MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 17 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/00798 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QUGS

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

PRESIDENT

Monsieur LE GUILLOU, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assisté de

M. PEREZ, greffier lors des débats,

M^me DURAND-SEGUR, greffier lors de la mise à disposition,

DEBATS

à l’audience publique du 04 Juin 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 10 septembre 2025, puis prorogé au 8 octobre 2025 et au 17 octobre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [O] [F],

demeurant [Adresse 2]

Mme [R] [I] épouse [F],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 54

DEFENDERESSE

S.D.C. [Adresse 5], représenté par son syndic, La SAS ADL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 231

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [F] et Mme [R] [I] épouse [F] sont propriétaires des lots 218 à 221 à usage d’appartement, de cellier et de parkings au sein de la résidence [Adresse 4], située [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier en date du 4 février 2022, M. et Mme [F] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, M. et Mme [F] ont fait assigner le [Adresse 6] [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2022.

Ces deux affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 9 février 2024.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, M. et Mme [F] demandent au tribunal de :

s’agissant de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2021,

à titre principal,

— prononcer la nullité de cette assemblée générale,

à titre subsidiaire,

— prononcer la nullité des résolutions n° 7 relative au renouvellement du contrat de syndic et n° 4 approuvant les comptes,

— désigner un administrateur provisoire de la copropriété, ainsi que les membres du conseil syndical,

s’agissant de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2022,

à titre principal,

— prononcer la nullité de cette assemblée générale,

à titre subsidiaire,

— prononcer la nullité des résolutions n° 7 relative au renouvellement du contrat de syndic et n° 4 approuvant les comptes,

— désigner un administrateur provisoire de la copropriété, ainsi que les membres du conseil syndical,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le [Adresse 6] [Adresse 4] aux dépens,

— autoriser la SCP Carcy-Gillet à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic la société ADL Immobilier, demande de :

— débouter M. et Mme [F] de l’ensemble de leurs prétentions,

— les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions respectives des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 10 avril 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 4 juin 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 10 septembre 2025, délibéré prorogé au 17 octobre 2025.

MOTIFS

Sur l’assemblée générale du 17 novembre 2021 :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi (…) ».

Aux termes de l’article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. / Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale ».

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 novembre 2021 mentionne que la désignation de M. [S] en qualité de président de séance et celle de M. [J] en qualité de scrutateur n’ont pas fait l’objet de vote.

Ainsi, les dispositions précitées, d’ordre public, ont été méconnues.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 17 novembre 2021.

Dès lors que, s’agissant de l’assemblée générale du 17 novembre 2021, il est fait droit à la demande de M. et Mme [F] présentée à titre principal, il n’y a pas lieu de statuer sur leurs demandes présentées à titre subsidiaire.

Sur l’assemblée générale du 8 décembre 2022 :

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : « Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic ».

Aux termes de l’article 8 du même décret : « La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée. / Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. / Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret ».

Aux termes de son article 50 : « Dans l’hypothèse prévue à l’article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l’assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l’assemblée. / Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l’assignation à peine d’irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical ».

L’article 17-1 AA de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations ».

M. et Mme [F] soutiennent que la convocation, en date du 4 novembre 2022, de l’assemblée générale du 8 décembre 2022, ne répond à aucun des cas prévus par les dispositions précitées, ayant été effectuée par M. [K] [S], membre du conseil syndical, sans avoir été précédée d’une mise en demeure au syndic restée infructueuse, ni d’une habilitation par le président du tribunal judiciaire statuant en référé. Par ailleurs, les questions inscrites à l’ordre du jour ne concernaient pas que les droits et obligations de M. [S].

Toutefois, le dernier alinéa de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic ».

Or, il résulte de la nullité de l’assemblée générale du 17 novembre 2021 que le contrat de syndic du 15 octobre 2028, parvenu à échéance le 15 octobre 2021, n’a pas été renouvelé par cette assemblée générale pour une nouvelle durée de trois ans, si bien qu’à la date du 4 novembre 2022 à laquelle l’assemblée générale du 8 décembre 2022 a été convoquée, le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic.

Dès lors, M. [K] [S], copropriétaire, pouvait légalement, sur le fondement du dernier alinéa de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, procéder à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires afin notamment de nommer un syndic.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. et Mme [F] de leur demande de nullité de l’assemblée générale du 8 décembre 2022.

Compte tenu du rejet de cette demande présentée à titre principal, il y a lieu de statuer sur les demandes de M. et Mme [F] présentées à titre subsidiaire.

En ce qui concerne la résolution n° 7 relative au renouvellement du contrat de syndic :

Aux termes de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée ».

Il résulte de ces dispositions que l’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2022 ne pouvait pas approuver le contrat de syndic du 17 novembre 2021 au 16 novembre 2024, mais seulement du 9 décembre 2022 au 16 novembre 2024.

Par ailleurs, il résulte de l’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale « 4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ».

Aux termes du troisième alinéa du I de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Tout contrat ou projet de contrat relatif à l’exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. Le projet de contrat est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté ».

Or, il résulte de la convocation à l’assemblée générale du 8 décembre 2022 et du projet de contrat de syndic annexé à cette convocation, que si ce projet respectait le contrat type défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, il n’était pas accompagné de la fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon le modèle fixé par l’arrêté du 30 juillet 2021 précisant le format et le contenu de la fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic.

Dès lors, au regard de ces deux irrégularités, il y a lieu de prononcer la nullité de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 8 décembre 2022 relative au renouvellement du syndic ADL Immobilier et à l’approbation du contrat de syndic.

En ce qui concerne la résolution n° 4 relative à l’approbation des comptes :

Contrairement à ce que font valoir M. et Mme [F], la résolution n° 4 relative à l’examen et l’approbation des comptes pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 ne portait que sur un seul objet, la gestion des comptes, dès lors que les frais de gestion courante, les frais des travaux votés par l’assemblée générale et leur répartition entre les copropriétaires en constituent des composantes indissociables les unes et des autres.

Dès lors, le moyen tiré de ce que ces trois questions auraient dû faire l’objet de votes distincts ne peut qu’être écarté.

M. et Mme [F] n’ayant soulevé aucun autre moyen contre la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 8 décembre 2022 relative à l’approbation des comptes, il y a lieu de les débouter de leur demande tendant à la nullité de cette résolution.

En ce qui concerne la demande de désignation des membres du conseil syndical :

Les résolutions numéros 8 à 19 ayant désigné les membres du conseil syndical pour une durée de trois ans n’étant pas annulées, il n’y pas lieu pour le tribunal de procéder à cette désignation.

En ce qui concerne la demande de désignation d’un administrateur provisoire :

Le présent jugement n’implique pas de désigner un administrateur provisoire, mais seulement, en application du dernier alinéa de l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que l’assemblée générale des copropriétaires soit convoquée par tout copropriétaire aux fins de nommer un syndic.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de M. et Mme [F] présentée à cette fin.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner le [Adresse 6] [Adresse 4], qui succombe au moins partiellement, aux dépens, de le débouter de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rappeler que M. et Mme [F] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En revanche, dans les circonstances de l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de M. et Mme [F] présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] du 17 novembre 2021,

DÉBOUTE M. et Mme [F] de leur demande de nullité de l’assemblée générale du 8 décembre 2022,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 8 décembre 2022 relative au renouvellement du syndic ADL Immobilier et à l’approbation du contrat de syndic,

DÉBOUTE M. et Mme [F] de leur demande de nullité de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 8 décembre 2022 relative à l’approbation des comptes,

DÉBOUTE M. et Mme [F] de leur demande de désignation des membres du conseil syndical,

DÉBOUTE M. et Mme [F] de leur demande de désignation d’un administrateur provisoire,

DÉBOUTE chacune des parties de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le [Adresse 6] [Adresse 4] aux dépens,

RAPPELLE que M. et Mme [F] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

AUTORISE la SCP Carcy-Gillet à recouvrer directement contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT