TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01601 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDZZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Août 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, France Service Relations fournisseurs, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[X] [F] épouse [G]

[M] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Août 2025

à Me [Localité 8]-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de [X] DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 08 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [X] [F] épouse [G], demeurant [Adresse 11]

non comparante, ni représentée

M. [M] [G], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15/09/2014, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [F] [X] épouse [G] et Monsieur [G] [M] le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 433.97 euros et 63.74 euros de provisions mensuelles pour charges.

Le 12/02/2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [F] [X] épouse [G] et Monsieur [G] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13/02/2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 06/05/2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [F] [X] épouse [G] et Monsieur [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner leur expulsion sans délai sauf à ce que Monsieur [G] [M] justifie de son départ effectif des lieux, au besoin avec de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3136.38 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— in solidum, d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06/05/2025.

A l’audience du 08/07/2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par la SELARL [Localité 8]-REY LAKEHAL AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2880.97 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL s’oppose à l’octroi de délai de paiement et indique que le dernier paiement effectué par Madame [F] [X] épouse [G] date de mai 2025. Il est rappelé que la solidarité s’applique en l’espèce jusqu’au prononcé du divorce et conformément au bail signé. Le mail adressé par Monsieur [G] à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL le

11 avril 2025, informant qu’il avait quitté le foyer début novembre 2024 et était en instance de divorce avec son épouse, ne demande pas sa désolidarisation ni ne donne congé du bail. De même, selon elle, l’ordonnance du juge aux affaires familiales de [Localité 10] du 30 avril 2025 n’a pas de conséquence sur cette solidarité.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 06/05/2025, Madame [F] [X] épouse [G] n’est ni présente ni représentée.

Monsieur [G] [M], comparant, explique être en instance de divorce avec son épouse et avoir quitté le logement depuis novembre 2024. Il est désormais domicilié à [Localité 7] chez ses parents. Il est actuellement en arrêt maladie et perçoit 700 euros mensuels. Il n’a pas d’enfant. Il demande l’octroi de délai de paiement à hauteur de 80 euros par mois pendant

36 mois. Il a été autorisé à produire des pièces justificatives en délibéré. Il s’oppose à la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12/08/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06/05/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13/02/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06/05/2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Le bail conclu le 15/09/2014 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1554.81 euros a été signifié le 12/02/2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [F] [X] épouse [G] et Monsieur [G] [M] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13/04/2025.

La demanderesse sollicite l’expulsion de la locataire « sans délai ». Or, elle ne justifie pas cette demande et ne démontre pas la mauvaise foi de [O] [F] [X] épouse [G]. En conséquence, cette demande sera rejetée.

Il sera donc ordonné à Madame [F] [X] épouse [G] de quitter les lieux dans un délai de deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. L’expulsion de Madame [F] [X] épouse [G], et de tout occupant de son chef, en ce compris son époux s’il réintégrait les lieux postérieurement, sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Au regard du départ volontaire de Monsieur [G] [M], qui a justifié avoir une nouvelle adresse, à laquelle l’assignation lui a été signifiée, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion à son encontre.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. A l’issue du bail, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’occupant sans droit ni titre des lieux peut être condamné à une indemnité d’occupation, de nature compensatoire et indemnitaire, qui répare le préjudice du propriétaire résultant de l’indisponibilité de son bien.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Concernant la solidarité, l’article 1310 du code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». L’alinéa premier de l’article 220 du code civil dispose que « Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. »

L’alinéa premier de l’article 1082 du Code de procédure civile prévoit que « Mention du divorce ou de la séparation de corps est portée en marge de l’acte de mariage ainsi que de l’acte de naissance de chacun des époux, au vu d’un extrait de la décision ne comportant que son dispositif et accompagné de la justification de son caractère exécutoire conformément à l’article 506 ».

Ainsi, les dettes contractées avant la transcription du divorce demeurent solidaires de sorte qu’un créancier peut assigner un conjoint en paiement d’une dette ménagère contractée au cours du mariage.

Le bailleur souhaitant la condamnation solidaire des époux séparés au paiement d’une indemnité d’occupation, postérieurement à la résiliation du bail, doit justifier que cette dette relève du champ d’application de l’article 220 du code civil, en ce qu’elle présente un caractère ménager ou est destinée à l’entretien des enfants communs (Civ. 1ère, 14 février 1995, n° 92-19.780 ; Civ. 1ère. 17 mai 2017, n°16-16.732 ; Civ. 1ere, 12 juin 2024, n°22-17.231).

En l’espèce, le bail prévoit une clause de solidarité qui stipule que « en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location, étant précisé que le co-preneur donnant congé par anticipation demeure solidaire pendant 6 mois à compter de la date d’effet de son congé ».

Aucune clause du bail ne prévoit la solidarité des époux séparés et non-encore divorcés pour les indemnités d’occupation postérieures à la résiliation du bail.

Monsieur [G] [M] produit l’ordonnance d’orientation et sur les mesures provisoires du juge aux affaires familiales de [Localité 10] du 30 avril 2025 mentionnant qu’il a fait assigner son épouse en divorce le 26 février 2025 et qu’il réside chez ses parents, et qui constate la résidence séparée des époux depuis le 09 novembre 2024 et attribue à l’épouse la jouissance du logement familial (bien en location) et du mobilier du ménage, laquelle en assumera l’intégralité des charges courantes.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 08/07/2025 démontrant que Madame [F] [X] épouse [G] et Monsieur [G] [M] restent devoir la somme de 2568.38 euros, à la date de l’acquisition de la clause résolutoire le 13/04/2025, après soustraction des frais contentieux.

Madame [F] [X] épouse [G] et Monsieur [G] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2568.38 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12/02/2025 sur la somme de 1554.81 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

S’agissant des indemnités d’occupation postérieures à la résiliation du bail, Monsieur [G] [M] a informé sa bailleresse le 11 avril 2025 avoir quitté définitivement le logement depuis le mois de novembre 2024 à la suite de sa séparation avec son épouse mais n’a sollicité ni la désolidarisation du bail ni congé. Il sera donc tenu solidairement du paiement de l’arriéré locatif entre novembre 2024 et la résiliation effective du contrat de bail.

Cependant, il a averti la bailleresse de sa nouvelle adresse, d’ailleurs utilisée pour lui signifier à personne l’assignation dans la présente procédure. Monsieur [G] [M] ayant averti la bailleresse de son départ et de sa séparation avant la date de la résiliation du bail et la demanderesse ne démontrant pas le caractère ménager de l’indemnité d’occupation, seule Madame [F] [X] épouse [G] sera déclarée redevable de l’indemnité d’occupation qui s’est substituée au loyer après la rupture du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Ainsi, Madame [F] [X] épouse [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation de 312.59 euros pour la période courant du 13/04/2025 au 30/06/2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, et à une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01/07/2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Délais de paiement de la loi du 06 juillet 1989

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Un paiement de 1000 euros est intervenu le 6 mai 2025 et un dernier de 568 euros le 2 juin 2025 en paiement du loyer de mai 2025. Le dernier loyer de 583.41 euros dont l’échéance était fixée au 30 juin 2025 n’a pas été réglé.

Madame [F] [X] épouse [G] ne s’est pas présentée à l’audience et n’a donc formulé aucune demande de délai de paiement suspensif de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [M], a quitté le logement conjugal, et a sollicité des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de ses ressources.

Compte tenu de l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, condition légale d’octroi des délais de paiement sur le fondement de l’article précité, il convient de rejeter cette demande de délai de paiement.

Délais de paiement de droit commun

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. »

Monsieur [G] [M] a transmis une attestation de France travail, indiquant qu’il a été indemnisé sur 73 jours entre le 1er septembre 2024 et le 31 janvier 2025, ses bulletins de paie de février 2025 (1923.81 euros), janvier 2025 (233.33€), avril 2025 (442.97€) et ses relevés de l’assurance maladie concernant le paiement d’indemnités journalières.

Il démontre sa capacité à solder la dette locative de manière progressive. La comparaison de la situation respective du débiteur, actuellement en arrêt maladie, et du créancier, organisme de HLM d’envergure régionale gérant des milliers de logements, conduit à faire droit à sa demande de délai de paiement, sur le droit commun.

Monsieur [G] [M] sera donc autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 23 mensualités de 80 euros chacune et d’une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [X] épouse [G] et Monsieur [G] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, Madame [F] [X] épouse [G] et Monsieur [G] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15/09/2014 entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et Madame [F] [X] épouse [G] et Monsieur [G] [M] concernant le logement sis [Adresse 1] sont réunies à la date du 13/04/2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à expulsion de Monsieur [G] [M], eu égard à son départ volontaire du logement ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [X] épouse [G] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression des délais légaux pour quitter les lieux formulée par la S.A. CDC HABITAT SOCIAL ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [X] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [F] [X] épouse [G] et Monsieur [G] [M] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 2568.38 (décompte arrêté au 13/04/2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat), avec les intérêts au taux légal à compter du 12/02/2025 sur la somme de 1554.81 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [G] [M] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 80 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

DISONS que les procédures de recouvrement forcé de la dette sont suspendues pendant les délais ainsi octroyés à Monsieur [G] [M] ;

DISONS qu’à défaut de règlement d’une seule échéance sept jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée restée infructueuse, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL pourra réclamer l’intégralité de la somme due ;

REJETONS la demande de délais de paiement de Monsieur [G] [M] sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ;

REJETONS la demande d’indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [G] [M] ;

CONDAMNONS Madame [F] [X] épouse [G] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité de 312.59 euros pour la période courant du 13/04/2025 au 30/06/2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame[F] [X] épouse [G] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01/07/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [F] [X] épouse [G] et Monsieur [G] [M] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [F] [X] épouse [G] et Monsieur [G] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge