MINUTE N° : 25/102

JUGEMENT DU : 23 Janvier 2025

DOSSIER : N° RG 20/04612 – N° Portalis DBX4-W-B7E-PRX4

NAC: 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 23 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Président

ASSESSEURS : Monsieur SINGER, Juge

Madame PUJO-MENJOUET, Juge

GREFFIER lors des débats : Madame GOTTY

GREFFIER pour la mise à disposition : Madame GIRAUD

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 03 Octobre 2024, le jugement a été mis en délibéré au 9 janvier, prorogé à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par G. SINGER

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S. [R] MATERIAUX, RCS [Localité 3] 402 613 590, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Delphine CHANUT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 242 et par Maître Clément RAIMBAULT, de la SCP DELAVALLADE-RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR

M. [G] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 51

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er octobre 1985, M. [Y] [B] et son épouse, Mme [F] [T], ont donné à bail à la société SUPERMAT un ensemble de bâtiments situés [Adresse 7] à [Localité 5] construit dans les années 1976/77 et ayant pour destination le négoce de matériaux à destination du BTP.

Suivant acte de cession en date du 29 février 1992, la société [R] MATERIAUX a repris l’activité de la société SUPERMAT et le contrat de bail la liant selon avenant en date du 25 février 1992.

Le bail a, par la suite, été renouvelé à plusieurs reprises pour des durées successives de 9 ans dont le dernier avenant a été conclu en date du 2 avril 2013 à effet du 1er octobre 2012.

Par acte authentique du 26 octobre 2011, M. [Y] [B] et Mme [F] [T] ont donné à leur fils, M. [I] [B], la nue-propriété des droits et biens immobiliers ainsi donnés à bail, Mme [F] [T] demeurant usufruitière.

Selon actes de donation en date du 8 avril 2014, M. [I] [B] a donné à son fils, M. [G] [B], la nue-propriété des droits et biens immobiliers ainsi donnés à bail, Mme [F] [T] demeurant usufruitière.

A la suite du décès de Mme [F] [T], anciennement usufruitière, M. [G] [B] est devenu plein propriétaire de l’ensemble commercial litigieux le 24 avril 2016.

La société [R] MATERIAUX a missionné l’entreprise TAUPIAC pour des travaux de peinture de la façade extérieure du dépôt pour la somme de 3.620 euros le 13 mars 2015.

Par courrier du 27 juin 2016, la société [R] MATERIAUX a indiqué, à son bailleur, avoir constaté « une dégradation importante et en tout cas anormale de l’état de la façade du bâtiment » après ces travaux de peinture.

Après échanges de courriels sur l’origine de la dégradation, la société [R] MATERIAUX a mandaté la société AGS afin d’organiser une réunion d’expertise amiable destinée à déterminer l’origine des désordres (moisissures, écaillages, cloquages, impacts) affectant les 2 façades repeintes du bâtiment commercial.

Le rapport a été établi le 5 octobre 2016 par la société AGS.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal de commerce du 25 octobre 2018, une expertise a été confiée à Mme [O] [M].

L’expert a déposé son rapport le 8 avril 2019.

La SAS [R] a alors sollicité de son bailleur qu’il fasse réaliser un désamiantage complet du bâtiment.

En l’absence de réponse favorable du bailleur, par exploit d’huissier en date du 17 novembre 2020, la SAS [R] a fait assigner le bailleur devant ce tribunal, aux fins notamment de condamnation au paiement des travaux de désamiantage.

Par ordonnance du 27 avril 2021, le juge de la mise en état a notamment débouté la SAS [R] MATERIAUX de sa demande de provision et de consignation des loyers.

La clôture est intervenue le 26 mars 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 octobre 2024 et mise en délibéré au 9 janvier 2025, échéance prorogée au 23 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 février 2024, la SAS [R] sollicite du tribunal, au visa des articles 1221,1222, 1231-1, 1341, 1719 et 1720 du code civil, de :

— débouter M. [G] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [G] [B] à lui verser la somme de 118.961,77 € TTC correspondant au paiement des travaux de désamiantage, avec indexation suivant l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, arrêté à la date de paiement intégral ; sauf à parfaire dans l’hypothèse où le montant effectivement avancé par la requérante dépasserait celui du devis DANICY,

— subsidiairement, sur ce point, l’enjoindre de mandater une entreprise pour faire réaliser les travaux de désamiantage, et de mise aux normes en général, au plus tard le jour de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 € par jour de retard,

— condamner M. [G] [B] à lui régler les sommes de

—  106.269,24 euros en réparation de son préjudice de jouissance, arrêté au mois d’octobre 2020, à parfaire jusqu’au démarrage des travaux de désamiantage, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter de la date de signification de l’assignation,

—  340.000 €, à parfaire suivant attestation du commissaire aux comptes de la requérante, au titre de son préjudice commercial futur, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter de la date de signification de l’assignation,

—  10.000 € en réparation de son préjudice moral ; avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter de la date de signification de l’assignation,

—  20.463,39 euros en réparation de son préjudice futur de non-occupation des lieux loués, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter de la date de signification de l’assignation ; sur ce point, exonérer subsidiairement par avance la société [R] MATERIAUX au paiement des loyers pendant la période de travaux estimé à 10 semaines par l’expert,

— condamner M. [G] [B] à lui rembourser, sur justificatif, les frais de recouvrement de l’huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 n° 96-1080,

— condamner M. [G] [B] à lui verser la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris les dépens de référés et les frais d’expertise judiciaire.

Sur la condamnation du bailleur au paiement des travaux de désamiantage du bâtiment A, la SAS [R] expose que le bailleur est tenu au titre de son obligation de délivrance, de procéder aux travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail. Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute ayant un lien avec la nécessité de désamianter l’immeuble dans sa globalité et que l’expert judiciaire a conclu que le désamiantage était nécessaire du seul fait de la vétusté du bâtiment. Elle fait valoir que la grille d’évaluation du dernier DTA fait état de risques d’extension rapide des dégradations. Elle sollicite que si le tribunal ne fait pas droit à sa demande de paiement de travaux, qu’il soit enjoint à M. [B] de faire réaliser les travaux de désamiantage du local, et ce à ses frais.

Sur ses préjudices, elle expose son préjudice financier correspondant aux frais d’expertise judiciaire et met en avant un préjudice de jouissance, un préjudice moral d’image et de réputation, un préjudice commercial et de jouissance pendant la période des travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 21 février 2024, M. [G] [B] sollicite du tribunal au visa des articles 1353 et 1231-3 du code civil, 9 du code de procédure civile de :

— à titre principal, débouter la SAS [R] MATERIAUX de l’intégralité de ses demandes,

— reconventionnellement :

— de la condamner à mandater à ses frais, une entreprise pour faire réaliser les mesures correctives décrites pour le bâtiment A et les bâtiments C1 et C2,

— juger que les mesures correctives devront être réalisées sur les bâtiments A C1 et C2, sous un délai de 24 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et justifiées par un rapport établi par un organisme qualifié en la matière, et à défaut une astreinte de 100 euros par jour de retard sera fixée,

— subsidiairement, si par impossible le tribunal ordonnait un désamiantage complet :

— condamner la société [R] MATERIAUX à en supporter la charge exclusive,

— juger que le désamiantage devra être réalisé sous un délai de 24 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et à défaut il sera fixé une astreinte de 100 euros par

jour de retard,

— à titre infiniment subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de droit dans le cas où il ferait droit aux demandes de la société [R] MATERIAUX,

— en tout état de cause, condamner la société [R] au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur la carence de preuve de la société [R] et l’absence de nécessité de désamiantage complet du bâtiment, M. [B] expose que le rapport d’expertise judiciaire conclut à l’absence de dangerosité du bâtiment, ce qui est confirmé par deux DTA, et une analyse d’empoussièrement et qu’il résulte de tous les rapports établis qu’il n’y a pas d’obligation de réaliser un désamiantage complet du bâtiment.

Sur le défaut d’entretien de la société [R], M. [B] soutient que la société [R] a manqué à son obligation contractuelle prévue par l’article 4-2 du contrat de bail sur l’entretien et la réparation et que le rapport d’expertise judiciaire a indiqué que la responsabilité de la société TAUPIAC (mise en peinture), et celle de la société [R] (chocs multiples et quantité de trous sur les façades) étaient établies et à l’origine de la dégradation des bâtiments. Sur la responsabilité de la société locataire, elle met en avant le percement des plaques en amiante par plus d’une centaine de trous non colmatés lors des changements d’enseignes occasionnant des voies d’entrées à l’eau de pluie et par conséquent une porosité des supports, le fait d’avoir commandité une entreprise de peinture qui, outre le fait qu’elle n’a pas préparé le support correctement en rebouchant les trous occasionnés, l’a nettoyé au Karcher haute pression contrairement à ce qui est préconisé et a utilisé une peinture de piètre qualité.

M. [B] soutient également avoir respecté son obligation de délivrance et que les prélèvements et mesures réalisés dans les locaux ont révélé des concentrations de fibres d’amiante par litre d’air inférieurs au seuil réglementaire en vigueur.

Sur les préjudices évoqués par la société [R], M. [B] expose qu’ils ne sont pas démontrés.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les travaux de désamiantage

— Sur la nécessité de réaliser les travaux de désamiantage

La société [R] sollicite la condamnation du bailleur, M. [B], au paiement des travaux de désamiantage du bâtiment A au regard de l’obligation de délivrance existant pour le bailleur et des conclusions du rapport d’expertise judiciaire.

M. [B] met en avant l’absence de dangerosité qui implique l’absence de nécessité de désamianter l’immeuble. Il produit en ce sens :

— un rapport DTA de PATRIM’AUDIT du 23 mars 2019 qui évoque la nécessité d’évaluations périodiques concernant la toiture du bâtiment A et les bâtiments B, C1 et C2 ou des actions de correctives de niveau 1 concernant la façade du bâtiment A ;

— un rapport DTA de SOCOTEC du 19 octobre 2020 qui évoque la nécessité des actions correctives de niveau 1 concernant la façade du bâtiment A , la toiture du bâtiment B et C2 et des évaluations périodiques concernant la toiture du bâtiment A et le reste des bâtiments B, C1 et C2. Il est à noter que l’annexe 1 de ce rapport évoque la présence d’amiante dans la façade et la toiture des bâtiments A, B et dans les toitures des bâtiments C1 et C2 ;

— un rapport d’expertise SARATEC du 12 janvier 2021, à la suite d’une réunion où l’entreprise [R], convoquée, était absente, qui indique l’absence “d’obligation de la part du propriétaire de retirer des bâtiments les matériaux amiantés, dès lors que ceux -ci ne présentent pas de dégradations susceptibles de libérer des fibres dans l’atmosphère”. Selon cet expert, la plupart des dégradations constatées ont été commises lors de l’exploitation des locaux par le locataire qui doit réparer les dommages. Il est toutefois noté que “certaines réfections, directement liées à l’ancienneté et la vétusté des bâtiments devraient être prises en charge par le propriétaire, telles que les réfections des menuiseries extérieures du bâtiment B”;

— un rapport d’essai du 4 février 2021 de détermination du nombre de fibres d’amiante sur un filtre de prélèvement d’air faisant état d’une présence de fibres d’amiante dans l’air inférieure à 0,84 l et inférieure à la norme de 5 fibres/litre,

— un rapport DTA de PATRIM’AUDIT du 10 octobre 2023 qui évoque la nécessité d’évaluations périodiques concernant la toiture en plaque amiante pour les combles et la toiture RDC et des actions de correctives de niveau 2 concernant la façade avec des bardages en plaque fibre ciment contenant de l’amiante et la toiture en plaque fibre ciment contenant de l’amiante. Le rapport préconise la mise en place de mesures conservatoires “dans l’attente de procéder à la mise en oeuvre des actions correctives de second niveau des matériaux ou produits contenant de l’amiante” et notamment mettre en oeuvre des mesures de protection ou de retrait définies par l’analyse du risque ;

— un rapport final SOCOTEC de mesures d’empoussièrement amiante du 12 décembre 2023 indiquant après plusieurs échantillonnages dans le bâtiment, une présence de fibres d’amiante dans l’air inférieure à 0,9 l.

Il résulte du rapport d’expertise rendu le 8 avril 2019 par Mme [E] que si le bâtiment A en l’état actuel ne compromet pas la santé des personnes, ce dernier est construit avec des plaques en amiante ciment situées sur la totalité de la couverture et sur les 4 façades sous forme de bardage. L’expert souligne qu’il s’agit d’amiante liée et que les matériaux peuvent libérer des fibres d’amiante en cas d’usure liée au vieillissement ou lors d’interventions mettant en cause l’intégrité de ces matériaux et produits (frottement, perçage, ponçage, découpe) (p.13 et 14).

Il apparaît que l’expert a pu constater lors de sa visite que l’amiante présente des désordres dus à des chocs, des cloques sur la peinture, une fragilité résultant de la vétusté du matériau qui nécessitent la mise en place de mesures suivant l’état de dégradations. L’expert explique que les travaux de peinture sur les façades avant et latérale n’ont pas été réalisés par une entreprise qualifiée pour le traitement de l’amiante et que la peinture employée n’était pas adaptée, provoquant ainsi le cloquage de cette dernière. Il note que la façade arrière a été abîmée par des chocs, dus aux palettes de matériaux entreposées à l’aide d’engins élévateurs. Il est mis en avant que les bardages, vétustes, et la couverture sont aujourd’hui fragilisés par les UV et le temps passé. L’expert exclut des réparations ponctuelles de ces détériorations qui engendreraient d’autres dégradations dues à la fragilité du matériau en raison de son âge, de sa vétusté et de sa fragilité (p.16-p.17). L’expert précise également que “les désordres (cloques de peinture, trous sur la façade arrière et vétusté du matériau) rendent le bâtiment impropre à sa destination” (p.13).

L’expert préconise deux solutions :

— soit l’encapsulage de l’amiante qui consiste à enfermer les plaques d’amiante entre deux couches de peinture hydrosoluble en résine acrylique élastomère et de les protéger par un bardage pour éviter les chocs extérieurs,

— soit un désamiantage complet du bâtiment avec une réfection en bardage bac acier.

L’expert note que si la première solution est un peu moins coûteuse, elle est également moins pérenne dans le temps. Il indique avoir “convenu avec toutes les parties que la solution du désamiantage complet était à retenir [et que] les devis ont été réalisés dans ce sens” (p.16).

En réponse aux dires des parties (p.38), l’expert note que l’amiante ciment mise en oeuvre a plus de 40 ans et que les dégradations sur la façade arrière sont dues à des chocs, celle de la façade avant à une peinture inappropriée ainsi qu’aux intempéries et aux chocs.

En réponse aux dires du conseil de M. [B] mettant en avant les rapports DTA réalisés en 2012, 2014 et plus précisément celui réalisé en 2019 qui préconisent des actions correctives de premier niveau consistant en une action de remise en état qui se limite au remplacement, au recouvrement ou à la protection des seuls éléments dégradés, l’expert affirme (p. 40), après avoir rappelé que la DTA n’avait pas fait l’objet d’un rapport en 2017, que ces mesures ne sont pas appropriées à la vue de l’état des plaques d’amiante du bâtiment et qu’il faut désamianter le bâtiment afin de ne pas voir les désordres s’amplifier et rendre la réparation pérenne dans le temps, mettant en avant notamment la fragilité du produit mis en place depuis 44 ans (p.41).

A la lecture de l’ensemble des éléments produits par les parties, il apparaît que la SAS [R] loue à M. [B] un bâtiment, construction datant de 1976/1977, d’une superficie de 600m2, composé d’un magasin, d’une réserve avec sanitaires et de bureaux Il n’est pas contesté par les parties et confirmé par les documents produits, que le bâtiment contient des plaques fibre ciment contenant de l’amiante, référence BARDENIT JAUNE TIBET du sol à la toiture sur les quatre façades.

Il peut être également noté que l’expert, de façon très motivée, explique la nécessité de désamianter l’ensemble du bâtiment en procédant à l’enlèvement des plaques amiante ciment avec la remise en état du bâtiment en bardage bac acier.

Les documents produits par M. [B] et notamment les rapports DTA et SOCOTEC ne permettent pas d’infirmer les conclusions de l’expert judiciaire dès lors que les différents rapports ont constaté également la présence d’amiante quand bien même les taux de présence de fibres d’amiante dans l’air demeurent faibles. Comme indiqué d’ailleurs par l’expert judiciaire, le bâtiment ne compromet pas actuellement l’état de santé des personnes mais les situations visées peuvent conduire à des expositions importantes si des mesures de précautions renforcées ne sont pas prises. Il convient d’ailleurs de noter que le rapport DTA de PATRIM’AUDIT du 10 octobre 2023 évoque désormais la nécessité dans certaines parties du bâtiment d’actions correctives de niveau 2 et notamment des mesures de protection ou de retrait définies par l’analyse du risque.

Dès lors, il apparaît indispensable de procéder aux travaux de désamiantage complet du bâtiment A analysé par l’expert judiciaire, de simples mesures correctives ne pouvant exclure totalement le risque subi par les personnes, d’autant plus que des réparations ponctuelles engendreraient d’autres dégradations dues à la fragilité du matériau en raison de son âge de sa vétusté et de sa fragilité.

— Sur la réalisation de ces travaux

Selon l’article 1719 du code civil, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;[…]”.

L’article 1720 du code civil ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il en résulte que sauf clause expresse contraire, en vertu de son obligation de délivrance, le bailleur est tenu de prendre à sa charge les travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail. Dans le prolongement, sauf clause expresse mettant à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté, laquelle est souverainement appréciée par les juges du fond.

Selon l’article 4.2 du contrat de bail initialement conclu entre la société SUPERMAT et la famille [B] le 1er octobre 1985 et repris et prolongé par plusieurs avenants par les présentes parties à l’instance, “le preneur devra entretenir les lieux loués en parfait état de réparations locatives et devra faire effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les locaux loués, à l’exception toutefois des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil”.

Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux d’entretien ou de réparation, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenue, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

Si l’expert judiciaire a pu constater des cloques de peinture liées aux travaux de peinture commandés par la société [R] à l’entreprise TAUPIAC, des trous sur les façades avant et arrière dont la responsabilité incombe à la société [R], il met également en avant l’usure liée au vieillissement du bâtiment comme facteur pouvant entraîner la libération de fibres d’amiante rendant ainsi la bâtiment impropre à sa destination. Il apparaît dès lors que plusieurs causes sont à l’origine d’un risque de libération de fibres d’amiante.

Il convient toutefois de rappeler dans un premier temps que le bail commercial a été conclu avec une société qui fait du stockage de construction et que l’usage normal des locaux durant une période de plus de 40 ans entraîne nécessairement des dégradations notamment des trous dans des murs qui peuvent ensuite entraîner une exposition à des poussières d’amiante, sans que cela puisse être à l’origine d’une responsabilité du preneur dans l’impropriété du bâtiment. Dans un second temps, il convient de relever que le cloquage de la peinture résultant de l’intervention d’une société tiers mandatée par le preneur ne saurait également être reproché à ce dernier dès lors que la peinture a cloqué en raison de la présence même d’amiante et que le risque suscité par celle-ci engendrant l’impropriété du bâtiment ne sauraient induire qu’il appartiendrait au preneur de procéder aux travaux de désamiantage qui sont l’objet du litige.

Les travaux de désamiantage d’un bâtiment en entier ne peuvent être considérés, au regard de leur importance, comme de simples travaux à la charge du locataire, d’autant plus lorsqu’il n’a pas été démontré de responsabilité imputable au preneur dans la nécessité de procéder au désamiantage des lieux . L’expert judiciaire ayant clairement mis en avant l’usure liée au vieillissement du bâtiment, il incombe au bailleur de prendre en charge ce type de travaux en lien avec son obligation de délivrance indispensable à l’exécution loyale d’un contrat de bail. Au surplus, il convient de noter l’obligation de délivrance, dont le contenu dépend de l’exploitation du local telle que contractuellement prévue dans le bail, impose au bailleur d’assurer l’absence d’amiante dans les murs, ceux-ci devant nécessairement être exposé à des chocs et dégradations liées aux opérations de manutention de matériaux de construction.

Dès lors, en application des dispositions légales et des obligations contractuelles du bailleur ainsi caractérisées, il convient non pas de condamner M. [B] à verser une somme à la société [R] au titre du paiement des travaux réparatoires mais bien de l’enjoindre de mandater une entreprise afin de faire réaliser les travaux de désamiantage dans le bâtiment A à ses frais. En effet, au regard de leur nature, et de leur importance comme l’a d’ailleurs relevé l’expert judiciaire à travers l’analyse des devis, le suivi de ces travaux relève du propriétaire du bien qui exercera la qualité de maître d’ouvrage et non du locataire du bail commercial.

Cette injonction devra être effectuée dans le délai de 8 mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard. Cette astreinte aura cours pendant un délai maximum de quatre mois, à charge en cas de difficulté pour la partie la plus diligente de faire liquider cette astreinte et d’en faire prononcer une nouvelle.

II Sur la remise en état des bâtiments A, C1 et C2 par la société [R]

M. [B] sollicite la condamnation de la société [R] à mandater à ses frais une entreprise pour faire réaliser les mesures correctives décrites pour le bâtiment A et les bâtiments C1 et C2 arguant que la société a manqué à son obligation d’entretien résultant du contrat de bail.

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Cette obligation s’exécute tout au long du contrat et n’a pas à être appréciée uniquement à la fin du bail, le preneur étant néanmoins tenu à la fin du bail de rendre la chose telle qu’il l’a reçue.

Les éléments produits aux débats, notamment le rapport de l’expert judiciaire et les différents rapports DTA produits par le défendeur, ont effectivement démontré la responsabilité de la société [R] dans des détériorations constatés sur les façades du bâtiment A, C1 et C2 et dans les cloques sur les façades repeintes du bâtiment A à la suite de l’intervention de la société TAUPIAC mandatée par la société [R]. Il a notamment pu être relevé que l’intervention de la société TAUPIAC n’a pas été effectuée dans les règles de l’art avec notamment une utilisation d’une peinture incompatible avec le matériel présent. Concernant les bâtiments C1 et C2, il apparaît également que M. [B] a fait constater ces dégradations par constat d’huissier et par de nombreux courriers dont une mise en demeure du 23 octobre 2023.

Il y a lieu de constater que les dégradations existantes sur le bâtiment A seront prises en charge dans le cadre des travaux complets de désamiantage à la charge de M. [B], bailleur. En revanche, les dégradations présentes sur les bâtiments C1 et C2 arrivées pendant la jouissance du bail commercial et étant liées à l’activité de la société [R], cette dernière en demeure responsable et aura à sa charge les travaux de réparation.

Au regard de l’ancienneté de certaines dégradations, il sera enjoint à la société [R] de mandater une entreprise afin de faire réaliser les mesures correctives des bâtiments C1 et C2 à ses frais.

Cette injonction devra être effectuée sous un délai de 24 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, comme demandé par M. [B], et justifiées par un rapport établi par un organisme qualifié en la matière, et à défaut une astreinte de 100 euros par jour de retard sera fixée. Cette astreinte aura cours pendant un délai maximum de quatre mois, à charge en cas de difficulté pour la partie la plus diligente de faire liquider cette astreinte et d’en faire prononcer une nouvelle.

III. Sur les préjudices de la société [R]

Sur le préjudice de jouissance jusqu’au démarrage des travaux de désamiantage

La société [R] sollicite une somme de 106.269,24€ euros arrêtée à octobre 2020, et à parfaire jusqu’à la réalisation définitive des travaux, correspondant à 25% du loyer mensuel depuis l’intervention amiable et contradictoire de l’expert AGS en octobre 2016. Elle calcule son préjudice de cette façon :

— Montant loyer annuel : 106.269,24 € HT

— Montant loyer mensuel : 8.855,77 €--

— Montant des loyers payés depuis l’intervention du cabinet AGS en octobre 2016 : 8.855,77 x [Immatriculation 2] soit 425.076,96 €

— Montant indemnité de jouissance = 106.269,24€

La société [R] expose qu’elle est contrainte d’exploiter des locaux insalubres depuis plusieurs années, que ses salariés viennent travailler au quotidien dans la peur constante d’une aggravation de la situation et d’un risque pour leur santé et que son public est également exposé. Au soutien de cette importante demande financière, il n’est fourni aucun élément.

L’expert judiciaire n’a pas retenu de préjudice de jouissance pour cette période. Il n’apparaît pas qu’il ait été interrogé sur un tel préjudice pendant les opérations d’expertise.

Sans retenir la notion d’insalubrité des locaux, il n’est pas sérieusement contestable que la présence d’amiante avec un risque d’exposition pour les salariés ou le public d’une enseigne commerciale peut être à l’origine d’un préjudice de jouissance. Toutefois, il n’est pas démontré par la société [R] que ces désordres ont eu une incidence sur son activité commerciale ou sur un turn-over plus important de ses salariés, démontrant un préjudice de jouissance pour la société [R].

Dès lors, il convient de rejeter la demande de la société [R] à ce titre.

Sur le préjudice de non-occupation des lieux loués durant les travaux et sur le préjudice commercial futur

L’expert judiciaire retient que les préjudices subis par le locataire sont : la durée des travaux, l’interdiction d’accès aux zones successives d’intervention pendant les travaux, le déménagement de ces zones et le réaménagement.

Le devis réalisé par l’entreprise DANICY et retenu par l’expert judiciaire indique que les travaux de désamiantage entraînera une impossibilité d’exploitation pendant une période de 10 semaines.

Il n’est donc pas sérieusement contestable que l’activité commerciale de la société [R] va être impactée pendant cette période de travaux que l’on peut fixer à une durée de dix semaines au regard du devis retenu par l’expert judiciaire.

La société [R] sollicite ainsi l’exonération de son obligation à paiement de loyers pendant 10 semaines, soit pour une somme de 20.463,39€ calculée comme suit : – 106.269,24 € de loyer mensuel / 52 = 2.043,64 € de loyer hebdomadaire.

Cette somme, non contestée dans son quantum, est en adéquation avec le préjudice que va subir la société [R] pendant les travaux, d’autant plus que comme le note l’expert judiciaire, le devis de l’entreprise DANICY ne prévoit pas de faire des zones d’intervention pour ne pas bloquer l’activité du bâtiment durant les travaux.

Dès lors, M. [B] sera condamné à verser une somme de 20.463,39 euros à la société [R] à ce titre. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement sur le fondement de l’article 1153-1 du code civil et il sera ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

La société [R] sollicite également un préjudice commercial, sur 10 semaines, qu’elle calcule, au prorata de la marge brute du chiffre réalisé par cet établissement sur l’année passée, soit environ 340.000 €, sauf à parfaire après attestation du commissaire aux compte de la requérante.

S’il n’est pas contestable au regard des conclusions de l’expertise judiciaire, que la société [R] va subir un préjudice commercial pendant les travaux, il ne peut qu’être constaté que la société [R], qui supporte la charge de la preuve, ne produit aucun élément financier permettant d’évaluer son préjudice.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de la société [R] à ce titre.

Sur le préjudice moral d’image et de réputation

La société [R] sollicite une somme de 10.000 euros à ce titre. Elle soutient que la décomposition des plaques n’a pas échappé aux partenaires commerciaux et aux clients se rendant dans les locaux, créant un préjudice à l’image de marque de la société [R] MATERIAUX.

Toutefois, il n’est produit aucun élément permettant de caractériser et d’évaluer l’existence d’un tel préjudice.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de la société [R] à ce titre.

IV. Sur les demandes accessoires

Partie principalement perdante au procès, M. [G] [B] sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les dépens des référés, les frais d’expertise judiciaire et les émoluments des commissaires de justice pour l’exécution des décisions.

La solution du litige conduit à accorder à la SAS [R] MATERIAUX une indemnité pour frais de procès à la charge de M. [G] [B] qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire compte tenu de l’ancienneté des désordres.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de SAS [R] MATERIAUX de condamnation de M. [G] [B] à lui verser une somme correspondant au paiement des travaux de désamiantage,

ORDONNE à M. [G] [B] de mandater à ses frais une entreprise afin de faire réaliser les travaux de désamiantage dans le bâtiment A situé [Adresse 4] à [Localité 5] dans le délai de 8 mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard ;

DIT que cette astreinte aura cours pendant un délai maximum de quatre mois, à charge en cas de difficulté pour la partie la plus diligente de faire liquider cette astreinte et d’en faire prononcer une nouvelle ;

REJETTE la demande de M. [G] [B] de voir condamner la SAS [R] MATERIAUX à supporter la charge exclusive des travaux de désamiantage,

REJETTE la demande de M. [G] [B] de voir condamner la SAS [R] MATERIAUX à mandater à ses frais une entreprise pour faire réaliser les mesures correctives pour le bâtiment A situé [Adresse 4] à [Localité 5],

ORDONNE à la SAS [R] MATERIAUX de mandater à ses frais une entreprise afin de faire réaliser les mesures correctives énoncées par le rapport DTA de PATRIM’AUDIT du 10 octobre 2023 des bâtiments C1 et C2 situés [Adresse 4] à [Localité 5] sous un délai de 24 mois à compter de la signification de la décision, et justifiées par un rapport établi par un organisme qualifié en la matière, et passé ce délai sous une astreinte de 100 euros par jour de retard sera fixé,

DIT que cette astreinte aura cours pendant un délai maximum de quatre mois, à charge en cas de difficulté pour la partie la plus diligente de faire liquider cette astreinte et d’en faire prononcer une nouvelle ;

CONDAMNE M. [G] [B] à payer à la SAS [R] MATERIAUX la somme de 20.463,39 euros (vingt mille quatre cent soixante-trois euros et trente-neuf centimes) en réparation de son préjudice de non-occupation des lieux loués durant les travaux, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

REJETTE les demandes de la SAS [R] MATERIAUX en réparation de son préjudice de jouissance jusqu’au démarrage des travaux de désamiantage, au titre de son préjudice commercial futur et au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE M. [G] [B] aux dépens de l’instance, en ce compris les dépens des référés, les frais d’expertise judiciaire et les émoluments des commissaires de justice pour l’exécution des décisions ;

CONDAMNE M. [G] [B] à payer à la SAS [R] MATERIAUX la somme de 6.000 € (six mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [G] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 23 janvier 2025, et signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE