MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Août 2025

DOSSIER : N° RG 22/02818 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RAMM

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 29 Août 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 18 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 23 mai 2025 puis prorogé à ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSES

Mme [F] [P] divorcée [J]

née le 14 Novembre 1964 à [Localité 9] (86), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 500

Mme [Z] [E]

née le 01 Juillet 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 500

DEFENDERESSES

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS FONCIA LOFT ONE RCS 384 883 609, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 202

S.A.S. FONCIA LOFT ONE, RCS [Localité 10] 384 883 609, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 343

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [P] et Mme [Z] [E] sont copropriétaires dans la résidence [Adresse 8] situé [Adresse 3] à [Localité 6] (Haute Garonne) soumise au statut de la copropriété.

Par actes du 27 juin 2022, Mme [F] [P] et Mme [Z] [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et la société Foncia Loft One aux fins de voir notamment prononcer la nullité de résolutions votées à l’occasion de l’assemblée générale de copropriétaires du 12 avril 2022 et de les voir condamner à leur verser une somme au titre de dommages et intérêts.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, Mme [P] et Mme [E] demandent au tribunal, au visa des articles 18, 18-1, 24, 25, 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les dispositions de l’article 7, 9, 9-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ainsi que les articles 122, 789 du code de procédure civile, 1231-1 et 1240 du code civil de :

— annuler les résolutions 7 (« Désignation du Syndic FONCIA [Localité 10] »), 12.1 (« Principe des travaux : Abattage d’un arbre »), 12.2 (Choix de l’entreprise [Localité 11] Sur Mesure »), 12.5 (« Modalités de financement des travaux »), 14 (« Budget du 01/04/2023 au 31/03/2024 ») de l’assemblée générale du 12 avril 2022,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble susvisé et la société FONCIA à payer solidairement, à chacune des demanderesses, 2000 € de dommages intérêts et 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LOFT ONE, demande au tribunal, au visa des articles 14-1, 17, 18, 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil de :

— débouter Mesdames [P] et [E] de toutes leurs demandes et notamment celles portant sur la nullité des résolutions 7, 11, 12.1, 12. 2 12.5 et 14 de l’Assemblée Générale du 12 avril 2022,

— à titre reconventionnel,

— les condamner à la somme de 1.500 € chacune sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la procédure étant manifestement abusive, contraire à l’intérêt collectif,

— les condamner in solidum à une somme de 4.800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître C. LEFEVRE LE BIHAN conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, la SAS FONCIA LOFT ONE demande au tribunal de :

— débouter Mme [P] et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 19 mars 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement de la société Foncia Loft One de son incident tendant à faire déclarer irrecevables les demandes formées par Mme [P] et Mme [E].

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 23 avril 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mars 2025 et mise en délibéré au 23 mai 2025 et prorogée au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger, constater', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure.

I/ Sur la nullité des résolutions

Selon l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, “les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic”.

En vertu de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

La convocation d’une assemblée générale de copropriétaires par un syndic dont le mandat est expiré a pour seul effet de rendre cette assemblée annulable sans la frapper de nullité de plein droit. Dans le prolongement, une décision d’assemblée générale existe dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote. Les irrégularités d’une telle assemblée, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l’expiration du mandat du syndic, ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais annulables.

Il ressort des éléments produits aux débats que :

— lors de l’assemblée générale ordinaire [S] [K] du 25 avril 2019, la société LOFT ONE a désignée en qualité de syndic à compter du 25 avril 2019 et jusqu’au 24 avril 2020. Ce mandat a été prolongé du 23 novembre 2020 au 23 novembre 2021 par résolution de l’assemblée générale du 23 novembre 2020,

— l’hébergeur informatique de la société LOFT ONE a été victime d’une attaque informatique importante le 23 mars 2021

— les copropriétaires de la résidence ont été convoqués par le syndic FONCIA LOFT ONE à l’assemblée générale ordinaire ayant lieu le 12 avril 2022 notamment aux fins de désignation du syndic compétent,

— il apparaît que le principe de cette réunion a été acté par des échanges de courriels entre le gestionnaire clientèle de la copropriété de la société FONCIA LOFT ONE et les membres du conseil syndical de la résidence entre le 23 et le 25 février 2022 dont font partie les demanderesses.

Au regard des ces éléments, il apparaît que l’assemblée générale a été convoquée par un syndic dont le mandat avait expiré depuis plus de 4 mois. Dès lors, une telle irrégularité rend les décision prises annulables.

S’il n’est pas contesté que la société LOFT ONE avait l’objet d’un piratage informatique, il n’est pas démontré que cet événement ayant lieu plus d’un an avant la convocation de l’assemblée générale le 12 avril 2022 ait fait obstacle à la convocation dans les délais nécessaires de ladite assemblée générale.

Il ne peut être reproché aux demandeurs de ne pas avoir saisi le juge d’une action en nullité de l’assemblée, ni de ne pas avoir pris l’initiative de convoquer par elles-mêmes l’assemblée générale. Le fait d’avoir accepté par courriel le principe de l’organisation d’une double assemblée générale sous l’égide du syndic FONCIA ne prive également pas les demandeurs d’une action en nullité pour non respect des dispositions légales et réglementaires tenant aux règles de convocation des assemblées générales.

— sur la résolution 7 “désignation du syndic FONCIA [Localité 10]”

Cette résolution relative à la désignation du syndic présente un lien direct avec le défaut de convocation à l’assemblée générale par un syndic qui n’avait plus de mandat pour l’effectuer. Dès lors, cette résolution est annulée.

— sur les résolutions 12.1, 12.2 et 12.5

Il n’est pas démontré par les défendeurs, tant le syndicat des copropriétaires que le syndic, que les copropriétaires avaient les informations nécessaires nécessitant l’abattage de l’arbre litigieux, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires et notamment le courriel de la société d’élagage étant postérieures à l’assemblée générale du 12 avril 2022. Il n’est également pas démontré l’urgence de son abattage et notamment les désordres engendrés par cet arbre évoqués par les défendeurs mais non démontrés.

Dès lors, ces résolutions sont annulées.

— sur la résolution 14 sur le budget

Il n’est pas démontré par les défendeurs que la convocation effectuée par un syndic dont le mandat qui avait expiré contenait les informations en lien avec la consultation des pièces justificatives des charges en application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 permettant ainsi aux copropriétaires de voter la résolution sur le budget en toute connaissance de cause.

Dès lors, cette résolution est annulée.

II/ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic

Mme [P] et Mme [E] sollicitent chacune une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts exposant que le syndic a commis une faute en application de l’article 1231-1 du code civil et que le syndicat des copropriétaires a également commis une faute en application de l’article 1240 du code civil.

Elles évoquent subir des incivilités et l’acrimonie des autres copropriétaires sans toutefois le démontrer. Il n’est pas démontré l’existence d’aucun préjudice en lien avec des fautes commises par les défendeurs.

Dès lors, leurs demandes à ce titre seront rejetées.

III/ Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

La juridiction prononçant l’annulation des résolutions litigieuses, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à juger la procédure des demandeurs abusive et contraire à l’intérêt collectif et à obtenir une indemnisation en application de l’article 1240 du code civil sera rejetée.

IV/ Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LOFT ONE et la SAS FONCIA LOFT ONE seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LOFT ONE et la SAS FONCIA LOFT ONE à payer à Mme [F] [P] et à Mme [Z] [E] la somme de 1.000 euros à chacune sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

ANNULE les résolutions 7 (« Désignation du Syndic FONCIA [Localité 10] »), 12.1 (« Principe des travaux : Abattage d’un arbre »), 12.2 (Choix de l’entreprise [Localité 11] Sur Mesure »), 12.5 (« Modalités de financement des travaux »), 14 (« Budget du 01/04/2023 au 31/03/2024 ») de l’assemblée générale du 12 avril 2022,

REJETTE la demande de Mme [F] [P] et de Mme [Z] [E] à titre de dommages et intérêts,

REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LOFT ONE à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LOFT ONE et la SAS FONCIA LOFT ONE aux dépens,

CONDAMNE solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LOFT ONE et la SAS FONCIA LOFT ONE à payer à Mme [F] [P] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LOFT ONE et la SAS FONCIA LOFT ONE à payer à Mme [Z] [E] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 29 août 2025, et signé par le président et la greffière.

La greffière Le président