MINUTE N° : 26/472

JUGEMENT DU : 11 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 22/00671 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QT7O

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assistée de

M. PEREZ, greffier lors des débats

Madame GIRAUD, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

à l’audience publique du 10 Mars 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [C], RCS [Localité 1] 414 753 467, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

DEFENDERESSE

Mme [U] [K] [I] [P]

née le 09 Octobre 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Carole KIRSCH, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 121

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique des 4 et 18 janvier 2019 auprès de Me [L], notaire à [Localité 2], Mme [U] [P] a consenti à la SARL [C] une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain formé par deux parcelles supportant une maison d’habitation d’une contenance totale de 13a 62 ca sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3] cadastré section AX [Cadastre 1] et AX [Cadastre 2]. Le prix de vente des parcelles a été fixé à 600 000 euros.

Il a été stipulé au sein de la promesse de vente une indemnité d’immobilisation de 30 000 euros. L’acte a été consenti sous diverses conditions suspensives, dont celle d’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire purgé de tout recours avant le 30 août 2020, portant sur la démolition du bâti existant et la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation d’une surface de plancher minimale de 1 590m². La date d’expiration de la promesse de vente était fixée au 31 décembre 2020 à 16h.

Le 14 et le 26 juin 2019, un avenant à la promesse a été établi aux fins de proroger sa validité jusqu’au 30 mars 2021 et modifiant la condition d’obtention d’un permis de construire avant le 1er octobre 2020, le bénéficiaire devant à cette fin justifier du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire avant le 1er juillet 2020.

Par courrier du 18 janvier 2021, Mme [P] a sollicité de Me [L] qu’il lui octroie la somme de 30 000 euros en raison de l’immobilisation de son bien, au motif que la société bénéficiaire de la promesse n’avait pas fourni les pièces complémentaires demandées par la mairie pour l’instruction de sa demande de permis de construire, ce dont elle estimait qu’il s’agissait d’un manquement de sa part.

Les parties à la promesse de vente ont échangé plusieurs courriers, par l’intermédiaire de leurs conseils, sans parvenir à un accord sur l’attribution de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier électronique du 26 décembre 2021 adressé au notaire, Mme [P] a fait part de son accord pour la restitution de l’indemnité d’immobilisation à la SARL [C]. Les fonds ont été libéré au profit du bénéficiaire de la promesse de vente le 8 mars 2022.

Entre temps, suivant acte de commissaire de justice signifié le 2 février 2022, la SARL [C] a fait assigner Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir déclarer caduque la promesse de vente signée le 19 janvier 2019, et par conséquent ordonner la libération du séquestre de 30 000 euros au projet de la SARL [C], ainsi que condamner Mme [P] à payer 5 000 euros au titre de sa résistance abusive.

Par jugement du 1er février 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné avant dire droit la réalisation d’une mesure d’expertise graphologique en désignant en qualité d’expert judiciaire M. [D] [Q].

M. [Q] a déposé son rapport le 14 janvier 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025, fixant l’affaire pour être plaidée le 10 mars 2026. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, la SARL [C] demande au tribunal, au visa des articles 1304-6 du code civil, 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, de bien vouloir :

— rejeter toutes les demandes formulées par Mme [P] ;

— constater la validité de l’avenant à la promesse unilatérale de vente ;

— constater que la promesse de vente signée le 18 janvier 2019 entre la SARL [C] et Mme [P] est caduque depuis le 31 mars 2021 ;

— constater que le séquestre a été libéré au profit de la SARL [C] compte tenu de cette caducité ;

— constater que l’indemnité d’immobilisation est acquise à la SARL [C] ;

— condamner Mme [P] à régler à la SARL [C] une somme de 5 000 euros compte tenu de sa résistance abusive ;

— condamner Mme [P] à payer à la SARL [C] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— prononcer l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [C] affirme que Mme [P] a participé à rendre la réalisation des conditions suspensives impossible par la dissumulation de servitudes et d’emplacements réservés, l’opération projetée étant irréalisable. De surcroit, elle considère que la présence de servitudes rendait le bien impropre à l’usage qu’elle lui destinait.

La SARL [C] expose également avoir accompli l’ensemble des diligences imposées par la promesse de vente et l’avenant, qu’elle affirme valide notamment au regard des conclusions expertales. Elle rappelle que Mme [P] a acquiescé à la restitution des sommes à son profit, confirmant qu’elle y avait bien droit.

En dernier lieu, la SARL [C] demande la condamnation de Mme [P] à lui payer des dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive, en affirmant que cette dernière a laissé perdurer une action pour laquelle elle avait préalablement acquiescé à la demande principale. De surcroit, Mme [P] avait contesté de manière infondée l’avenant, imposant la réalisation d’une expertise dont les résultats ont été en sa défaveur.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 juin 2025, Mme [P] demande au tribunal, au visa des articles 1304-6 du code civil et 1240 du code civil, de bien vouloir :

— débouter la SARL [C] de ses entières demandes ;

— juger irrégulier l’avenant en date des 14 et 26 juin 2019 à la promesse unilatérale de vente des 4 et 18 janvier 2019 pour défaut de représentation ;

A titre principal :

— juger que seule la promesse unilatérale de vente reçue en date à [Localité 1] et [Localité 4] des 4 et 18 janvier 2019 par Me [L], Notaire à [Localité 5], régit les relations entre les parties ;

— juger que les conditions suspensives prescrites à la promesse unilatérale de vente reçue en date à [Localité 1] et [Localité 4] des 4 et 18 janvier 2019 par Maître [L], Notaire à [Localité 5], sont défaillies du seul fait fautif de la SARL [C] ;

A titre subsidiaire :

— juger que la société [C] a failli en l’accomplissement de ses obligations contractuelles telles que visées à l’avenant en date des 14 et 25 juin 2019 à la promesse unilatérale de vente des 4 et 18 janvier 2019 ;

En toute hypothèse :

— condamner la SARL [C] à régler à Mme [P] la somme de 30 000 euros initialement séquestrée entre les mains de Maître [L], Notaire à [Localité 5], au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamner la SARL [C] à verser à Mme [P] une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire des entières dispositions du jugement à intervenir ;

— condamner la SARL [C] aux entiers dépens afférents à la présente instance dont distraction directe au bénéfice de M^e Carole Kirsch, avocat au Barreau de Toulouse, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL [C] à verser à Madame Mme [P] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [P] revendique que l’avenant à la promesse de vente n’est pas valide et que l’expertise graphologique ne permet pas de lui imputer la signature et le paraphe. Egalement, elle expose que la signature du bénéficiaire, différente sur l’avenant soumis au débat et sur celui soumis à l’expert, questionne le respect des obligations en matière de représentation d’une personne morale.

Elle soutient que le notaire a commis une faute à l’origine de l’instance, en ne procédant pas à la libération des fonds lorsqu’elle l’y a autorisé. Toutefois, elle affirme qu’elle a donné son accord en méconnaissance de ses droits, de sorte qu’elle peut désormais demander la restitution des sommes versées.

Elle se défend également en affirmant que les obligations de la promesse de vente et à titre subsidiaire de l’avenant, relatives aux délais de dépôt et d’octroi du permis de démolir et de construire n’ont pas été respectées. Ainsi, elle soutient que l’indemnité d’immobilisation lui est due en dépit de son acquiescement préalable, et qu’elle est légitime de demander la condamnation de la SARL [C] à lui payer des dommages et intérêts car elle s’estime préjudiciée par les manoeuvres du bénéficiaire pour contrevenir à son attribution de l’indemnité d’immobilisation.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un exposé des moyens.

MOTIFS

1. Sur la validité de l’avenant à la promesse de vente

L’article 1128 du code civil dispose que sont nécessaires à la validité d’un contrat, le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain.

L’article 291 du code de procédure civile précise qu’en cas de nécessité, le juge peut ordonner la comparution personnelle des parties, le cas échéant en présence d’un consultant, ou toute autre mesure d’instruction.

Au sein du rapport d’expertise du 14 janvier 2025 (pièce n°16 de la partie demanderesse) il est conclu que " 1. Les résultats soutiennent fortement la proposition selon laquelle Mme [U] [P] est l’auteur de la signature analysée. Il existe de nombreuses ressemblances significatives substantielles entre la signature questionnée et celles de référence.

2. La signature questionnée a été manuellement apposée sur l’avenant litigieux. Aucune trace de manipulation physique, chimique ni numérique n’a été observée.

3. Le paraphe « NC » ne peut pas être formellement attribué à Mme [U] [P], mais elle pourrait en être l’auteur.

4. Me [V] [L], notaire à [Localité 4], a affirmé avoir assisté à l’acte de signature de l’avenant litigieux " (p.41).

Il ressort de cette analyse des pièces par l’expert que Mme [P] a signé l’avenant du 14 et 26 juin 2019. Cette analyse graphologique est au surplus confortée par les propos de Me [L], notaire, affirmant avoir assisté à l’acte de signature de l’avenant litigieux.

Si selon les conclusions expertales le paraphe « NC » ne peut être formellement attribué à Mme [P], ce dernier est apposé sur la première page de l’avenant, contenant les éléments de rattachement de ce dernier à la promesse de vente du 4 et 18 janvier 2019 (identification des parties, modalités de présence et de représentation, exposé du contexte et identification du bien). La seconde et dernière page, contenant les modifications de la promesse de vente notamment la prorogation de la validité de la promesse de vente contient la signature de Mme [P] manuellement apposée. Cette dernière ne prouve pas que la page dont l’attribution du paraphe serait discutée contient des stipulations contrevenant à son consentement selon la lettre de l’article 1128 du code civil.

Par ailleurs, la SARL [C] ne conteste aucunement avoir consenti à l’avenant, de sorte que le moyen de Mme [P] selon lequel la signature du représentant n’est pas la même dans les deux versions soumises de l’avenant est inopérant.

En ce qui concerne la différence entre l’avenant soumis à l’expert et celui versé au débat, il convient de souligner que l’expertise portait exclusivement sur la véracité de la signature de Mme [P] afin de déterminer dans quelle mesure cette dernière avait consenti ou non à la signature de l’avenant. Ces deux versions ayant le même contenu, il apparait que Mme [P] a consenti aux stipulations faisant l’objet de l’avenant en y apposant sa signature.

Par conséquent, il existe un faisceau d’indice suffisant pour confirmer le consentement des parties à l’avenant du 14 et 26 juin 2019, de sorte que celui-ci a été valablement conclu et que son contenu engage les parties. Mme [P] sera donc déboutée de sa demande tendant à voir déclarer cet avenant irrégulier.

2. Sur l’attribution de l’indemnité d’immobilisation

A titre liminaire, il convient d’observer que si Mme [P] a informé le 26 décembre 2021 Me [L] par courrier électronique de son accord " afin de restituer le dépôt de garantie des 30000 euros (trente mille euros) a la société [C] " et que ladite indemnité d’immobilisation a été attribuée à la SARL [C] le 8 mars 2022, son acquiescement à la libération du séquestre au profit de la SARL [C] ne fait pas obstacle à son droit de procéder à une demande reconventionnelle en condamnation de la SARL [C] à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de la restitution d’un paiement indu.

Selon l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 du code civil dispose « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

L’avenant à la promesse unilatérale de vente des 4 et 18 janvier 2019 signé le 14 juin 2019 par Mme [P] et le 26 juin 2019 pour la SARL [C] a permis :

«  1/ De proroger la période de validité de la promesse de vente jusqu’au 30 mars 2021.

Cette prorogation de durée apporte les modifications suivantes à la promesse de vente :

— obtention d’un permis de démolir et de construire avant le 01er octobre 2020 ; purgés de tout recours des tiers et de tout retrait administratif, pour cela l’acquéreur devra justifier du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire avant le 01er juillet 2020. […] ".

En l’espèce, l’avenant respectant les conditions de validité de l’article 1128 du code civil, ce dernier tient lieu de loi pour Mme [P] et la SARL [C]. Ainsi, l’ensemble des moyens exposées par les parties en application de la promesse de vente du 4 et 18 janvier 2019 sans prise en compte des stipulations l’avenant du 14 et 26 juin 2019 sont privés d’objet.

Par ailleurs, il convient d’observer que le principe de la caducité de la promesse est acquis aux débats, aucune des parties n’en sollicitant l’exécution forcée, et le litige portant exclusivement sur l’attribution de l’indemnité d’immobilisation. Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la SARL [C] de voir constater la caducité de la promesse à la date du 31 mars 2021, les conditions suspensives n’ayant pas été levées dans les délais impartis par l’avenant à la promesse.

2.1. Sur la défaillance des conditions suspensives

L’article 1304 du code civil dispose : "L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation ".

Selon l’article 1304-3 du code civil, "La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ".

L’article 1304-6 du code civil précise que : "L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ".

L’article 1304-7 du code civil ajoute que "L’accomplissement de la condition résolutoire éteint rétroactivement l’obligation, sans remettre en cause, le cas échéant, les actes conservatoires et d’administration.

La rétroactivité n’a pas lieu si telle est la convention des parties ou si les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat ".

Au sein de la clause portant sur l’indemnité d’immobilisation et de son troisième sous-article « Sort de ce versement »(p.7), il est stipulé :

«  Elle [l’indemnité d’immobilisation] sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

[…]

b) En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise [Localité 6] même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) Toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— Si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

— Si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage".

Il résulte de cette clause que la restitution de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire de la promesse est possible notamment en cas de défaillance de conditions suspensives selon les modalités contractuellement prévues.

— Sur la défaillance de la condition suspensive d’octroi de permis de démolir et de construire

La promesse de vente du 4 et 18 janvier 2019 et l’avenant en date des 14 et 26 juin 2019 ont prévu une condition suspensive d’octroi de permis de démolir et de construire ainsi stipulée :

«  La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BENEFICIAIRE d’un permis de démolir et de construire purgés de tout recours des tiers et de tout retrait administratif, avant le 30 août 2020, pour la réalisation sur le BIEN de l’opération suivante :

Démolition du bâti existant et construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation d’une surface de plancher minimale de 1590m² en ce compris 35% maximum de la surface de plancher autorisée dédiée aux logements locatifs sociaux.

Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce avant le 28 février 2020, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Au cas où le BENEFICIAIRE ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition " (p.10).

En l’occurrence, l’avenant en date des 14 et 26 juin 2019 reporte la date maximale de dépôt du dossier tendant à l’obtention du permis de construire au 1er juillet 2020 et la date de l’octroi de ce dernier, purgé de tout recours et de tout retrait administratif, au 1er octobre 2020.

Il ressort d’un courrier de la commune de [Localité 4] du 14 septembre 2020 que la SARL [C] a déposé un dossier de demande de permis de construire le 13 mai 2020, et que le service de l’urbanisme lui a demandé des pièces complémentaires, qu’elle ne lui a pas fournies, à savoir un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, l’attestation de l’architecte ou de l’expert certifiant que l’étude a été réalisée, le formulaire attestant la prise en compte de la réglementation thermique et le plan du sous-sol, ce défaut engendrant une décision tacite de rejet le 9 septembre 2020.

La SARL [C] justifie ensuite, par la production d’un récépissé, du dépôt d’une nouvelle demande de permis de construire en date du 12 novembre 2020.

Alors que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, il ne peut qu’être retenu que la mise en oeuvre par la SARL [C] d’une demande dans les délais impartis, soit le 13 mai 2020, ne peut valoir exécution de ses obligations relatives à la condition suspensive, alors qu’elle s’est abstenue, par la suite, de répondre à l’exigence de la commune de voir produire des pièces complémentaires.

En effet, son silence face à cette demande induit qu’elle n’a pas souhaité donner suite à sa propre demande du 13 mai 2020, et surtout que cette dernière, faute d’éléments déterminant pour la commune, ne saurait répondre à l’exigence contractuelle “du dépôt d’un dossier complet” avant le 1er juillet 2020.

Or, la nouvelle demande en date du 12 novembre 2020 est largement postérieure à la date butoir fixée par l’avenant à la promesse de vente, à savoir le 1er juillet 2020.

Si par courrier électronique du 8 septembre 2020, le directeur du service urbanisme de la mairie de [Localité 3] informait la SARL [C] qu’ils n’étaient pas favorables à leur projet « qui ne tient pas compte et ne s’intègre ni au tissu pavillonnaire limitrophe, ni au projet que nous avons retenu sur l’OAP Petite République. Effectivement en l’absence de pièces complémentaires reçues le 9 septembre, votre demande de permis de construire sera rejetée tacitement comme le prévoit le code de l’urbanisme », il n’en demeure pas moins d’une part, que le motif du rejet de la première demande tient à l’absence de transmission des pièces complémentaires et d’autre part, que cette position du directeur du service urbanisme n’a logiquement pas conduit la SARL [C] à renoncer au dépôt d’une nouvelle demande en novembre 2020, ce qui ne fait que confirmer que ce courrier électronique ne saurait caractériser une impossibilité d’obtenir l’octroi du permis de construire sollicité.

Dans ces conditions, il doit être constaté que la condition d’obtention du permis de construire a défailli du fait de la SARL [C], qui n’a pas confié un dossier complet à la commune dans le délai contractuellement fixé, et ne pouvait par conséquent pas prétendre à ce permis de construire, en raison de sa seule insuffisance.

La SARL [C] affirme que faute de l’avoir mise en demeure de respecter son engagement de solliciter le permis de construire, Mme [P] ne pourrait pas se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive.

Toutefois, la mise en demeure visée en page 10 de la promesse a seulement pour objet de permettre au promettant de faire valoir que le bénéficiaire de la promesse aurait renoncé à la condition suspensive, ce qui conduit, in fine, à la conclusion de la vente.

En l’espèce, les parties ne poursuivent pas l’exécution de la vente, et s’accordent sur la caducité de la promesse, laquelle a donc été constatée par la présente décision. L’absence de mise en demeure de Mme [P] à l’égard de la SARL [C] ne saurait donc exclure la possibilité que la condition ait défailli du fait de cette dernière.

Enfin, concernant le moyen selon lequel le permis de construire était impossible à obtenir du fait du certificat d’urbanisme du 25 septembre 2020, la SARL [C] ne démontre aucunement en quoi les servitudes et les autres éléments de contrainte mentionnés au sein du document devaient entraver la possibilité pour elle d’obtenir un permis de construire et de démolir.

Il résulte de ce qui précède que la SARL [C] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du permis de construire de sorte que cette dernière est réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil.

— Sur la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’une garantie financière d’achèvement

La promesse de vente du 4 et 18 janvier 2019 prévoyait une condition suspensive d’obtention d’une garantie financière stipulée ainsi : « Le bénéficiaire déclare ici qu’il a l’intention d’édifier sur le bien acquis, un ensemble immobilier à usage d’habitation dont les caractéristiques figurent ci-dessus, en vue de le vendre par lots en l’état futur d’achèvement. En conséquence, le présent avant contrat est soumis à la condition suspensive de l’obtention par ce dernier, d’une des garanties financières d’achèvement prévues par l’article R 261-21 du code de la construction et de l’habitation » (p.11).

La SARL [C] ne démontre aucunement avoir recherché l’obtention d’une des garanties financières d’achèvement prévues par l’article R. 261-21 du code de la construction et de l’habitation.

A ce titre, elle ne peut se prévaloir de la défaillance de cette condition suspensive.

2.2.Sur les servitudes ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur du bien ou à le rendre impropre à son usage

Au sein de la clause portant sur l’indemnité d’immobilisation et de son troisième sous-article « Sort de ce versement » (p.7), il est stipulé :

«  c) Toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— […]Si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage".

Le certificat d’urbanisme informatif délivré par la commune de [Localité 4] concernant le terrain sis [Adresse 5], indique dans son article 3 portant sur les servitudes d’utilités publiques que " le terrain est grevé des Servitudes d’Utilité Publiques (S.U.P.) suivantes :

— Servitude relative à la protection des liaisons hertziennes contre les obstacles (servitude PT2),

— Servitude des Plans d’Expositions aux Risques Naturels Sécheresse (PM1),

— Servitudes des transmissions radioélectriques concernant la protection des centres de réception contre les perturbations électromagnétiques (PT1),

— Zone soumise au classement sonore des infrastructures des transports terrestres

— Servitude aéronautique de dégagement (servitude T5) ".

L’article 4 du certificat d’urbanisme présente les autres éléments de contraintes : " le terrain est concerné par le ou les emplacements réservés suivants : Aménagement du [Adresse 6] et de l'[Adresse 7]

Le terrain est situé dans un espace boisé classé

Le terrain est situé dans un secteur comportant des orientations d’aménagement et de programmation : [Localité 7].

Le terrain est concerné par un pré-emplacement réservé pour des équipements : servitude pour équipement public (SEP).

Le terrain est situé dans une zone à règlementation de publicité intercommunale ".

En l’espèce, la SARL [C] ne démontre pas dans quelle mesure les servitudes et les éléments de contrainte exposés dans le certificat d’urbanisme sont de nature à déprécier la valeur du bien ou à le rendre impropre à l’usage qui en était attendu, étant observé que :

— ce certificat ne porte que sur l’une des deux parcelles objet de la vente,

— il n’est pas contesté que l’emprise du bien vendu est entièrement incluse dans celle du plan d’orientation, d’aménagement et de programmation “petite république” de la commune, lequel tend à l’édification d’immeubles d’habitation d’envergure,

— il n’est aucunement justifié d’une baisse de la valeur des biens objets de la promesse en raison de ces servitudes,

— ces servitudes résultent de délibérations du conseil de la métropole antérieures aux échanges survenus entre la SARL [C] et le directeur des services de l’urbanisme, lequel ne les a pas évoqués, ce qui tend à infirmer qu’elles devaient nécessairement proscrire la réalisation du projet de construction de la SARL [C], de même que la sollicitation de pièces complémentaires par la commune lors du traitement de la première demande de permis de construire serait totalement dénué de sens si ces servitudes, connues de l’administration, avaient été un obstacle à la destination donnée par la SARL [C] aux biens objet de la promesse.

Ainsi, la SARL [C], en sa qualité de bénéficiaire de la promesse, ne peut tirer bénéficie de l’hypothèse contractuellement prévue dans laquelle les “biens promis se révéleraient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage” pour obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

2.3. Sur l’attribution de l’indemnité d’immobilisation du fait de la non réalisation de la vente

En application de la promesse, l’indemnité d’immobilisation revient au promettant en cas de non réalisation de la vente, à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation de son bien, sauf pour le bénéficiaire à démontrer être dans un cas listé en c) de l’article 3 du titre relatif à l’indemnité d’immobilisation (page 7), ce dont il vient d’être jugé que ce n’est pas le cas (2.1 et 2.2).

Cette même clause prévoit que l’indemnité d’immobilisation revient au bénéficiaire de la promesse lorsque la non réalisation de la vente promise est imputable au seul promettant, ce que la SARL [C] ne soutient pas, ni, a fortiori, ne démontre.

Dans ces conditions, l’indemnité d’immobilisation est acquise à Mme [P] afin de la dédommager de manière forfaitaire de l’immobilisation de son bien.

Dès lors, la SARL [C] sera condamnée au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 30 000 euros à Mme [P].

3. Sur l’allocation de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la demande de Mme [P] en paiement de l’indemnité d’immobilisation est accueillie, de sorte qu’il ne saurait être démontré de résistance abusive de sa part.

Dès lors, la SARL [C] sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de Mme [P] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de sa résistance abusive.

En ce qui concerne la demande en réparation formée par Mme [P], elle ne saurait davantage reprocher à la SARL [C] un refus abusif de payer l’indemnité d’immobilisation, alors qu’elle-même a initialement donné son accord pour la libération de cette somme au profit du bénéficiaire de la promesse.

Au surplus, elle n’expose pas en quoi le comportement de la SARL [C] lui aurait causé un préjudice, dont elle ne précise pas même la nature.

Par conséquent, Mme [P] sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SARL [C] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL [C], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La solution du litige conduit à accorder à Mme [P] une indemnité pour frais de procès à la charge de la SARL [C], qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu à d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [U] [P] de sa demande tendant à voir déclarer “irrégulier” l’avenant en date des 14 et 26 juin 2019 ;

Constate que l’avenant en date des 14 et 26 juin 2019 a été valablement conclu par les parties à l’instance ;

Constate la caducité de la promesse conclue entre Mme [U] [P] et la SARL [C] à la date du 31 mars 2021 ;

Condamne la SARL [C] à payer à Mme [U] [P] la somme de 30 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation en application de la promesse de vente du 4 et 18 janvier 2019 modifiée par l’avenant en date des 14 et 26 juin 2019 ;

Déboute Mme [U] [P] de sa demande tendant à la condamnation de la SARL [C] à lui payer une somme de 6 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

Déboute la SARL [C] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [U] [P] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre d’une résistance abusive ;

Condamne la SARL [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Carole Kirsch conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la SARL [C] à payer à Madame Mme [U] [P] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la SARL [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 11 mai 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT