TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 7]

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N° RG 24/02584 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IXG

Minute : 25/00130

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 192

C/

Madame [C] [P] [K]

Représentant : M^e Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB57

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Février 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Floriane BOUST, membre de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEUR :

Madame [C] [P] [K]

[Adresse 4]

Logement 99 – Porte 110

[Localité 8]

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro RG 23/17978 du 12/12/2023 accordée par la COUR D’APPEL DE PARIS)

représentée par Maître Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉBATS :

Audience publique du 10 Janvier 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 janvier 2013 et à effet au même jour, l’OPH ROMAIVILLE HABITAT aux droits duquel vient l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Mme [C] [P] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 260,74 euros outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023 a fait signifier à Mme [C] [P] [K] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 334,93 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 5 septembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Mme [C] [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 10 janvier 2025, au visa des articles 834 à 838 du code de procédure civile, 7 a), 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties,

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [C] [P] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir, et ce avec l’assistance de la force armée et d’un serrurier, si besoin est, des lieux dont il s’agit sis [Adresse 11],

Rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Mme [C] [P] [K] à payer SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH) la somme de 8 685,51 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés jusqu’au terme de juillet 2024 inclus, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement, sauf à parfaire au jour de l’audience

Condamner Mme [C] [P] [K] à payer par provision à SEINE-SAINT-DENIS (OPH) à compter du 1er août 2024, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer plus les charges et taxes locatives laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat,

Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Ordonner à Mme [C] [P] [K] d’avoir à remettre à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH), sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, son attestation d’assurance contre les risques locatifs,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

Condamner Mme [C] [P] [K] à payer à SEINE-SAINT-DENIS (OPH) la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [C] [P] [K] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et les frais d’exécution de la décision.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 7 novembre 2024.

A l’audience du 10 janvier 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITA²T, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 10 368,81 euros.

Interrogé sur une éventuelle suspension de la clause résolutoire, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a dit s’en remettre au tribunal sur cette question.

Mme [C] [P] [K], représentée par son conseil, a indiqué qu’elle ne disposait d’aucune ressource, le versement de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ayant été suspendue à défaut de renouvellement de son titre de séjour. Elle a demandé des délais pour quitter les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu'« en cas de non-paiement des sommes dus à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelées, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal (déduction faite des APL) le contrat de location pourra, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, être résilié de plein droit à l’initiative de l’OPH deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. »

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier, le 19 avril 2023 à Mme [C] [P] [K] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 334,93 euros, somme au moins égale à trois fois le montant mensuel du loyer.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 8 janvier 2013 est résilié à la date du 20 juin 2023.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [P] [K], devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [C] [P] [K] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [C] [P] [K], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 20 juin 2023, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 20 juin 2023 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 janvier 2013, du commandement de payer délivré le 19 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 novembre 2024, échéance de novembre incluse que l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 10 368,81 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [C] [P] [K] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 10 368,81 euros, au titre des sommes dues au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date de l’assignation sur la somme de 8 685,51 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur la demande visant à voir ordonner à Mme [C] [P] [K] de remettre son attestation d’assurance

L’obligation de justifier d’assurance issue de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 ne pèse que sur les locataires, or, Mme [C] [P] [K] n’est plus locataire soumise aux obligations du contrat de bail depuis le 20 juin 2023. L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sera donc débouté de sa demande visant à voir ordonner à Mme [C] [P] [K] de remettre son attestation d’assurance sous astreinte.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L.412-6 à L. 412-8 du codes des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, le juge doit notamment tenir compte de ma bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à 1 mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par Mme [C] [P] [K] que celle-ci est actuellement sans revenu, âgée de 80 ans et suivie pour une pathologie chronique avec hospitalisations fréquentes. Il est ainsi démontré que son relogement ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. Eu égard, à la situation des parties et à l’importance de la dette, Il convient d’accorder à Mme [C] [P] [K] un délai de 8 mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [C] [P] [K], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 avril 2023. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable, eu égard à la situation des parties, de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient de débouter l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 8 janvier 2013 entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et Mme [C] [P] [K] concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 20 juin 2023,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Accorde à Mme [C] [P] [K] un délai de 8 mois à compter de la présente décision pour quitter les lieux,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, à l’issue de ce délai, l’expulsion de Mme [C] [P] [K] des lieux situés [Adresse 4], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [C] [P] [K] à compter du 20 juin 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision Mme [C] [P] [K] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 juin 2023 et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne Mme [C] [P] [K] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 10 368,81 euros, au titre des sommes dues au 30 novembre 2024, échéance de novembre incluse avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date de l’assignation sur la somme de 8 685,51 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus,

Déboute l’OPH SAINT-DENIS HABITAT de sa demande visant à voir ordonner à Mme [C] [P] [K] de remettre son attestation d’assurance sous astreinte,

Condamne Mme [C] [P] [K] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 avril 2023, mais ne comprendront pas les fais d’exécution de la présente décision,

Déboute l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 février 2025.

Le Greffier Le Juge