TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00421

N° Portalis DBX4-W-B7J-U242

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Mai 2026

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

C/

[G] [A] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e VACQUIER CRABE

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 18 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante le 07 mai 2026 prorogée au 18 mai 2026, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE représentée par Maître Camille VACQUIER-CRABÉ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [G] [A] [B],

demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 octobre 2023, signé électroniquement, à effet du 2 novembre 2023, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [G] [B], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 302,31 euros et une provision sur charges mensuelles de 64,85 euros.

Par acte séparé du 23 octobre 2023, signé électroniquement à effet du 2 novembre 2023, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [G] [B], un emplacement de stationnement (n°0016) situé [Adresse 7] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 15 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à 15 janvier 2025, un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette.

Le 3 octobre 2025, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner Madame [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, à l’audience du 10 février 2026, en lui demandant de :

— constater que les baux intervenus entre les parties se trouvent résiliés de plein droit par le jeu des clauses résolutoires,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [G] [B] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute pour Madame [G] [B] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Il est en outre demandé à Monsieur le Juge des contentieux de la protection de condamner Madame [G] [B] :

— au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.060,01 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— au paiement à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

— en tant que de besoin condamner le locataire à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée,

— au paiement de la somme de 700 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile),

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 février 2026.

Lors des débats, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3.587,64 euros au 3 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus), selon décompte fourni. Elle indique qu’il n’y a pas de reprise du paiement des loyers courants.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.

Madame [G], [A] [B], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La présente juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution des défendeurs :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [G], [A] [B] assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 7 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24,III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur la signature électronique du contrat de bail d’habitation :

Aux termes de l’article 1366 du Code civil, l’écrit électronique à la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.

L’article 1367 du même code ajoute que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel il s’attache.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] verse aux débats un rapport de signature électronique reprenant le processus de signature électronique de Madame [G], [A] [B], de sorte que la fiabilité de la signature sera reconnue.

Néanmoins, le contrat de bail annexe qu’elle produit concernant le bail du garage en date du 23 octobre 2023, à effet du 2 novembre 2023 n’est pas justifié du dossier de preuve de la signature électronique.

Néanmoins, eu égard à la justification de la signature électronique du bail d’habitation et du fait que la locataire s’est exécuté durant plusieurs mois, il convient donc de considérer que la signature du bail annexe, tout comme du bail d’habitation est fiable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Le bail accessoire portant sur la location du garage contient également une clause résolutoire, laissant un délai de huit jours après une sommation de payer les sommes dues.

Or, cette clause résolutoire n’apparaissant pas conforme à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 précité, le bail portant sur la location du garage étant un accessoire au bail d’habitation, il convient d’appliquer le délai de six semaines prévu dans la clause résolutoire du bail principal d’habitation.

Un commandement de payer a été signifié le 15 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.526,25 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 26 février 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail d’habitation et le contrat de location de l’emplacement de stationnement, accessoire au bail principal, ont pris fin.

Madame [G], [A] [B], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, les baux, ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [G], [A] [B] reste devoir après soustraction des frais de procédure, la somme de 3.587,64 euros à la date du 3 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [G], [A] [B], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 3.587,64 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [G], [A] [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2026 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé des loyers et des provisions sur charges, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la provisionnelle, à actualiser selon les dispositions des baux, de 397,79 euros pour le logement et 17,21 euros pour l’emplacement de stationnement, à compter de cette date.

— Sur la demande de condamnation à fournir un avis d’imposition et l’enquête de ressources associées :

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse de la part du locataire, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu’après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l’année précédente, restée infructueuse pendant un délai de quinze jours.

L’organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au 1er alinéa de l’article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Il ressort de ces dispositions que la SA d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dispose d’une procédure et de moyens, sous réserve de pouvoir le justifier, si le locataire ne satisfait pas à son obligation de communiquer son avis d’imposition et de répondre à l’enquête de ressources annuelles associées, de sorte qu’il lui appartient de tirer les conséquences du manquement de Madame [G], [A] [B].

En conséquence, la demande de la SA d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, qui ne fournit aucun élément à ce titre, sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code procédure civile, Madame [G], [A] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Néanmoins, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Madame [G], [A] [B], supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 26 février 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2023, à effet du 2 novembre 2023, et liant la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [G], [A] [B], concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 2] ;

CONSTATONS à la date du 26 février 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 octobre 2023, signé électroniquement à effet du 2 novembre 2023 liant la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à Madame [G], [A] [B], concernant un emplacement de stationnement (n°0016) situé [Adresse 10] [Adresse 11] à [Localité 2]

ORDONNONS en conséquence à Madame [G], [A] [B] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [G], [A] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L433-2 et R433.1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation des baux une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers révisables selon les conditions contractuelles augmenté des provisions sur charges (397,79 euros pour le logement et 17,21 euros pour l’emplacement de stationnement par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Madame [G], [A] [B] à payer à la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, à titre provisionnel la somme de 3.587,64 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, et d’indemnité d’occupation (décompte arrêté à la date du 3 février 2026 échéance de janvier 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er février 2026, jusqu’à la date de libération effective des lieux :

REJETONS la demande de la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de condamnation à fournir l’avis d’imposition et l’enquête de ressources associée ;

CONDAMNONS Madame [G], [A] [B] aux dépens qui comprendront notamment, le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caisse de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

CONDAMNONS Madame [G], [A] [B] à payer à la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties :

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois, et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE