N° RG 22/01628 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FYE5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 22/01628 – N° Portalis DBZT-W-B7G-FYE5

N° minute : 24/102

Code NAC : 74Z

AD/AFB

LE VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEUR

M. [H] [P]

né le 15 Août 1951 à [Localité 5] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL GRILLET – DARE -COULON, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

DÉFENDEURS

M. [T] [W]

né le 29 Avril 1942 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Fabienne MENU membre de la SCP D’AVOCATS ACTION CONSEILS, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

Mme [O] [M]

née le 27 Décembre 1944 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Fabienne MENU membre de la SCP D’AVOCATS ACTION CONSEILS, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

* * *

Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 23 Mai 2024 par mise à disposition au greffe prorogé à la date de ce jour, et en premier ressort par Madame Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 14 Mars 2024 devant Madame Aurélie DESWARTE, Juge statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assistée de Madame Sophie DELVALLEE Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 22 décembre 1972, M. [H] [P] a procédé à l’acquisition d’un immeuble situé [Adresse 4], la parcelle étant cadastrée section [Cadastre 12].

L’acte ainsi conclu institue « un droit de passage pour l’entretien et le tour d’échelle sur la parcelle contigüe, cadastrée [Cadastre 8] ».

Cette parcelle cadastrée [Cadastre 8], donnant accès au [Adresse 3], est située sur la longueur de l’habitation de M. [P], laquelle est érigée sur la parcelle [Cadastre 12] contigüe. Ce dernier indique y avoir effectué des travaux d’embellissement au cours des années 1980, ceux-ci ayant consisté à paver la parcelle et installer un portail ouvrant avec pilastre et garde-roue en limite de parcelle, avec accès depuis la voie publique.

Les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 2], outre les parcelles [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 9], ont été acquises par M. [T] [W] et Mme [O] [M], par acte authentique du 12 mars 1985. Cet acte prévoit à cet égard que « la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] est grevée d’un droit de passage pour l’entretien et le tour d’échelle au produit de l’immeuble cadastré [Cadastre 12] ainsi constaté dans un acte reçu par Me [Z] [F], notaire sus-nommé, le 22 décembre 1972, publié au bureau des hypothèques de Valenciennes le 19 février 1973, volume 2957 n°21 ».

Au cours de l’année 2019, le locataire de M. [W] et Mme [M] a fait démolir le pilastre avec garde roue et le portail ouvrant érigé par M. [P] et les a remplacés par un muret en briques surmonté d’une grille fixe attenante à leur portail d’entrée, condamnant ainsi l’accès depuis la rue à la parcelle cadastrée [Cadastre 8] et s’appuyant sur le mur de l’habitation de M. [P].

Considérant que cette construction entravait son droit de passage sur la parcelle litigieuse, M. [P] a mis en demeure M. [W] et Mme [M], par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 28 octobre 2019, de détruire l’ouvrage et de prendre en charge les réparations occasionnées sur le mur de son habitation.

N’ayant pas obtenu de réponse à sa mise en demeure et en l’absence de conciliation, M. [P] a, par acte délivré le 17 juin 2022, fait assigner M. [W] et Mme [M] devant le Tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de faire juger qu’il est propriétaire de la parcelle par l’effet de la prescription acquisitive trentenaire.

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 22 septembre 2023, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, M. [P] sollicite :

Å titre principal, de juger qu’il est propriétaire de la parcelle par l’effet de la prescription acquisitive trentenaire et de procéder à l’inscription du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de Valenciennes, Å titre subsidiaire, la condamnation de M. [W] et de Mme [M] à entreprendre tous les travaux de nature à permettre l’exercice du droit de passage et ce, sous astreinte de 50 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,En tout état de cause, la condamnation de M. [W] et de Mme [M] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de M. [W] et de Mme [M] aux dépens.

Se fondant à titre principal sur l’article 2258 du code civil, le demandeur soutient que, s’étant comporté comme le propriétaire de la parcelle [Cadastre 8] en effectuant des travaux de pavage et de construction d’un portail ouvrant au cours des années 1980, il est recevable à solliciter la prescription acquisitive trentenaire. Il se prévaut, à ce titre, de témoignages par voie d’attestations et de photographies et soutient que la prescription a été acquise le 1er janvier 2019, compte tenu des travaux réalisés par ses soins en 1988.

A titre subsidiaire, il soutient que, conformément aux échanges ayant précédé l’acquisition avec le notaire en charge de la rédaction de l’acte, un droit de passage conventionnel pour l’entretien et le tour d’échelle a été institué sur la parcelle [Cadastre 8]. Invoquant les dispositions de l’article 701 du code civil, il affirme qu’en érigeant une grille fixe en début de parcelle, M. [W] et Mme [M] l’ont privé d’accès à la parcelle et ont ainsi diminué l’usage de la servitude dont il bénéficie. Il sollicite dès lors la condamnation de M. [W] et Mme [M] à entreprendre, sous astreinte, les travaux destinés à lui permettre l’exercice de son droit de passage.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 juin 2023, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, M. [W] et Mme [M] sollicitent le rejet des demandes de M. [P]. A titre reconventionnel, ils demandent la condamnation de ce dernier à leur payer la somme de 3.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à le condamner aux dépens avec recouvrement direct au profit de la SCP Action-Conseils.

M. [W] et Mme [M] soutiennent tout d’abord, sur le fondement des articles 2258 et 2261 du code civil que la prescription acquisitive n’est pas applicable, M. [P] ne démontrant pas avoir acquis une possession en qualité de propriétaire puisqu’il était uniquement titulaire d’un droit de passage pour entretien et tour d’échelle. Ils ajoutent qu’en vertu de l’article 2268 du code civil, M. [P] ne peut acquérir par prescription la propriété de la parcelle [Cadastre 8] qu’à la condition que se soit produite préalablement une interversion de titre et qu’il en rapporte la preuve, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

M. [W] et Mme [M] affirment encore, sur le fondement de l’article 2262 du code civil que la pose de pavés et l’installation d’un portail ne constituent qu’une simple tolérance qui ne peut fonder ni possession ni prescription.

Les défendeurs indiquent enfin que la prescription trentenaire n’est pas acquise, M. [P] ne démontrant pas que la grille pivotante posée par ses soins ait été maintenue sur place pendant plus de trente années.

Sur la demande subsidiaire formulée par M. [P], M. [W] et Mme [M] affirment, sur le fondement de l’article 648 du code civil, que le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage conserve le droit de se clore, à la condition de ne pas porter atteinte au droit de passage ou de le rendre plus incommode. Or, M. [P] ne démontre pas qu’il a été empêché d’exercer la servitude, par nature très occasionnelle, pour effectuer l’entretien et le tour d’échelle de sa propre habitation.

La clôture est intervenue le 23 novembre 2023 par ordonnance du même jour.

DISCUSSION

Sur la prescription acquisitive :

L’article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Pour pouvoir prescrire, l’article 2261 du même code requiert une possession continue et non interrompue, paisible, non équivoque et à titre de propriétaire.

Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est, conformément à l’article 2272 dudit code, de trente ans.

Enfin, selon l’article 2262 du code civil, les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription. De la même façon, comme le précise l’article 2266 du code civil, ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit. Ainsi, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire. L’article 2268 ajoute ces derniers ne peuvent prescrire que si le titre de leur possession se trouve interverti, soit par une cause venant d’un tiers, soit par la contradiction qu’elles ont opposée au droit du propriétaire.

En l’espèce, il est constant que la parcelle [Cadastre 8] est grevée d’un droit de passage pour l’entretien et le tour d’échelle au profit de l’immeuble cadastré [Cadastre 12] et détenu par M. [P].

Ce droit de passage figure en effet dans l’acte reçu par Me [Z] [F] le 22 décembre 1972, publié au bureau des hypothèques de Valenciennes le 19 février 1973, volume 2957 n°21.

La mention de ce droit de passage est également apparente dans l’acte authentique du 12 mars 1985, par lequel les défendeurs ont acquis la propriété de la parcelle [Cadastre 8].

La qualité de bénéficiaire d’un unique droit de passage et non de propriétaire de M. [P] pouvait d’autant moins être ignorée par celui-ci que le notaire en charge de la rédaction de son acte d’acquisition lui avait expressément indiqué, par lettre du 12 décembre 1972 : « vous remarquerez que la petite bande de terrain de 2 mètres (0 are 45 centiares cadastrée [Cadastre 8]) a été homologuée par le géomètre et pour le cadastre, au nom de Monsieur [S], dont elle est la propriété. Mais comme il a été convenu vous avez un droit de passage pour l’entretien et le tour d’échelle. Autrement dit, c’est Monsieur [S] qui en paiera l’impôt foncier mais vous en aurez l’usage ».

Il en résulte donc que M. [W] et Mme [M] sont propriétaires de la parcelle [Cadastre 8] depuis le 12 mars 1985 et que celle-ci est grevée depuis le 22 décembre 1972 d’un droit de passage au profit de l’immeuble voisin, érigé sur la parcelle [Cadastre 12] et dont M. [P] est propriétaire.

L’obtention d’un droit de passage par convention étant nécessairement exclusive du droit de propriété sur le terrain affecté à l’exercice du droit de passage, en vertu du principe suivant lequel il ne peut exister de rapport de servitude entre deux fonds appartenant au même propriétaire, le détenteur du droit de passage ne peut être admis à prouver contre les termes de l’acte constitutif, qu’il est propriétaire du terrain sur lequel s’exerce son droit.

Aussi, les actes réalisés par M. [P] sur la parcelle et ayant consisté à paver celle-ci et y ériger un portail ouvrant donnant accès à la rue, sans que M. [W] et Mme [M] ne s’y soient opposés, constituent une tolérance conformément à l’article 2262 du code civil. Les conventions ayant fixé expressément et sans ambiguïté la nature des droits dont dispose M. [P] sur la parcelle litigieuse, ce dernier doit être considéré comme un détenteur précaire ayant bénéficié de la tolérance du propriétaire pour l’accomplissement des actes d’amélioration entrepris sur le bien immobilier.

M. [P] ne rapporte pas davantage la preuve d’une interversion de son titre : aucune convention n’a modifié ou aménagé le droit de passage dont il bénéficie au profit de son bien et les actes qu’il a réalisés sur le bien n’ont pu l’être que par tolérance du propriétaire, sans que cela ne puisse caractériser son intention de se comporter en propriétaire puisqu’il ne pouvait ignorer la précarité de son titre.

Ne rapportant pas la preuve de l’acquisition par prescription d’un droit de propriété sur la parcelle [Cadastre 8], il sera débouté de sa demande principale.

Sur l’exercice d’un droit de passage :

Selon l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Le droit de passage, tel que défini par le code civil, suppose donc qu’un fonds soit enclavé pour qu’un droit de passage soit instauré.

Le « tour d’échelle » répond à une autre finalité puisqu’issu d’une construction jurisprudentielle, il autorise un droit d’accès temporaire et limité d’un propriétaire au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante s’il lui est impossible d’effectuer ces travaux depuis chez lui, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer.

L’article 686 du code civil permet en effet aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue.

Les droits de passage sont ainsi constitutifs de servitudes discontinues au sens de l’article 688 du code civil et doivent dès lors s’établir par titre en vertu de l’article 691 du même code.

L’article 697 du code civil précise que celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, tandis que l’article 701 dispose que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

L’article 702 du code civil prévoit enfin une obligation réciproque : celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

En l’espèce, le droit de passage pour l’entretien et le tour d’échelle de l’habitation érigée sur la parcelle [Cadastre 12] dont M. [P] est le propriétaire constitue une servitude discontinue grevant la parcelle [Cadastre 8].

Celle-ci est établie par un titre, l’acte du 22 décembre 1972 l’ayant instituée tandis qu’elle est reprise dans l’acte du 12 mars 1985.

Il appartient dès lors au bénéficiaire de la servitude de démontrer qu’il y a été fait obstacle ou que son exercice a été rendu moins commode.

Si M. [P] démontre, au moyen d’un procès-verbal de constat d’huissier établi le 17 novembre 2020, que le portail ouvrant qui était érigé jusqu’ici et permettait l’accès à la parcelle [Cadastre 8] depuis la rue a été retiré, il ne démontre pour autant pas que la pose d’une grille fixe entraverait ou rendrait plus incommode son droit de passage.

En effet, ce droit de passage demeure occasionnel puisque son objet est strictement défini par le titre qui l’institue : il ne vise que l’entretien et le tour d’échelle de l’habitation située sur la parcelle [Cadastre 12]. Or, M. [P] ne démontre pas avoir fait une demande d’accès à la parcelle [Cadastre 8] pour y effectuer l’entretien de son habitation ni que cette demande lui aurait été refusée.

En outre, il est démontré par les photographies communiquées par le demandeur mais aussi par le procès-verbal de constat d’huissier et le plan cadastral qu’aucune construction n’a été érigée sur la parcelle [Cadastre 8], de sorte que celle-ci permet toujours un accès non entravé au mur de l’habitation de M. [P] afin de procéder à son entretien. L’accès à la parcelle [Cadastre 8] peut également se faire par le portail attenant et situé à proximité de la grille fixe, sans que l’incommodité de cet accès ne soit démontrée.

Au demeurant, les propriétaires de la parcelle [Cadastre 8] sont en droit de la clore dès lors que cette clôture n’entrave pas le droit de passage pour l’entretien et le tour d’échelle existant au profit de la parcelle contigüe de M. [P].

Il en résulte que M. [P] ne démontrant pas que les défendeurs auraient entravé la servitude grevant la parcelle litigieuse, il sera débouté de sa demande subsidiaire visant à condamner les défendeurs à rétablir le bien dans l’état où il se trouvait avant la construction d’une grille fixe en début de parcelle.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens avec recouvrement direct au profit de la SCP Action-Conseils.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de limiter à la somme de 1.500 euros l’indemnité que M. [P], partie perdante, devra payer à M. [W] et Mme [M] au titre des frais irrépétibles.

La demande de M. [P] sur ce même fondement sera rejetée en application des mêmes dispositions.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile issues du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, il convient de rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En la cause, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition de la décision au greffe le 16 mai 2024, comme cela a été indiqué à l’audience de plaidoirie, prorogé au 23 mai 2024, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DÉBOUTE M. [H] [P] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE M. [H] [P] à payer à M. [T] [W] et Mme [O] [M] une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [P] aux dépens avec recouvrement direct au profit de la SCP Action Conseils,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Le Greffier,Le Président,