TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02510

N° Portalis DBX4-W-B7J-ULOT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[U] [W]

C/

[L] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à M^e Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [U] [W]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [Y]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique du 25 octobre 2022, à effet au 26 octobre 2022, Madame [U] [W] a donné à bail à Monsieur [L] [Y], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 9], pour un loyer de 468,16 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 30 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [U] [W] a fait signifier le 27 novembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 21 juillet 2025, Madame [U] [W] a fait assigner Monsieur [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2025 en lui demandant :

— de constater l’acquisition à la date du 28 janvier 2025 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail d’habitation conclu le 25 octobre 2022 ;

— en conséquence, constater la résiliation du bail à la date du 28 janvier 2025,

— d’ordonner son expulsion immédiate et de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la fonction publique et séquestration des objets se trouvant dans lesdits lieux loués dans telle dépendance du local ou d’un tel garde-meuble au choix de la bailleresse et aux frais, risques et périls de l’expulsé ceci avec toutes les conséquences de fait et de droit,

— dire qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 484,50 euros pour la période postérieure à la résiliation et ce jusqu’à justification de son départ effectif des lieux loués avec remise des clés ;

— le condamner à lui payer une provision de 5.345,56 euros correspondant au montant des loyers, charges et accessoires dus au 25 juin 2025, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— le condamner à lui payer la somme 900,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 27 novembre 2024.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Madame [U] [W], représentée par son conseil, indique que le défendeur a quitté les lieux la veille de l’audience mais maintient néanmoins ses demandes.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [U] [W].

Monsieur [L] [Y], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [L] [Y] n’a pas déféré à la convocation du 24 septembre 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [L] [Y] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Madame [U] [W], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [U] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 28 novembre 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juillet 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continu à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Ce bail, signé le 25 octobre 2022, à effet du 26 octobre 2022, soit antérieurement à la réforme du 27 juillet 2023, n’a pas été renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur. Par voie de conséquence, ce délai continu à s’appliquer.

Un commandement de payer a été signifié le 27 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.572,50 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 27 janvier 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [L] [Y], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Madame [U] [W] indique que Monsieur [L] [Y] aurait quitté les lieux le 16 octobre 2025, sans toutefois en être certaine, celle-ci ayant maintenu l’intégralité de ses demandes, de sorte qu’il sera statué sans tenir compte de cet élément donné à titre informatif.

La demande de Madame [U] [W] d’ordonner son expulsion sans délai, dérogeant à l’application des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, n’est pas justifiée et sera par conséquent, rejetée.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [U] [W] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [L] [Y] reste devoir la somme de 5.345,56 € à la date du 10 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif du locataire, des frais de relance (7€ x 6 + 15 € x 3 + 26 € x 2), ainsi que des frais de commandement de payer de montant de 152,66 € en date du 1er janvier 2025, soit un montant total de 291,66 €, qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 5.053,90 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [L] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 5.053,90 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [L] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er août 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant du loyer et de la demande formulée par Madame [W], cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle forfaitaire de 484,50 € à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [L] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, effectuée de façon volontaire et non obligatoire, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [L] [Y] supportera une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 27 janvier 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2022, à effet du 26 octobre 2022 et liant Madame [U] [W] à Monsieur [L] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 9] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [Y] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande formée par Madame [U] [W] d’ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [L] [Y] ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [U] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande formée par Madame [U] [W], au titre de la séquestration des objets se trouvant dans les lieux et RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer fixé à la somme forfaitaire de 484,50 € ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Y] à payer à Madame [U] [W] à titre provisionnel la somme de 5.053,90 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 10 juillet 2025, échéance de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Y] à payer à Madame [U] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE