elle une exception d’inexécution au paiement de son loyer, faute de respect par la SCI DU BOIS de ses obligations contractuelles de délivrance, d’entretien, de jouissance paisible et de réparation de la chose louée et ses accessoires, ainsi que de son obligation d’exclusivité. Elle rappelle en outre que le commandement de payer ne porte pas sur le paiement du loyer et des provisions sur charges mais uniquement sur l’indexation réclamée par la SCI DU BOIS à compter du 1er avril 2024. Elle indique que le décompte est erroné, que le loyer ne saurait excéder 2.166,67 euros HT/HC par mois depuis le 3 mai 2024 puisque le loyer révisé s’applique à compter de la demande en application de l’article R. 145-22 alinéa 1 du code de commerce. Elle mentionne en outre l’absence de régularisation des provisions sur taxes foncières et entretien des espaces verts depuis 2017. Elle conteste également la clé de répartition pour la taxe foncière.

Sur ce,

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au cas présent, il ressort des éléments du dossier et de la procédure actuellement pendante devant le juge des loyers commerciaux que le montant de l’arriéré locatif est sujet à contestations sérieuses, que seul le juge du fond peut trancher.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de condamnation à titre provisionnel au titre de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI DU BOIS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SCI DU BOIS ne permet d’écarter la demande de la SAS WEST COAST MOTO’S formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande de sursis à statuer formée par la SAS WEST COAST MOTO’S,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à titre provisionnel au titre de l’arriéré locatif,

CONDAMNONS la SCI DU BOIS aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SCI DU BOIS à payer à la SAS WEST COAST MOTO’S la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la SCI DU BOIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 20 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,