TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03742

N° Portalis DBX4-W-B7J-UUWB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son directeur général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

C/

[N] [Q]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à la S.A. PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son directeur général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Madame [A] [J], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [Q]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par Maître Audrey FABRE, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 21 mai 2024, la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [N] [Q] un appartement à usage d’habitation n°25 situé [Adresse 7] à [Localité 3] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°32 situé [Adresse 8] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 390,85 euros et une provision sur charges mensuelle de 75,82 euros.

Le 14 février 2025, la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [N] [Q] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A D’H.L.M PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [N] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

— constater que Monsieur [N] [Q] est occupant sans droit, ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,

— ordonner en conséquence, l’expulsion de Monsieur [N] [Q] des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [N] [Q] par provision, au paiement de la somme de 2.660,88 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 25 juin 2025, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la présente assignation,

— de condamner Monsieur [N] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— de condamner Monsieur [N] [Q] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, le fait de recourir à la justice entraînant pour la requérante des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter;

— de condamner Monsieur [N] [Q] aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et celui de sa notification à la préfecture conformément à l’article 696 du Code de procédure civile,

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 7 juillet 2025.

A l’audience du 9 décembre 2025, la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation. Elle actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.267,22 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2025 comprise. Elle sollicite également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 20 euros par mois, en sus du loyer, dans l’attente de la décision de la commission de surendettement, le dossier ayant été déclaré recevable par décision du 24 octobre 2025.

Monsieur [N] [Q], représenté par son conseil, se rapporte à ses conclusions aux termes desquelles il sollicite de :

— constater que Monsieur [Q] a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement près de la Banque de France

— constater que la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable le dossier de surendettement de Monsieur [Q] le 24 octobre 2025,

— constater que la dette locative jusqu’au 28 juin 2025 relève de la demande présentée auprès de la Banque de France,

En conséquence,

— ordonner la suspension de toute mesure d’expulsion visant le logement occupé par Monsieur [Q] jusqu’à l’adoption du plan conventionnel de redressement ou la décision définitive du traitement de ses dettes dans un délai maximum de deux ans,

— débouter la S.A PROMOLOGIS de toute demande contraire,

— autoriser Monsieur [Q], dans l’attente de la décision définitive de la Commission de surendettement, à s’acquitter de sa dette par mensualités de 20 euros chacune, en sus du loyer et des charges courantes,

— juger n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— juger que chaque partie conserve la charge des dépens,

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’en raison de sa situation, il a déposé un dossier de surendettement, qui par décision du 24 octobre 2025 a été jugé recevable. Sa dette locative a été mentionnée dans ses créances déclarées. Il indique qu’il a repris le paiement des loyers courants depuis le mois de juillet 2025. Toutefois en ce qui concerne son arriéré locatif, il sollicite dans l’attente de la décision définitive de la commission que sa dette soit apurée par mensualité de 20 euros ainsi que la suspension les effets de la clause résolutoire.

Enfin eu égard à sa situation économique, il sollicite le rejet de la condamnation au paiement d’un article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de répondre aux demandes tendant à voir « constater » et « juger » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 7 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2025 , conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu électroniquement le 21 mai 2024 contient une clause résolutoire (article 4-7-1 « Résiliation pour non-paiement » ), laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et non six semaines, comme le dispose l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce délai est favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu’il est la partie en position de force dans le contra et qu’il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi compte tenu de la convention des paries dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.831,54 euros a été signifié le 14 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [N] [Q] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 991,34 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A D’H.L.M PROMOLOGIS produit un décompte du 9 décembre 2025 démontrant que Monsieur [N] [Q] reste devoir la somme de 3.097,55 euros, mensualité de novembre 2025 comprise et après soustraction des frais de procédure (169,67 euros).

Monsieur [N] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.097,55 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; "

L’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 dispose que : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, il est produit aux débats la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 24 octobre 2025 déclarant le dossier de Monsieur [N] [Q] recevable avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation. Toutefois, la décision définitive n’a pas été rendue.

Le décompte locatif produit par la bailleresse laisse apparaître que Monsieur [N] [Q] a repris le paiement des loyers courants depuis le mois d’août 2025, pour le quittancement de juillet 2025.

En outre, Monsieur [N] [Q] propose de payer 20 euros en sus du montant du loyer courant, dans l’attente de la décision définitive de la commission de surendettement. La S.A D’H.L.M PROMOLOGIS a indiqué ne pas s’y opposer.

Par conséquent, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant et des charges par Monsieur [N] [Q], il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 20 euros et d’une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, dans l’attente de la décision définitive de la commission de surendettement.

A la demande de Monsieur [N] [Q], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [N] [Q] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, la partie perdante supporte la charge des dépens.

Au vu des pièces produites aux débats, la présente précédure a été rendue nécessaire à la suite d’un défaut de paiement du loyer et des charges par le locataire qui n’ont pas été régularisé avant l’introduction de l’instance.

Par conséquent, Monsieur [N] [Q], partie perdante, supportera donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS, Monsieur [N] [Q] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 21 mai 2024 entre la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS et Monsieur [N] [Q] concernant un appartement à usage d’habitation n°25 situé [Adresse 7] à [Localité 3] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°32 situé [Adresse 8] à [Localité 3] sont réunies à la date du 15 avril 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Q] à verser à la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 3.097,55 euros (décompte arrêté au 9 décembre 2025, incluant une dernière facture de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONSTATONS que Monsieur [N] [Q] bénéficie d’une décision en date du 24 octobre 2025 de recevabilité et d’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire;

AUTORISONS Monsieur [N] [Q] à s’acquitter de sa dette locative, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 20 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ou jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, ou la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, ou le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ou le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [N] [Q] soit condamné à verser à la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Q] à verser à la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,