TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02097

N° Portalis DBX4-W-B7J-UGWN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 15 Janvier 2026

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses repésentants légaux

C/

[B] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 15 Janvier 2026

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 15 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses repésentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [P]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 décembre 2023, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [B] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 446,84 € provision sur charges comprises.

Le 7 mars 2025, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [B] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Monsieur [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi pour justifier de la reprise du paiement des loyers courant, de la situation de surendettement et de l’issue d’une procédure administrative, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

La SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise la dette locative pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc de la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [B] [P] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner ce dernier au paiement :

* de la somme de 7904,44 € dont 7674,25€ à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés, mois d’octobre 2025 inclus,

* d’une indemnité d’occupation au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [B] [P], comparant, sollicite de pouvoir rester dans les lieux et des délais de paiement. Il explique avoir exercé un recours concernant le refus de renouvellement de son titre de séjour devant le tribunal administratif mais qu’il y a eu le 18 septembre 2025 un renvoi sans date. Il indique que cette situation a entrainé le blocage de ses droits à l’AAH et à l’APL et qu’il n’a donc aucune ressource actuellement. Il mentionne ne pas pouvoir travailler du fait de ses problèmes de santé. Il précise avoir d’autres dettes d’électricité et de gaz.

Monsieur [B] [P] justifie à l’audience avoir saisi la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne le 3 novembre 2025 sans que cette dernière ait statué à ce stade sur la recevabilité.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 décembre 2023 contient une clause résolutoire (clause 12) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 7 mars 2025, pour la somme en principal de 4226,57€.

Monsieur [B] [P] n’a fait aucun règlement dans le délai de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 avril 2025.

La décision de recevabilité de la commission de surendettement n’étant pas encore rendue compte tenu du dépôt du dossier le 3 novembre 2025, il n’y a aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 19 avril 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SA CITE JARDINS produit outre le contrat de bail, un décompte du 18 novembre 2025 démontrant que Monsieur [B] [P] reste devoir la somme de 7674,25 € au titre des loyers et charges mensualité d’octobre 2025 comprise déduction faite des frais de poursuite, de l’assurance et du contrat multiservice.

Monsieur [B] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 7674,25 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, il résulte du courrier de la commission de surendettement du 3 novembre 2025 qu’elle n’a pas encore rendu une décision de recevabilité et du décompte locatif que Monsieur [B] [P] n’a pas repris le paiement des loyers courants, le dernier versement ayant été effectué en juillet 2024, de sorte que ne remplissant pas les conditions légales, il ne peut être accordé des délais de paiement à Monsieur [B] [P].

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délai de paiement de Monsieur [B] [P].

* Sur la suspension de la clause résolutoire

Monsieur [B] [P] demande de rester dans les lieux, demande qui peut être analysée en une suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte que depuis la nouvelle loi du 27 juillet 2023 les effets de la clause résolutoire ne peuvent plus être suspendus d’office pendant le cours des délais ainsi accordés mais seulement s’il est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, Monsieur [B] [P] ne versant plus le loyer courant depuis juillet 2024.

Les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de suspension de la clause résolutoire sera donc rejetée.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 19 avril 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [B] [P] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [B] [P] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi invoquée ou démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [B] [P] pour organiser son départ et assurer son relogement.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et au regard de la somme sollicitée par le bailleur.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er novembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Monsieur [B] [P] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2023 entre la SA CITE JARDINS et Monsieur [B] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation et ses annexes situés [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 19 avril 2025 ;

DEBOUTONS Monsieur [B] [P] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [P] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 7674,25 € (décompte arrêté au 18 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [P] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [P] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Vice-Présidente,