TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AB

N° RG 23/03539

N° Portalis DBX4-W-B7H-SJX3

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 22 Juillet 2025

[M] [H]

C/

[C] [T]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Juillet 2025

à M^e Laetitia RIVIERE-LEBOUCQ

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 22/07/25

JUGEMENT

Le Mardi 22 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [H],

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Laetitia RIVIERE-LEBOUCQ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [C] [T],

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Clément ROUGER, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2012, Madame [N] [H] a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [C] [T] pour un appartement situé [Adresse 1] d’une superficie de 95 m2.

Au mois de mai 2019, Madame [N] [H] a donné ce bien à son fils, Monsieur [M] [H].

Se plaignant de sous location sans son autorisation, Monsieur [M] [H] a donc assigné Madame [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, par exploit de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023 aux fins de :

— dire et juger que les sous-locations du logement sans autorisation du bailleur constituent des manquements particulièrement graves et répétés aux obligations légales et contractuelles imposées par le contrat de bail,

— prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire,

— ordonner l’expulsion de la locataire avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de cette dernière à lui payer :

* une indemnité mensuelle d’occupation de 751,75€ correspondant au loyer mensuel augmenté des charges augmenté de 15% du fait de son comportement frauduleux jusqu’à la libération complète des lieux,

* 15403€ au titre de la restitution des fruits civils indûment perçus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation annuelle des intérêts,

* la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 21 juin 2023.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 22 mai 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Monsieur [M] [H], représenté par son conseil, indique que la locataire a quitté les lieux le 5 juillet 2024 et qu’il sollicite désormais aux termes de ses dernières conclusions :

— à titre principal de condamner Madame [T] à lui payer les sommes de :

* 15403€ au titre de la restitution des fruits civils indûment perçus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation annuelle des intérêts,

* 2722,74€ au titre des arriérés de loyers du mois de juin 2024 jusqu’à la fin du délai de préavis fixé au 11 octobre 2024 déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

* la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 21 juin 2023.

— de rejeter la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance comme injustifiée et infondée,

— à titre subsidiaire de ramener la condamnation à de plus justes proportions.

Il fait valoir que Madame [T] a procédé à près de 400 sous-locations irrégulières entre novembre 2015 et juin 2023 et qu’elle a continué après l’assignation délivrée jusqu’en novembre 2023 où il exprimait son désaccord ce qui explique qu’il ait réalisé un deuxième procès-verbal de constat par commissaire de justice. Face à la prescription invoquée en défense il fait valoir que c’est une prescription quinquennale qui s’applique et non triennale s’agissant d’une action en restitution des fruits civils et qui lui permet de réclamer les sommes due à compter du 21 juin 2018, le point de départ de la prescription correspondant au 21 juin 2023 date à laquelle il a eu connaissance des sous-locations pratiquées.

Il ajoute que le délai de préavis du congé délivré par la locataire était de 3 mois et non d’un mois à défaut de précision du motif de réduction du délai dans les courriers envoyés.

Il précise qu’il n’a fait aucune demande au titre des dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie, lassé par la malhonnêteté de son ancienne locataire.

Il estime que le logement n’était ni insalubre ni indécent.

Madame [C] [T], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

* à titre principal : débouter Monsieur [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

* à titre reconventionnel :

— dire que l’appartement est insalubre,

— fixer le préjudice de jouissance à hauteur de 80% des loyers, soit la somme de 609,40€,

— condamner Monsieur [H] à lui payer la somme de 21938,40€ au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,

* à titre subsidiaire :

— limiter la condamnation au paiement des fruits civils à la somme de 5271€,

— ordonner la compensation entre les sommes dues et condamner Monsieur [H] à lui payer la somme de 16667,40€,

* en tout état de cause :

— débouter Monsieur [H] de ses demandes,

— condamner Monsieur [H] à lui verser la somme de 3000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir au soutien de sa défense que Monsieur [H] était parfaitement informé de ces sous-locations qui durent depuis 8 années pour avoir donné son accord oralement et pour avoir été présent sur les lieux lorsque des voyageurs étaient présents ce que démontrent les attestations versées.

Elle fait valoir au titre de ses demandes reconventionnelles que l’appartement était insalubre car envahi de moisissures en raison d’une humidité constante et qu’il était électriquement dangereux, lui causant un préjudice de jouissance qu’elle estime à 80% du loyer.

Sur la demande de restitution des fruits civils, elle oppose la prescription triennale et soutient que le point de départ est donc le 21 juin 2021. Elle estime donc que la somme due ne serait que 5271€ (1157x3).

La date du délibéré a été fixée au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution des fruits civils

* Sur le principe de la restitution

Il ressort des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours ».

Aux termes des dispositions des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L’article 549 de ce même code précise que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ».

Sur le fondement des dispositions des articles 546 et 547 du code civil, il est admis que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement intégral, sans déduction des loyers éventuellement perçus.

Il est, également, de principe que le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de l’article 549 du code civil.

Monsieur [H] affirme avoir découvert par les autres locataires de l’immeuble que le logement était sous-loué par la preneuse et nie avoir donné son accord à cette sous-location dont il n’était pas informée.

Madame [T] admet l’avoir sous-loué le logement loué mais affirme avoir obtenu l’accord de son propriétaire.

En l’espèce, Monsieur [H] communique, au soutien de ses prétentions :

* le contrat de bail d’habitation signé le 1er janvier 2012, lequel précise en son article 10 – cession – sous-location que « toute cession du droit au présent bail, toute sous-location totale ou partielle sont rigoureusement interdites, même pour une durée si faible soit-elle. Le preneur ne pourra laisser la disposition des lieux, même gratuitement et par prêt, à aucune personne autre que chacune de celles reconnues par la loi comme susceptibles de bénéficier du transfert de contrat de location au cas de dès ou d’abandon de domicile du titulaire de bail »,

* le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 21 juin 2023, lequel établit qu’une personne prénommée " [U] « loue sur la plateforme AIRBNB un logement situé à l’adresse du logement, objet du bail d’habitation, pour des chambres intitulées » le temps des cerises 1 « , » le cheval blanc « et » le temps des cerises 3" au prix de 38 à 53 € la nuit, l’hôte étant indiquée comme ayant 8 années d’expérience et ayant déjà fait l’objet de 405 commentaires,

* le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 2 décembre 2023, lequel établit que la fiche " [U] " dispose de 432 commentaires dont le plus ancien date de novembre 2015 et le plus récent de décembre 2023.

Madame [T] soutient avoir obtenu l’accord verbal de son propriétaire pour sous-louer le bien litigieux.

Cependant, elle ne verse aucun élément probant permettant d’établir la réalité d’un tel accord. En effet, la majorité des attestations versées ont été réalisées par des membres de sa famille ou des amis et il sera considéré qu’au regard du manque d’objectivité du fait du lien qui unit leur auteur et du fait qu’elles ne sont pas étayées par des éléments objectifs et matériellement vérifiable, elles ne peuvent être considérées comme ayant une valeur probante suffisante.

L’attestation de Monsieur [Z], voisin de Madame [T], dans laquelle il évoque que Monsieur [H] a dirigé des voyageurs qui avait sonné chez lui apparaît comme non suffisamment probante dans la mesure où c’est un témoignage indirect puisque l’événement se serait produit pendant son absence.

En outre, ces attestations qui se bornent pour l’essentiel à relater que Monsieur [H] était présent dans le logement en même temps que certains voyageurs ne démontrent en aucune manière l’accord certain et incontestable de ce dernier à une sous-location.

Il y a lieu, en conséquence, de considérer que Monsieur [H] n’a pas donné son accord à Madame [T] pour sous-louer le logement, objet du contrat de bail, les liant. Dans ces conditions, les sous-loyers perçus par Madame [T] constituant des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, Monsieur [H] peut donc en obtenir le remboursement intégral, sans déduction des loyers éventuellement perçus.

* Sur le montant de la restitution

L’action du propriétaire en restitution des fruits civils constitués par les sous-loyers de sous-location interdites ne dérive pas du contrat de bail mais du droit de propriété sur l’immeuble, en ce qu’elle est régie par les articles 546 et 547 du code civil.

Il en résulte que la prescription applicable est celle de l’article 2224 du code civil selon laquelle les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est par ailleurs non contesté que le point de départ de l’action de Monsieur [H] était le 21 juin 2023, date du constat du commissaire de justice, de sorte que Monsieur [H] est légitime à solliciter la restitution des fruits perçus depuis le 21 juin 2018.

Il sera rappelé que c’est au bailleur de démontrer le montant des fruits civils dont il entend solliciter la restitution.

Monsieur [H] verse un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 juin 2023 qui permet de déterminer que s’agissant de la chambre « le temps des cerises 3 », le procès-verbal de constat du 21 juin 2023 indique que la nuit est à 40€ et que 53 commentaires ont été faits dont le plus ancien date de septembre 2018, de sorte que la somme de 2120€ (40 x 53) apparaît avoir été perçue par Madame [T], ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas. Le procès-verbal de constat du 2 décembre 2023 permet en outre de caractériser 60 commentaires dont le plus récent date de novembre 2023, soit 7 pouvant être identifiés entre juin 2023 et novembre 2023, de sorte que la somme de 371€ (7 x 53) apparaît également justifiée comme perçue par Madame [T].

Pour la chambre « le temps des cerises » il est mentionné que 125 personnes ont laissé des commentaires depuis juin 2016. Il n’est cependant pas précisé le nombre de commentaires postérieurs au 21 juin 2018, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant des fruits perçus à ce titre et que la demande faite à ce titre sera donc rejetée.

Le procès-verbal de constat du 2 décembre 2023 permet en revanche de constater que pour cette chambre, il est fait état de 137 commentaires entre juin 2016 et novembre 2023, soit 12 nuits qui peuvent être identifiée entre juin 2023 et novembre 2023 (137-125 x 2 (nuitées) x 35€ (prix nuitée)), soit la somme de 840€.

En outre, s’agissant de la chambre « cheval blanc », le procès-verbal de constat du 21 juin 2023 indique que la nuit est à 38€ et que 209 commentaires ont été faits dont le plus ancien date d’avril 2016, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant des fruits perçus à ce titre et que la demande faite à ce titre sera donc rejetée.

Le procès-verbal de constat du 2 décembre 2023 permet en revanche de constater que pour cette chambre, il est fait état de 432 commentaires entre juin 2016 et novembre 2023, soit 223 nuits qui peuvent être identifiée entre juin 2023 et décembre 2023 (432-209 x 38€ (prix nuitée)), soit la somme de 8474€.

Il convient dès lors de condamner Madame [T] à payer la somme de 9314€ (2120+371+840+8474) au titre de la restitution des fruits civils, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des loyers et des charges

* sur la date de fin de bail

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire ou d’un mois dans les cas limitativement énumérés par la loi.

L’article 15 de la loi susvisée mentionne également que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

La résiliation de bail en zone tendue doit donc respecter certaines règles, le locataire devant notamment rédiger et adresser une lettre de départ sur laquelle figure la durée de son préavis, le motif de son départ et fournir en annexe une copie du décret n°2013-392 du 10 mai 2013 qui établit la liste des villes en zone tendue.

En l’espèce, le courrier de préavis de Madame [T] en date du 5 juillet 2024 et reçu par le bailleur le 11 juillet 2024 au regard de l’accusé de réception fourni, ne précise ni sa date de départ ni la durée de son préavis, et indique comme motif de son départ la procédure judiciaire en cours du bailleur et les fuites, infiltrations et moisissures de l’appartement de sorte qu’elle n’a pas respecté les conditions prévues par la loi et que c’est le délai de préavis de trois mois qui doit s’appliquer. En outre, le courrier reçu le 20 juillet 2024 par le bailleur dans lequel Madame [T] précise que le délai de préavis est de 1 mois est inopérant en ce qu’il ne précise pas non plus le motif de départ.

Le délai du préavis courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, soit le 11 juillet 2024, la fin du délai de préavis était le 11 octobre 2024.

Par ailleurs, si le bailleur peut toujours renoncer à invoquer le non-respect du délai de préavis cette renonciation doit être certaine et non équivoque et l’acceptation de la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie ne valent pas renonciation du bailleur à exiger un préavis de 3 mois.

En effet, selon une jurisprudence constante de la cour de cassation le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur et la seule acceptation de la remise des clés qui n’établit que la libération des lieux, ne suffisait pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur aux loyers dus par les locataires jusqu’au terme du délai de préavis. (arrêt du 1er juillet 2003 02-15.1569)

Par conséquent, malgré la remise des clés lors de l’état des lieux de sortie du 8 août 2024, en l’absence d’accord du bailleur sur une fin anticipée et de preuve d’occupation des lieux par un autre locataire, les loyers étaient dus par Madame [T] jusqu’au 11 octobre 2024, date de la fin du délai de préavis de 3 mois.

* Sur le montant de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire "

Compte tenu de la fin du bail au 11 octobre 2024, du contrat de bail produit, du loyer de 751,75€ selon les termes de l’assignation, de l’absence de décompte établi en fin de bail, de la demande pour les loyers entre le mois de juin 2024 jusqu’au 11 octobre 2024, de l’absence de contestation de Madame [T] sur les sommes réclamées, le tribunal dispose des éléments suffisants pour déterminer que Madame [T] restait redevable de la somme de 3282,64€ au titre des loyers et charges mensualité d’octobre 2024 incluse au prorata des jours d’occupation.

Le dépôt de garantie, versé par la locataire à hauteur de 3900 francs soit 597,55 € peut être retenu par le bailleur comme ce dernier le demande compte tenu de la dette locative.

Madame [T] sera donc condamnée à payer la somme de 2685,09€ au titre des loyers et charges impayées déduction fait du dépôt de garantie avec intérêts à taux légal à compter du jugement.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

L’article 1719 du Code civil dispose : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement dé-cent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un loge-ment décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipe-ments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peu-vent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux carac-téristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les répa-rations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002, dans sa version applicable au litige, dispose en outre que les caractéristiques d’un logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que celui-ci doit satisfaire aux conditions suivantes :

* assurer le clos et le couvert.

* être composé de matériaux de construction, de canalisations et de revêtements ne présentant pas de risques manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires.

* présenter des réseaux et branchements d’électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conforme aux normes de sécurité définie par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

L’article 3 dudit décret prévoit que le logement comporte notamment les éléments d’équipement et de confort suivant :

* une installation permettant un chauffage normal muni des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement, des dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement d’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’obligation de fournir un logement décent s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme. Il appartient donc à Madame [T] de démontrer, d’une part, le caractère indécent du logement et, d’autre part, l’inaction de son propriétaire n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’il allègue.

Il convient de rappeler que la notion d’indécence du logement est distincte de celle d’insalubrité dont les conséquences sont expressément prévues par la loi.

En l’espèce, Madame [T] produit un rapport de constatation du SCHS de la mairie de [Localité 3] en date du 14 novembre 2023 qui mentionne plusieurs désordres constatés lors de la visite du 13 novembre 2023 : la ventilation de la cuisine, de la salle de bain, des cabinets d’aisance et des chambres qui n’est pas satisfaisante, des traces noires de moisissures en haut du mur mitoyen de la chambre de droite, les ouvrants en bois de la cuisine qui se ferment difficilement, présence d’un espace sur le pourtour d’une gaine située au niveau du plafond de la hotte et une fissure horizontale en façade.

Elle produit aussi un constat de commissaire de justice réalisé le 18 janvier 2024 relève des traces de moisissures sur l’ensemble du chassis de la menuiserie extérieure du salon, sur un mur, ainsi qu’au dessus de la menuiserie des toilettes, sur la décoration florale de la porte d’entrée et autour des menuiseries dans les chambres.

Elle produit enfin un diagnostic de performance énergétique établi le 12 octobre 2023 qui fixe le logement en classe E avec une performance de l’isolation indiquée comme insuffisante et la mention que l’installation électrique comporte une ou des anomalies.

De son côté le bailleur produit le courrier du 28 novembre 2023 qu’il a reçu de la mairie de [Localité 3] lui demandant de communiquer les informations utiles concernant ce signalement et les actions qu’il allait mettre en place pour y remédier, sa réponse adressée le 12 décembre 2023, la facture de travaux du 20 février 2024 de la société ATOUT ZINC qui atteste de la réparation concernant la hotte, la devis signé du 8 mars 2024 de la société SAMY MENUISERIE pour le remplacement de la fenêtre de la cuisine avec grille de ventilation et la pose de grilles d’aération dans chacune des trois chambres et le salon, le devis signé du 18 mars 2024 de la société GENERATION DOMOTIQUE attestant de l’installation d’une VMC dans la salle de bain et les toilettes et les travaux de rénovation de l’installation électrique ainsi qu’un rapport CONSUEL du 30 mai 2024 attestant de la conformité des installations électriques.

Les photographies versées tant par Monsieur [H] que par Madame [T] objets de leur pièces 43 et 15 ne peuvent servir de preuve à défaut de déterminer les circonstances et les modalités de ces prises de vue.

Au regard de ces éléments, il sera considéré que la réaction du bailleur a permis de résoudre les désordres autres que les moisissures (ventilation, hotte, fenêtre cuisine, électricité) et que cette réaction est suffisamment diligente les travaux ayant été réalisés en février ou mars 2024 alors que le rapport du SCHS a été reçu par le bailleur le 28 novembre 2024.

Il convient de relever que la mairie de [Localité 3] n’a pris depuis le rapport du 14 novembre 2023 aucune mesure coercitive de sorte qu’il peut en être déduit que la mairie n’a pas entendu donner suite à ce rapport au regard des éléments avancés par le bailleur.

S’agissant du problème de moisissures, les éléments versés attestent suffisamment l’existence de ce désordre dont l’existence n’est en réalité pas contestée par le bailleur qui invoque cependant un défaut d’entretien de la locataire comme pouvant être l’une des causes de l’humidité.

En l’absence d’expertise, l’origine du problème de moisissures, qui apparait relatif au regard des éléments communiqués, reste indéterminée de même que son ampleur, le rapport de la mairie étant très laconique et ne mentionnant qu’une pièce comme étant concernée et le constat d’huissier, qui n’est pas réalisé par un technicien, ne permettant pas d’apporter beaucoup plus de précision.

En outre, les causes de ces moisissures peuvent être multiples et peuvent notamment être dues aux conditions d’occupation du logement en ne chauffant pas assez ou en aérant insuffisamment les pièces.

Le bailleur verse d’ailleurs des attestations de quatre locataires, vivant ou ayant vécu dans des appartements situés dans le même immeuble que Madame [T] et appartenant aussi à Monsieur [H], qui mentionnent toutes que ces personnes n’ont jamais eu de problèmes de moisissures dans leurs appartements, ce qui peut tendre à demontrer que les moisissures peuvent être le résultat des conditions d’occupation du logement.

Or, en l’espèce Madame [T] a fait réaliser un constat d’huissier en janvier 2024 sans pour autant faire convoquer son bailleur ou démontrer qu’elle a communiqué ce constat à ce dernier pour lui signaler les désordres dont elle se plaint ou qu’elle lui ait demandé de faire quelconque travaux de mise en conformité.

Au final, Madame [T] ne justifie avoir interpellé son bailleur sur les désordres dont elle ne s’est plaint qu’à la suite de l’engagement par ce dernier d’une procédure en résiliation.

Il sera donc considéré que la responsabilité du bailleur ne peut être retenue s’agissant de ces désordres à défaut de sollicitation de la part du preneur et compte tenu de sa réaction diligente face au courrier du SCHS.

Enfin, Madame [T] ne démontre pas que les désordres allégués présentent un risque pour sa santé et ne démontre pas que ces désordres l’aient empêché de jouir normalement du logement loué.

Il apparaît en conséquent que les pièces versées ne démontrent ni l’existence de désordres qui ont rendu le logement inhabitable et par conséquent indécent, ni une sollicitation de la part du locataire quant à ces désordres ni même un préjudice de jouissance.

La demande indemnitaire de Madame [T] au titre du préjudice de jouissance sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [C] [T], qui succombe sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Madame [C] [T] supporte les dépens et des diligences que Monsieur [M] [H] a dû accomplir à la suite d’un congé pour vendre peu contestable face à l’impossibilité de faire visiter le bien en vente ou d’en avoir la libre disposition, Madame [C] [T] sera condamnée à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de Madame [C] [T] à ce titre sera donc rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [C] [T] à verser à Monsieur [M] [H] la somme de 9314€ au titre de la restitution des fruits civils avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023 ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts ;

CONDAMNE Madame [C] [T] à verser à Monsieur [M] [H] la somme de 2685,09€ a au titre des loyers et charges impayés mensualité d’octobre 2024 incluse au prorata des jours d’occupation déduction fait du dépôt de garantie avec intérêts à taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE Madame [C] [T] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [C] [T] à verser à Monsieur [M] [H] la somme de 600€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [C] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision

La greffière Le juge