TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 23/03549 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LK5C

N° JUGEMENT :

MF/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

M^e Sylvie FERRES

Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE

M^e Elise QUAGLINO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 05 Mars 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C. SOCIETE CIVILE CENTRALE [U], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elise QUAGLINO, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Maître [R] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [I] [Y]

né le 30 Juin 1960 à , demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE

S.C. CENTRALE [U], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Elise QUAGLINO, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A.S. A2SR, dont le siège social est sis [Adresse 5]

défaillante

S.A.S. MI PIACE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sylvie FERRES, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A.R.L. ETUDE [S] NOTAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

Société SARL [P] ET [K] NOTAIRES ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 04 Décembre 2025, tenue à juge unique par Marie FABREGUE, Juge, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

La Société Civile Centrale [U] (désignée ci-après SCCM) est propriétaire depuis 2013 de biens immobiliers situés à [Localité 2] à savoir :

— un bâtiment à usage professionnel composé de bureaux sur quatre niveaux situé [Adresse 8] ;

— des emplacements de stationnements non couverts relevant d’un ensemble immobilier voisin situé lieudit « Sur l’Eglise » dénommé " [Adresse 9] ".

Monsieur [I] [Y] et Monsieur [W] [E] respectivement Gérant et Président de la société NEGOHAH INVEST ont formalisé le 1er décembre 2020 une offre d’achat des biens susvisés au prix de 2.000.000 euros sous réserve de la réalisation des conditions suspensives suivantes :

— l’obtention d’un prêt d’un montant de 1.000.000 euros ;

— l’obtention du transfert du permis de construire au profit de Monsieur [I] [Y] et de Monsieur [W] [E] :

— l’obtention d’une assurance dommages-ouvrage.

Le 8 décembre 2020, la SCCM a répondu par courrier favorablement à cette proposition sous réserve des deux premières conditions suspensives, la troisième afférente à l’obtention d’une assurance dommages-ouvrage ne pouvant trouver à s’appliquer en l’absence de travaux réalisés au cours des dix dernières années et donc soumis à la garantie décennale.

Au terme de ce courrier la SCCM a précisé que « la période d’exclusivité a été accordée à la société NEGOHAH INVEST jusqu’au 15 janvier 2021 » et que « les parties se sont engagées à régulariser une promesse de vente avant le 31 janvier 2021 ».

Le 11 mai 2021, une promesse unilatérale de vente a été régularisée entre les parties la SCCM, Monsieur [I] [Y] et la société NEGOHAH INVEST. Au terme de cet acte, il a été précisé que la promesse était consentie « pour une durée expirant 1 mois après l’obtention du caractère définitif du permis de construire dont l’obtention fait l’objet d’une condition suspensive et au plus tard le 31 décembre 2022 à 16H ».

Les conditions suspensives étaient les suivantes :

— obtention par le promettant d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait administratif avant le 29 avril 2022.

Il était prévu que la SCCM dépose un dossier de permis de construire au plus tôt le 1er juillet 2021 et au plus tard le 30 septembre 2021 ;

— l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant de 1.000.000 euros d’une durée maximale de 12 mois avec un taux d’intérêts hors assurance qui ne soit pas supérieur à 3% l’an.

Il a été précisé que « la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 31 mars 2022 ».

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 200.000 euros était prévue, 100.000 euros devant être versée en compte séquestre du notaire de la SCCM au plus tard le 21 mai 2021, le solde au plus tard à la date d’expiration de la promesse.

La SCCM a déposé le 27 aout 2021 une demande permis de construire.

Le 25 novembre 2021, la Mairie de [Localité 3] a délivré un arrêté de refus de permis de construire.

Compte tenu de ce refus, la condition suspensive de délivrance du permis de construire n’a pu se réaliser dans le délai et la promesse est en conséquence devenue caduque.

Le 25 avril 2022, une nouvelle demande de permis de construire a été déposée par la SCCM.

Le 3 juin 2022, la SCCM a donné son accord à son Notaire afin de libérer le séquestre et de restituer l’indemnité d’immobilisation versée par les bénéficiaires de la promesse le 11 mai 2021. Elle a donné également son accord pour la signature d’une nouvelle promesse avant le 30 juin 2022.

Le permis de construire a été délivré par la Mairie de [Localité 3] le 28 juillet 2022 et a été purgé de tous recours.

Par acte authentique du 1er décembre 2022 régularisé par Maître [K], Notaire à [Localité 4] assistant les bénéficiaires de la promesse et Maître [L], Notaire à [Localité 5] assistant le promettant, une seconde promesse unilatérale de vente a été régularisée entre la SCCM (promettant) et Monsieur [Y] et la société A2SR (bénéficiaires) dont le dirigeant est Monsieur [E] laquelle s’est substituée à la société NEGOHAH INVEST en vue de l’acquisition de mêmes biens pré cités à savoir les lots n°180 à 200 au sein de l’ensemble immobilier intitulé " [Adresse 9] " à usage professionnel et celui de 21 lots à usage de parking situé à [Localité 3] et au même prix à savoir 2.000.000 euros.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 1er mars 2023 à 16H00. Il était précisé qu’une prorogation du délai pouvait être sollicitée par « la convention des parties ».

En décembre 2022, un avenant à la promesse a été conclu pour substituer la société MI PIACE à Monsieur [Y] et à la société A2SR dans l’acquisition des biens.

Monsieur [Y] est également gérant de la société MI PIACE.

Il était précisé que Monsieur [Y] et la société A2SR resteraient à l’égard de la SCCM solidairement obligés avec la SASU MI PIACE au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente.

La promesse de vente contenait un paragraphe au titre de l’indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 200.000 euros sur laquelle le bénéficiaire s’obligeait à verser au plus tard le 9 décembre 2022 par virement bancaire à la comptabilité du notaire de la SCCM la somme de 100.000 euros, le solde devant être versé au plus tard à la date d’expiration de la promesse si les conditions suspensives étaient réalisées, si la réalisation de la vente ou une demande de réalisation de la vente n’était pas intervenue dans les conditions de la promesse et qu’aucun dommage n’avait affecté l’immeuble dans les conditions visées de la promesse.

Ainsi, cette indemnité d’immobilisation d’un montant de 200.000 euros avait été fixée en contre partie du préjudice pouvant résulter pour la SCCM de la non signature de la vente dans le délai de réalisation de la promesse.

La somme de 100.000 euros a été versée sur le compte de la SCCM le 20 décembre 2022 et affectée entre les mains de Monsieur [J] [X] domicilié en l’étude [S] NOTAIRES.

Ce nouvel accord a été assorti d’une condition suspensive d’obtention de prêts d’un montant de 1.900.000 euros au plus tard le 1er février 2023 pour une durée allant jusqu’à 24 mois et un taux d’intérêt variable basé sur l’indice EURIBOR 3 mois capé + 3 (hors commissions d’engagement). Les demandes de prêts devaient être déposées par le bénéficiaire de la promesse au plus tard le 31 décembre 2022.

Cette obtention devait être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivants l’expiration du délai.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé le promettant avait la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de cette condition.

Passé ce délai de 8 jours la condition était réputée défaillie et la promesse considérée comme caduque, le promettant retrouvant son entière liberté et le bénéficiaire ne pouvant recouvrer le montant de l’indemnité d’immobilisation qu’après avoir justifié avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention des prêts et que la condition n’a pas défaillie de son fait, à défaut l’indemnité d’immobilisation restait acquise au promettant.

La SCCM a indiqué qu’aucune information ne lui avait été donnée sur l’obtention ou non des prêts.

Le 10 février 2023, l’étude [S] NOTAIRES a été avisée que le bénéficiaire la SASU PIACE avait reçu un avis défavorable à sa demande de prêt de la part de la société GENERALE et qu’il demeurait dans l’attente de celui sollicité auprès de la BANQUE POPULAIRE.

Le 7 mars 2023, la SCCM a informé Monsieur [Y] en sa qualité de gérant de la société MI PIACE de la caducité de la promesse de vente et de son intention de conserver la moitié de l’indemnité d’immobilisation séquestrée à son profit et de se voir verser le solde de l’indemnité d’immobilisation.

Elle demandait en outre la restitution des clefs de l’immeuble objet de la promesse de vente.

La SCCM a adressé un courrier en recommandé avec accusé de réception à Monsieur [Y] en sa qualité de gérant de la société MI PIACE et à la société A2SR les mettant en demeure de libérer la somme séquestrée et de régler le solde de l’indemnité d’immobilisation.

Le 20 avril 2023, la société MI PIACE a indiqué avoir effectué les démarches nécessaires afin d’obtenir les prêts, elle sollicitait la restitution du montant de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploit de Commissaire de Justice en date du 12 juillet 2023, la SCCM a assigné Monsieur [Y], la société MI PIACE, la société A2SR, la société [S] NOTAIRES et la société [P] ET [K] NOTAIRES devant le Tribunal Judiciaire de céans (procédure enregistrée sous le numéro de RG 23/03856).

Le 17 juillet 2024, la société MI PIACE a assigné la SCCM et Maître [R] [L] le notaire de la SCCM devant la juridiction de céans (procédure enregistré sous le RG 23/3549).

Par ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 12 janvier 2024, la jonction a été prononcée entre l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 23/03856 et celle enregistrée sous le numéro de RG 23/3549.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2025, l’affaire a été fixée à plaider au 4 décembre 2025 et mise en délibéré au 5 mars 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date.

Vu les dernières écritures de la SASU MI PIACE et de Monsieur [I] [Y] (conclusions en réponse n°3 notifiées par RPVA le 8 avril 2025) qui demandent au tribunal au visa des articles 1103, 1110, 1116, 1134, 1135, 1304-3, 1178 du Code civil et 563 du Nouveau Code de procédure civile de :

— DÉCLARER recevable et bien fondée la demande présentée par LA SASU MI PIACE représentée par son dirigeant Monsieur [I] [Y] en restitution de l’indemnité d’immobilisation versée le 9 décembre 2022, en l’étude de Me [L], la Notaire de la Société Civile Centrale [U],

— ORDONNER la restitution de la somme de 100 000 € à la SASU MI PIACE représentée par Monsieur [I] [Y], correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation ;

— CONDAMNER solidairement la Société Civile Centrale [U] et Maître [L], notaire, en qualité de séquestre désigné par les parties, à payer la somme de 100 000 euros à la SASU MI PIACE sur simple présentation de la décision à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023 suivant la mise en demeure portant demande de remboursement ;

— JUGER que la condition n’était en effet pas accomplie, au sens des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil, dès lors qu’il est démontré que la SASU MI PIACE représentée Monsieur [Y] n’en a pas empêché l’accomplissement de celle-ci par sa faute ;

— JUGER que la promesse de vente entre la SASU MI PIACE et la Société Civile Centrale [U] est caduque en raison de l’impossibilité pour l’acquéreur d’obtenir le financement de l’acquisition projetée, justifiée par les deux refus des établissements bancaires interrogés à lui consentir un prêt ;

— CONDAMNER La société Civile Centrale [U] à payer à la SASU MI PIACE représentée Monsieur [Y], la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— CONDAMNER La société Civile Centrale [U] à payer à la SASU MI PIACE représentée par Monsieur [Y] les intérêts au taux légal sur les 100 000 € séquestrés à compter la mise en demeure du 24 mars 2023 ;

— CONDAMNER enfin, La société Civile Centrale [U] à allouer à la SASU MI PIACE représentée Monsieur [Y] la somme de 3000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du NCPC et de les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils ont accompli les démarches nécessaires afin d’obtenir les prêts en déposant les demandes dans les délais prévus au terme de la promesse de vente signée soit avant le 31 décembre 2022.

Ils indiquent en outre qu’ils ne sont pas responsables du retard de transmission des attestations de refus de prêts par les établissements bancaires ni par leur notaire au notaire de la SCCM. Ils estiment que la SCCM ne démontre pas leur comportement fautif justifiant la conservation de l’indemnité d’immobilisation à son profit. Ils estiment que la SCCM ne leur a pas adressé de mise en demeure d’avoir à produire les justificatifs de refus de prêts.

Ils reprochent encore à la SCCM d’avoir retenu abusivement l’indemnité d’immobilisation dans le cadre de la précédente promesse de vente conclue entre les parties et sollicitent des dommages et intérêts pour procédure abusive à hauteur de 20.000 euros. Ils estiment enfin que la SCCM ne subit aucun préjudice à la suite de la non réalisation de la condition suspensive liée au refus de prêts de la SASU MI PIACE dans la mesure où le permis de construire a été accordé et qu’un nouvel acquéreur s’est proposé pour reprendre le projet.

Ils sollicitent la restitution de la somme de 100.000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation à la SCCM au motif qu’ils n’ont pu obtenir le financement de l’opération projetée et qu’ainsi la condition suspensive étant défaillie la promesse de vente doit être considérée comme caduque.

Vu les dernières écritures de la Société Civile Centrale [U] (conclusions récapitulatives et responsives n°2 notifiées par RPVA le 27 janvier 2025) qui demande au tribunal au visa des articles 1103, 1124, 1304-3 et 4 du Code civil de :

— RECEVOIR la SOCIETE CENTRALE CIVILE [U] en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,

— DÉBOUTER Monsieur [I] [Y], la société MI PIACE et la société " [P] ET [K], Notaires associés " de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [Y], la société A2SR et la société MI PIACE à payer à la SOCIETE CENTRALE CIVILE [U] la somme de 100.000 €, augmentée des intérêts au taux d’intérêt légal en vigueur, à compter du 1er mars 2023 correspondant à la date d’expiration de la promesse,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts par années entières,

— ENJOINDRE au Tiers Convenu, Monsieur [J] [X], constitué séquestre, domicilié professionnellement en l’Etude [S] NOTAIRES, de remettre à la SOCIETE CENTRALE CIVILE [U] la somme de 100.000 €, correspondant à la partie de l’indemnité d’immobilisation versée par la société MI PIACE,

— ENJOINDRE à la société MI PIACE de restituer l’ensemble des clefs permettant l’accès aux biens immobiliers, objets de la promesse de vente du 1er décembre 2022,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [Y], la société A2SR et la société MI PIACE à payer à la société la SOCIETE CENTRALE CIVILE [U] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [Y], la société A2SR et la société MI PIACE aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle les termes et les délais prévus au terme de la promesse de vente signée. Elle indique que les attestations de refus des prêts ne lui ont pas été notifiées par la SASU MI PIACE et par Monsieur [Y] dans les délais soit avant le 6 février 2023, elle estime qu’ils ont été négligents et sollicite à ce titre la caducité de la promesse et le versement de l’indemnité d’immobilisation à son profit outre le versement du reliquat de 100.000 euros.

Vu les dernières écritures de la société [P] ET [K], NOTAIRES ASSOCIES (conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2024) qui demande au tribunal au visa de l’article 1956 du Code civil de :

— JUGER que la société notariale [P] ET [K], NOTAIRES ASSOCIES n’est pas séquestre de l’indemnité d’immobilisation litigieuse de 100.000 €.

— JUGER que cette indemnité d’immobilisation est séquestrée en l’étude notariale de Maître [L].

EN CONSEQUENCE,

— STATUER CE QUE DE DROIT quant aux prétentions financières formées tant par la SOCIETE CIVILE CENTRALE [U] que par la société MI PIACE.

— PRONONCER la mise hors de cause de la société notariale [P] ET [K], NOTAIRES ASSOCIES.

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE CENTRALE [U] à verser à la société [P] ET [K], NOTAIRES ASSOCIES une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE CENTRALE [U] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle sollicite sa mise hors de cause indiquant qu’elle ne dispose plus des fonds relatifs à l’indemnité d’immobilisation qui ont été transférés à son confrère la société [S] NOTAIRES en qualité de séquestre.

Vu les dernières écritures de la société [S] NOTAIRES (conclusions en défense notifiées par RPVA le 30 avril 2024) qui demande au tribunal au visa des articles 1956 et 1960 du Code civil de :

— JUGER Maître [R] [L] et la société [S] NOTAIRES recevables en leurs présentes écritures ; LES DECLARER bien fondées ;

— DONNER ACTE à Maître [R] [L] et à la société [S] NOTAIRES de ce qu’elles s’en rapportent à justice s’agissant de la demande de mainlevée du séquestre et la libération de la somme de 100.000 € ;

— DÉBOUTER la société MI PIACE du surplus de ses demandes dirigées à l’encontre de Maitre [R] [L];

En tout état de cause,

— CONDAMNER toute partie succombante à verser à Maître [R] [L] et à la société [S] NOTAIRES la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’en refusant de libérer le séquestre elle n’a commis aucune faute et qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant de la demande de main levée du séquestre sollicitée par la SCCM.

La SAS A2SR bien que régulièrement citée n’a pas constitué avocat la décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire :

Sur la mise hors de cause de la société [P] ET [K] NOTAIRES ASSOCIES :

Il est constant que la société MI PIACE a versé en comptabilité de la société [P] ET [K] NOTAIRES ET ASSOCIES la somme de 100.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation le 9 décembre 2022 ; Cette somme a été virée par l’étude [P] ET [K] NOTAIRES ASSOCIES sur le compte de Maître [R] [L] de l’étude [S] NOTAIRES qui dispose désormais des fonds en qualité de séquestre.

La mise hors de la cause de la société [P] ET [K] NOTAIRES ASSOCIES sera en conséquence prononcée dans la mesure où elle ne dispose plus d’aucun fonds.

En outre, il n’est pas démontré un quelconque manquement à son encontre.

1- Sur la caducité de la promesse par la non réalisation des conditions dans le délai imparti :

Il résulte de l’article 1124 alinéas 1 et 2 du Code civil que :

«  La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire .

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ".

L’article 1103 du Code civil précise que :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1304-3 alinéa 1 du Code civil prévoit que :

«  La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ".

Et l’article 1304-4 du Code civil stipule que :

« Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli ».

Si le défaut de réalisation d’une condition suspensive a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra demander l’application de l’article susvisé et faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’octroi de dommages et intérêts.

Il y a lieu de retenir la défaillance de la condition suspensive de prêt lorsque le bénéficiaire n’a pas sollicité de prêt conformément aux dispositions contractuelles (Civ 3, 24 novembre 2016 n°13-21.029).

En l’espèce, au terme de la promesse de vente litigieuse la condition suspensive relative à l’octroi d’un ou plusieurs prêts prévoyait :

«  Qu’il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un ou plusieurs prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :

Que leur montant total soit d’un maximum d’UN MILLION NEUF CENT MILLE EUROS (1 900 000,00 EUR).

Que la durée maximale du prêt n’excède pas 24 mois.

Que le taux d’intérêt hors assurance sera un taux variable basé sur l’évolution de l’indice EURIBOR 3 mois capé + 3 (hors commissions d’engagement).

Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts au plus tard le 31 décembre 2022, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 1er février 2023. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le [U] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée jusqu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT.

Le BENEFICIAIRE déclare à ce sujet qu’à sa connaissance :

Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités. Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place de l’assurance décès- invalidité.

Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du Code civil lequel dispose que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, aux taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive.

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra

— justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente conditions suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts (…) ".

L’article intitulé « REALISATION » prévoyait la réalisation de la promesse dans deux hypothèses :

«  – Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente (…)

— Soit par la levée de l’option faite par le BENEFICIAIRE à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus. Si la levée d’option a lieu alors que des conditions suspensives sont encore pendantes, elle n’impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le BENEFICIAIRE auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes autres formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant (…) ". (p.10)

De même, il était précisé à l’article « CARENCE » :

«  En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir. " (p.11)

En l’espèce, il n’est pas contesté que la promesse unilatérale de vente conclue entre la SCCM et la société MI PIACE a été consentie pour une durée expirant le 1er mars 2023 à 16H00.

Par ailleurs, il ressort de la promesse qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant.

Or, il apparait que ni la levée d’option ni la signature de l’acte authentique de vente ne sont intervenus à l’initiative de la société MI PIACE avant le 1er mars 2023.

En effet, la promesse a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires par l’acquéreur au plus tard le 1er février 2023.

Il est exact que la société MI PIACE a déposé des demandes de prêts auprès des établissement bancaires les 24 et 29 décembre 2022 soit dans les termes de la promesse qui prévoyaient que les demandes devaient être réalisées avant le 31 décembre 2022.

Toutefois, s’agissant de l’obtention du ou des prêts, il était prévu que cette obtention soit portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai fixé au 1er février 2023.

Le bénéficiaire devait se prévaloir par télécopie, courrier électronique confirmés par courrier en recommandé avec accusé de réception adressé au promettant à son domicile élu du refus du ou des prêts.

Or, au premier février 2023 tout comme au six février 2023, la société MI PIACE n’a pas notifié le refus d’obtention des concours bancaires à la SCCM comme le rappelle à juste titre l’étude [S] NOTAIRES dans un courriel à la SCCM du 6 mars 2023.

L’étude notariale [S] NOTAIRES a en effet été avisée uniquement le 10 février 2023 par Maître [K] de l’existence d’un refus de prêt émis par la Société Générale mais aucun justificatif à ce titre n’a été transmis.

Le 6 mars 2023, Maître [K] a transmis à l’étude [S] NOTAIRES la lettre de refus de prêt de la Société Générale datée du 30 janvier 2023.

Ainsi, il est démontré que la lettre de refus de prêt n’a jamais été communiquée à la SCCM à son domicile élu dans les formes et délais prévus par la promesse.

Monsieur [Y] indique avoir reçu le refus de la société GENERALE en date du 30 janvier 2023 et s’être rendu chez son notaire pour l’en informer. Il ne démontre toutefois pas avoir satisfait aux obligations susvisées à savoir la communication à la SCCM à son domicile élu de la lettre de refus avant le 6 février 2023.

Le 7 mars 2023, la SCCM a informé à juste titre Monsieur [Y] de la caducité de la promesse. Au terme de ce courriel il est précisé que Monsieur [Y] est resté silencieux suite aux appels et emails de la SCCM et aux relances du notaire, démontrant ainsi le négligence du bénéficiaire de la promesse.

La non réalisation de la promesse de vente résulte de la carence de la SASU MI PIACE. La carence est définie par la promesse comme le manquement fautif de l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence à l’une ou plusieurs obligations, le manquement empêchant l’exécution de la vente.

En l’espèce, le manquement fautif résulte de l’absence de communication par la SASU MI PIACE du refus de prêt au 1er février 2023 et donc du non aboutissement de la vente dans le délai de réalisation de la promesse.

Il est constant en outre qu’il n’a pas été sollicité par le bénéficiaire de prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive ou fait part d’une renonciation à celle-ci avant le 1er février 2023.

La société MI PIACE indique qu’elle n’a pas eu le temps de solliciter de prorogation, or le courrier de la banque la société GENERALE est daté du 30 janvier 2023 et la promesse expirait le 6 février 2023 de sorte qu’elle disposait du temps nécessaire pour solliciter une telle prorogation.

Il est évoqué en outre un retard des établissements bancaires dans la gestion de la demande de prêt or, un tel moyen n’est pas documenté, il appartenait à la société MI PIACE de se soucier du respect des délais et de relancer les établissements bancaires ce dont il n’est pas justifié. Elle a donc commis une négligence fautive empêchant la réalisation de la condition suspensive.

Enfin, le document (lettre de refus de prêt) devait être notifié directement au promettant à son domicile élu de sorte que le moyen tiré du retard de transmission par le notaire est inopérant.

Enfin, le moyen tiré de la prétendue résistance abusive de la SCCM à restituer l’indemnité d’immobilisation à Messieurs [Y] et [E] lors de la première promesse de vente est également inopérant.

La condition suspensive portait sur l’octroi d’un permis de construire purgé de tous vices. Le permis n’a pas été accordé mais une nouvelle demande a été déposée et dans cette attente le sort de la promesse avait été volontairement suspendu par les parties comme en attestent les échanges de mails produits.

Il a fallu attendre début juin 2022 avant que la caducité de la promesse soit entérinée et l’indemnité d’immobilisation restituée.

Le société MI PIACE a donc commis une faute en s’abstenant de communiquer à la SCCM dans les délais impartis les justificatifs de refus de prêts bancaires. Elle ne peut rejeter la responsabilité sur les établissements bancaires et sur l’étude notariale. Il résulte d’ailleurs d’un email versé aux débats de Maître [A] (étude [P] ET [K]) à Monsieur [Y] que le 28 décembre 2022, il avait attiré son attention sur la nécessité de bien respecter les délais de la promesse.

Enfin, il ressort des pièces versées aux débats que la société MI PIACE ne justifie pas d’avoir effectué des demandes de prêts aux conditions précisées dans la promesse.

Il n’est pas produit les contrats de prêts et les attestations bancaires ne font pas état de la durée ni du taux d’emprunt.

Enfin, l’attestation de la Banque Populaire indique que le prix à régler serait de 2.000.000 euros alors que la condition suspensive autorisait un emprunt à 1.900 000 euros ce qui laisse sous-entendre que le prêt sollicité n’était pas conforme aux conditions de la promesse et caractérise ainsi le comportement fautif de la SASU MI PIACE.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 1er mars 2023 à 16H or ne sont intervenus dans le délai pré cité ni la levée d’option par la SASU MI PIACE ni la signature de l’acte authentique de vente.

La condition suspensive d’obtention de prêts n’a pas été réalisée dans le délai fixé à la promesse soit le 1er février 2023.

En conséquence, la promesse unilatérale de vente est caduque depuis le 1er mars 2023. Depuis cette date, la SASU PIACE est déchue du bénéfice de la promesse sans qu’il soit nécessaire selon les termes de la promesse que la SCCM lui adresse une mise en demeure.

2- Sur le versement de l’indemnité d’immobilisation :

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, l’indemnité d’immobilisation acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

Il ne s’agit pas d’une clause pénale, le juge ne peut pas modérer ou augmenter le montant de l’indemnité (Civ 3, 30 avril 2022 n°2022-014133).

Si l’option n’est pas levée la promesse devient caduque et l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant (Civ 3, 22 novembre 1995 n°93-10.019).

Elle indemnise tant l’immobilisation du bien que l’absence de vente à un tiers pendant la durée de l’immobilisation.

En l’espèce, la société MI PIACE n’a pas levé l’option ni réalisé la condition suspensive.

Dans une telle hypothèse, le sort de l’indemnité d’immobilisation a été envisagé à la promesse du 1er décembre 2022 en ces termes :

« restera acquise de plein droit au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible à défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir réalisé la Vente dans le Délai de Réalisation et les conditions de la Promesse et/du Projet d’Acte de Vente, toutes les Conditions Suspensives ayant été accomplies et, ce quelle qu’ait été la durée de l’immobilisation des Biens Immobiliers ». (p.15)

Précisément, s’agissant du solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 100.000 €, il a été convenu qu’il :

« devra être versée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT au plus tard à la date d’expiration de la Promesse, si à cette date les conditions suspensives sont réalisées, la Réalisation de la Vente ou une Demande de Réalisation de la Vente n’est pas intervenue dans les conditions de la Promesse et qu’aucun dommage n’a affecté l’Immeuble dans les conditions ci-dessous stipulées. » (p.14)

Ainsi, il est indiqué à la promesse du 1er décembre 2022 que dans ce cas l’indemnité d’immobilisation restera acquise de plein droit au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible soit la somme de 100.000 euros.

La société MI PIACE n’a pas respecté les obligations de demandes de prêts dans les délais, aucune prorogation n’a été demandé ce qui aurait pu être réalisable.

Sur l’absence de mise en demeure de la société MI PIACE par la SCCM d’avoir à justifier de l’obtention des prêts : il s’agissait d’une faculté offerte à la SCCM et non d’une obligation comme rappelé au terme de la promesse de vente :

«  A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le [U] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. " (p.16 de la promesse)

En conséquence, la société MI PIACE en sa qualité de bénéficiaire de la promesse de vente n’a pas respectée ses obligations au titre de la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire pour financer l’acquisition du bien.

Ainsi, Monsieur [J] [X] constitué séquestre domicilié en l’étude [S] NOTAIRES sera tenu de libérer la somme séquestrée de 100.000 euros au profit de la SCCM.

Enfin, il résulte de l’avenant signé par les parties au mois de décembre 2022 que Monsieur [I] [Y] et la société A2SR demeuraient solidairement obligés avec la société MI PIACE au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de vente.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement au reliquat soit la somme de 100.000 euros.

3-Sur l’intervention de l’étude notariale [S] NOTAIRES :

Il résulte de l’article 1956 du Code civil que :

« Le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir ».

L’article 1960 du Code civil prévoit que :

« Le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime ».

Par courriel du 1er février 2023 l’étude notariale [S] NOTAIRES a interrogé le notaire des bénéficiaires de la promesse afin d’obtenir les justificatifs concernant l’obtention du financement du prêt bancaire.

Le 10 février 2023, Maître [A] informait l’étude que la société MI PIACE avait reçu un avis défavorable de la Société GENERALE et qu’elle relançait la BANQUE POPULAIRE pour avoir une réponse sur la seconde demande de prêt.

Le 6 mars 2023, l’étude notariale [P] ET [K] transmettait à l’étude [S] NOTAIRES une attestation de refus de prêts établie par la société GENERALE le 30 janvier 2023.

En l’espèce, Monsieur [X] de l’étude notariale [S] NOTAIRES a été désigné en qualité de séquestre de la somme de 100.000 euros.

En raison de l’existence d’une contestation relative à la libération des fonds détenus l’étude ne pouvait se libérer de cette somme au risque d’engager sa responsabilité civile professionnelle.

Maître [R] [L] de l’étude notariale [S] NOTAIRES en refusant de libérer la somme au profit de l’une ou l’autre des parties n’a pas commis de manquement de sorte que les demandes formulées à son encontre seront rejetées.

4- Sur les mesures de fins de jugement :

— Sur le point de départ des intérêts au taux légal :

Selon l’article 1231-7 du Code civil : « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

La SCCM sollicite le report du point de départ des intérêts au taux légal au 1er mars 2023 sans toutefois motiver sa demande. A défaut de motivation, la demande sera rejetée et les intérêts au taux légal seront fixés à compter du prononcé du jugement.

— Sur la capitalisation :

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

Il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts pour autant qu’ils soient dus pour une année entière.

— Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Monsieur [I] [Y], la société A2SR et la société MI PIACE seront condamnés solidairement à payer à la SOCIETE CENTRALE CIVILE [U] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [Y], la société A2SR et la société MI PIACE qui succombent seront condamnés solidairement aux dépens.

Les autres demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile et des dépens seront rejetées.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera rappelé au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la société [P] ET [K] NOTAIRES ASSOCIES n’est pas séquestre de l’indemnité d’immobilisation de 100.000 euros ;

PRONONCE la mise hors de cause de la société [P] ET [K] NOTAIRES ASSOCIES ;

DÉBOUTE la société MI PIACE de ses demandes à l’encontre de Maître [R] [L], notaire au sein de l’étude [S] NOTAIRES ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [Y] et la SASU MI PIACE de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [Y], la société A2SR et la SASU MI PIACE à payer à la SOCIETE CENTRALE CIVILE [U] :

— la somme de 100.000 euros outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

— la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les entiers dépens de l’instance.

ORDONNE la capitalisation des intérêts pour autant qu’ils soient dus pour une année entière ;

ENJOINT à Monsieur [J] [X], constitué séquestre domicilié professionnellement en l’étude [S] NOTAIRES de remettre à la SOCIETE CENTRALE CIVILE [U] la somme de 100.000 euros ;

ENJOINT la société MI PIACE de restituer l’ensemble des clefs permettant l’accès aux biens immobiliers, objets de la promesse de vente du 1er décembre 2022 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

REJETTE toutes les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE