TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01360

N° Portalis DBX4-W-B7J-UB7O

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[N] [D]

[C] [U]

C/

[L] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à Maître Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB , Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [N] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocate au barreau de TOULOUSE

M. [C] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [L] [M], demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 décembre 2019, sous signature électronique, à effet au 27 décembre 2019, Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U] ont donné à bail à Madame [L] [M], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1][Adresse 5] à [Localité 12], assorti d’un parking n°105 (lot n°201), pour un loyer de 510 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U] ont fait signifier un premier commandement de payer locatif le 21 juillet 2023, puis un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mai 2024 et un troisième visant également la clause résolutoire le 13 décembre 2024 se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U] ont fait signifier à Madame [L] [M] le 03 avril 2025 un congé pour vente à effet du 26 décembre 2025.

Le 24 avril 2025, Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U] ont fait assigner Madame [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, PRONONCER la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail,

— d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la force,

— la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 4.381,98 euros (arrêtée au 07 avril 2025 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux,

— la condamner à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux,

— la condamner au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter de la délivrance du commandement du 13 décembre 2024,

— la condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire des 21 juillet 2023, 28 mai 2024 et 13 décembre 2024, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir.

— ordonner que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

L’affaire a été débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U], représentés par leur conseil maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 4.639,41 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U] indiquent toutefois ne pas être opposés à l’octroi de délais pour quitter les lieux sollicités en défense.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U].

Madame [L] [M], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais pour quitter les lieux.

Elle indique que le versement du RSA et de l’aide personnalisée au logement ont été suspendus pendant plusieurs mois, ce qui lui a causé d’importantes difficultés financières. Elle expose être en recherche d’emploi et qu’un dossier MDPH est en cours de dépôt. Elle évoque un paiement auprès de l’agence en charge de la gestion du bien de 300 euros récemment et une probable régularisation de la Caisse d’allocations familiales à intervenir d’environ 300 euros par mois.

Elle s’engage à quitter les lieux à la date du congé délivré par le bailleur, soit le 26 décembre 2025 au plus tard.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, les 29 mai 2024 et 17 décembre 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2025. Il est relevé que ces notifications l’ont été de façon volontaires et non obligatoires, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 24 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un premier commandement de payer la somme de 1.289,22 dans un délai de six semaines a été signifié le 28 mai 2025 visant la clause résolutoire et un second dans un délai de deux mois a été signifié le 13 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.982,10 euros visant également la clause résolutoire insérée au bail. Ce second commandement de payer, effectué de façon volontaire et non obligatoire dans le cadre de la procédure visant à constater la résiliation du bail, a toutefois permis à Madame [L] [M] un délai supplémentaire pour rembourser sa dette locative.

Néanmoins, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 13 février 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [L] [M], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [L] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.639,41 euros à la date du 23 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [L] [M], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doit être condamnée au paiement de la somme de 4.639,41 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La demande relative au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la délivrance des commandements du 13 décembre 2024, sera donc rejetée.

Madame [L] [M] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 599,97 euros à compter de cette date.

Sur les délais pour quitter les lieux :

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il ressort des débats, du décompte produit, mais également du diagnostic social et financier que Madame [L] [M] s’est mobilisée et a accepté un accompagnement par le CCAS de [Localité 11] pour faire face à ses difficultés et a, depuis janvier 2025, agit en ce sens. Elle a ainsi versé le 03 juin 2025, la somme de 942,51 euros, supérieure au montant du loyer et des charges provisionnelles. Elle est également en cours de constitution d’une demande de logement social.

Sa bonne foi étant caractérisée et le bailleur ne s’y étant pas opposé, en conséquence, il sera accordé à Madame [L] [M] , un délai jusqu’au 26 décembre 2025 pour quitter les lieux.

— Sur l’astreinte :

L’expulsion de Madame [L] [M] étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

En conséquence, la demande de Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U] sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [L] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 décembre 2024 exclusivement, les précédents n’étant pas utiles à la procédure, hormis les dénonciations à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuées de façon volontaire et non obligatoires, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [L] [M] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

— Sur l’exécution au seul vu de la minute :

Les faits de l’espèce ne justifient pas la nécessité d’ordonner l’exécution au seul vu de la minute au sens de l’article 489 du code de procédure civile, étant rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire, après signification.

La demande de la SA [Adresse 7] de ce chef sera par conséquent, rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 13 février 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2019, à effet au 27 décembre 2019 et liant Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U] à Madame [L] [M], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1][Adresse 5] à [Localité 12] et le parking n°105 (lot n°201) ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [M] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à Madame [L] [M] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 26 décembre 2025 ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (599,97 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS Madame [L] [M] à payer à Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U] à titre provisionnel la somme de 4.639,41 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 23 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U] relative au paiement des intérêts légaux sur la créance principale à compter du commandement de payer du 13 décembre 2024 ;

REJETONS la demande de Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U] au titre de l’astreinte ;

CONDAMNONS Madame [L] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 décembre 2024 exclusivement, hormis les dénonciations à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [L] [M] à payer à Madame [N] [D] et Monsieur [C] [U] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

REJETONS la demande d’exécution de l’ordonnance de référé au seul vu de la minute ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE