MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 23/00984 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RWCR

NAC : 74C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier lors des débats

Madame CHAOUCH, Greffier lors du prononcé

DEBATS

à l’audience publique du 07 Avril 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [I] [T], demeurant [Adresse 2]

Mme [V] [S], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Laurent SABOUNJI de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 106

DEFENDERESSE

Mme [D] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

M. [I] [T] et Mme [V] [S] sont propriétaires d’une maison d’habitation, sise [Adresse 3], figurant au cadastre sous les références suivantes section AE n°[Cadastre 4].

Mme [D] [J] est propriétaire de la parcelle contigue, cadastrée section AE n° [Cadastre 5], supportant une maison d’habitation dont l’une des façades délimite le jardin de M. [T] et Mme [S].

Cette dernière a fait réaliser des travaux d’agrandissement sous la maîtrise d’oeuvre de Mme [E] [O], architecte.

Suivant courrier du 28 janvier 2022, M. [T] et Mme [S] ont indiqué à Mme [J] qu’à l’occasion des travaux, cette dernière avait remplacé l’ouverture existante donnant sur leur jardin par une vue directe. Ils lui ont proposé une conciliation.

La tentative de conciliation initiée par M. [T] et Mme [S] n’a pas pu aboutir, Mme [J] ayant signalé au conciliateur qu’elle ne répondrait pas à la convocation.

Par exploit signifié le 6 mars 2023, M. [T] et Mme [S] ont fait assigner Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de condamner cette dernière à procéder à la remise en état du jour donnant sur leur jardin privatif.

Par ordonnance du 22 mai 2023, le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Aucune issue amiable n’est toutefois intervenue.

La clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience du 7 avril 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 19 décembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

En l’état de leurs dernières conclusions (n° 2) notifiées le 30 septembre 2024, M. [T] et Mme [S] demandent au tribunal de :

Vu les articles 544, 675, 676, 677, 678, 679 du code civil,

Vu l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [J] à procéder à la remise en état du jour donnant sur le jardin privatif de M. [T] et Mme [S], en déposant l’actuelle fenêtre et en remettant en place le châssis préexistant doté d’un verre opaque ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— débouter Mme [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

— condamner Mme [J] à payer à M. [T] et Mme [S] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

A cette fin, M. [T] et Mme [S] font valoir que Mme [J] a procédé au remplacement d’une ouverture préexistante dans le mur de sa façade, implanté à la limite séparative des fonds, transformant celle-ci de jour, pourvu d’un verre opaque et d’une ouverture très limitée, en vue, munie d’un vitrage translucide et d’une possibilité d’ouverture complète sur leur jardin privatif et leur terrasse. Ils estiment que cette transformation est nécessairement irrégulière, que la façade soit un mur mitoyen, dans la mesure où elle a été réalisée sans leur consentement, ou qu’il s’agisse d’un mur contigu dans lequel seul un jour peut être réalisé.

Au soutien de leur demande de prononcé d’une astreinte, M. [T] et Mme [S] exposent que Mme [J] s’est toujours opposée à la résolution amiable du différend.

En réponse aux dires de Mme [J] qui soutient qu’elle a aménagé un jour de souffrance qui préexistait, M. [T] et Mme [S] répliquent que cette dernière n’a pas remplacé l’ouverture initiale à l’identique mais qu’elle a remplacé une ouverture d’origine, destinée uniquement à la ventilation avec un simple châssis basculant et un vitrage ne laissant filtrer que la lumière mais ne permettant pas de distinguer les formes, en une fenêtre classique à vitrage transparent. Ils estiment également que l’ouverture actuelle ne peut être assimilée à un jour de souffrance, dans la mesure où il s’agit d’une fenêtre qui peut s’ouvrir de manière tout à fait classique, pourvue d’un vitrage entièrement transparent, de sorte qu’il n’est pas nécessaire ni d’ouvrir le battant ni de faire un effort particulier, pour voir à l’extérieur, même de façon partielle.

Pour conclure au rejet de la demande indemnitaire de Mme [J] sur le fondement du trouble anormal de voisinage, M. [T] et Mme [S] font valoir que cette dernière ne peut se prévaloir de sa propre faute ni sérieusement justifier d’un trouble alors que la remise en état n’aura aucun effet sur l’aération de la pièce, ni sur sa luminosité.

Au terme de ses conclusions n° 3 notifiées le 2 août 2024 et au visa des articles 674 et suivants et 1353 du code civil, Mme [J] demande au tribunal de :

— débouter M. [T] et Mme [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— subsidiairement, et dans l’hypothèse où il serait fait droit à leur demande de remise en état,

— les condamner au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice anormal de voisinage subi de ce fait,

— les condamner au paiement d’une juste somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— mettre à leur charge les entiers dépens de l’instance

A cet effet, Mme [J] soutient que l’ancienne fenêtre, vitrée et s’ouvrant sur le fonds voisin présentait les caractéristiques techniques d’un jour au sens du code civil. Excipant d’un procès-verbal de commissaire de justice, elle précise que cette fenêtre a été remplacée par deux ouvertures, situées à 1,90 m de hauteur, qui ne permettent aucune vue sur le fonds voisin à l’exception d’un mur pignon et d’un bout de toit. Elle soutient n’avoir pas créé de vue mais avoir simplement aménagé un jour de souffrance qui préexistait aux travaux. Elle rappelle que la qualifiation des différents types d’ouverture relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, le critère déterminant résidant dans la possibilité de regarder, sans effort particulier, de manière constante et normale sur le fonds voisin.

A titre subsidiaire, Mme [J] soutient que faire droit à la demande de M. [T] et Mme [S] priverait ses toilettes de toute possibilité d’aération, constituant un trouble anormal du voisinage, dont elle est en droit d’obtenir réparation.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de M. [T] et Mme [S]

L’article 675 du code civil dispose que l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.

En application de l’article 676 du même code, le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre [environ trois pouces huit lignes] d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant.

Il résulte de l’article 677 que ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres [huit pieds] au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres [six pieds] au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

L’article 678 prévoit qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Enfin, au terme de l’article 679, on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

Le code civil distingue les jours, régis par les articles 676 et 677, des vues, régies par les articles 678 et 679, dès lors que la gravité de l’atteinte à l’intimité du fonds voisin créée par ces ouvertures diffère. Les jours, appelés aussi ‘jours de souffrance’ ou ‘de tolérance', sont des ouvertures qui laissent passer la lumière mais non l’air puisqu’ils ne peuvent s’ouvrir, alors que les vues, directes ou obliques, laissent passer tant la lumière que l’air, et peuvent être ouvertes.

Les jours ne peuvent être créés dans un mur mitoyen sans l’assentiment de l’autre voisin, alors qu’ils peuvent l’être dans un mur privatif joignant l’héritage voisin à condition de respecter les prescriptions des articles 676 et 677 du code civil. Les vues ne peuvent être pratiquées qu’à certaines conditions de distance.

En l’espèce, les fonds des parties sont contigus et aucune partie n’allègue ni ne produit aux débats d’élément permettant de considérer que le mur litigieux revête la nature de mur mitoyen. Il sera donc retenu que le mur dans lequel les ouvertures litigieuses ont été pratiquées est la propriété de Mme [J].

Les parties s’accordent pour retenir que le mur présentait, avant les travaux entrepris par Mme [J], une ouverture horizontale pouvant s’ouvrir suivant un système de bascule horizontale de façon limitée pour assurer la ventilation d’une salle de bains. Les parties s’accordent encore pour qualifier cette ouverture de jour. Elles s’opposent en revanche sur la qualité du verre, les demandeurs excipant d’une attestation de l’ancien propriétaire de la maison de Mme [J] dont il ressort que le vitrage était ‘opaque granité', tandis que la défenderesse verse aux débats une attestation de son maître d’oeuvre selon laquelle le vitrage était ‘translucide (non granité)'.

S’agissant de la situation actuelle : il ressort notamment du constat de Me [U] [P], commissaire de justice, et des explications données par Mme [J], que l’ancienne ouverture a été scindée en deux à la suite des travaux. Une partie de l’ancienne fenêtre donne sur une pièce à usage de toilettes tandis que l’autre donne dans l’angle d’un réduit à usage de dressing, à gauche desdits toilettes.

Toutes deux sont équipées de verre transparent. De forme rectangulaire au vu des photographies prises depuis le fonds des demandeurs (pièce 3 des demandeurs), elles présentent une largeur de 40 cm (pièce 5 de Mme [J]). Leur hauteur précise ne peut être lue sur ladite pièce en considération de la mauvaise qualité et du contre jour de la photographie, toutefois elle semble inférieure à la largeur sur la photographie prise depuis le terrain de M. [T] et Mme [S].

Si l’ouverture donnant sur le réduit présente un châssis fixe, celle des toilettes dispose d’une ouverture vers l’intérieur du bâtiment (aussi dit “à la française”), sur un axe vertical, suivant un angle de 90 degrés.

Toutes deux sont situées à 1,90 m de hauteur, conformément aux règles de hauteur prescrites à l’article 667 du code civil s’agissant d’ouvertures pratiquées en étage.

Me [P], commissaire de justice mandaté par la défenderesse, a dressé le constat suivant : ‘je me positionne au niveau du sol de porte des toilettes. Depuis cet endroit au travers de la fenêtre sont visibles 3 antennes télévision et une petite surface de la partie haut d’un mur pignon … Puis au moyen d’un mètre ruban je mesure à quelle hauteur se trouve l’ouverture du sol jusqu’à la partie basse du vitrage je mesure une hauteur de 1,90 m. Puis je positionne un tabouret au-devant du cabinet des aisances et y monte dessus et me positionne face à l’ouverture. Je me situe à une distance d’environ : 111,5 centimètres et à une hauteur d’environ 2,20 m. Au travers de l’ouverture sont visibles des toitures les parties hautes des murs pignons voisins la cime des arbres avoisinants.

A gauche des toilettes se trouve un réduit sur le fond de la pièce côté droit une ouverture constituée d’un châssis fixe. Je me situe au niveau du seuil de la porte de la pièce. Sont visibles au travers de l’ouverture une antenne TV et un bout de mur pignon. Puis je positionne un tabouret au-devant un placard sur l’aplomb de l’ouverture et y monte dessus et me positionne face à la menuiserie. Je me situe à une distance d’environ 63 cm de l’ouverture et d’une hauteur d’environ 2,20 m. Au travers de l’ouverture sont visibles des toitures, des antennes TV, les parties hautes des murs pignons et la cime des arbres avoisinants'.

Les demandeurs n’établissent pas, ainsi qu’ils l’allèguent, que les ouvertures permettent un ‘vis-à-vis’ ou une vue sur leur terrasse ou leur jardin. Tout au plus permettent-elles à une personne se tenant sur un tabouret de voir le toit et la façade de la maison des demandeurs. Certes, ladite façade présente une fenêtre à l’étage, mais la configuration des lieux exclut qu’il soit possible de voir à l’intérieur.

Du fait de la hauteur qui les sépare du plancher et également de l’épaisseur du mur dans lequel elles sont pratiquées (de l’ordre de 40 cm au vu des photographies du procès-verbal de constat), les ouvertures litigieuses ne permettent ni de regarder sur le fonds voisin de manière constante et normale et sans fournir un effort particulier, consistant à monter sur un meuble ou sur un escabeau puis à se pencher notablement vers l’extérieur. La hauteur de la fenêtre équipant les toilettes permet certes son ouverture aux fins d’aération de la pièce, mais en aucun cas, au vu des éléments produits, d’y regarder le jardin ou la terrasse du fonds voisin. Le rôle essentiel des deux ouvertures consiste, de fait, à fournir un éclairage d’appoint aux pièces dans lesquelles elles étaient pratiquées.

Ces ouvertures, qui ne présentent aucun risque d’indiscrétion, ne constituent donc pas une vue au sens du code civil.

La demande de M. [T] et Mme [S] tendant à la remise en état du jour sera donc rejetée.

Dans ces conditions, il n’y a donc pas lieu d’examiner la demande de Mme [J] formée à titre subsidiaire.

2. Sur les frais du procès

M. [T] et Mme [S], qui succombent, seront in solidum condamnés aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à Mme [J] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, M. [T] et Mme [S] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Leur propre demande à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [I] [T] et Mme [V] [S] de leur demande tendant à la condamnation sous astreinte de Mme [D] [J] à remettre en état le jour donnant sur leur fonds,

Condamne in solidum M. [I] [T] et Mme [V] [S] aux dépens,

Condamne in solidum M. [I] [T] et Mme [V] [S] à verser à Mme [D] [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M. [I] [T] et Mme [V] [S] au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,