TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02703

N° Portalis DBX4-W-B7J-UMMG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Février 2026

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

C/

,

[T], [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Février 2026

à la S.A. PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée le 17/02/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 Novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son directeur général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est, [Adresse 4]

représentée par Madame, [Z], [Q], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame, [T], [J]

demeurant, [Adresse 5] ,

[Adresse 6] ,

[Adresse 7] ,

[Localité 2]

représentée par Maître Aurore BECHARD, avocate au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision numéro C-31555-2025-015909 rendue le 13 octobre 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 mars 2002, à effet du 1er avril 2002, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur, [S], [B] et Madame, [T], [B] née, [J], un bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 8] à, [Localité 3] ,([Localité 4]), assorti d’un garage n°4477, pour un loyer de 376,97 euros pour le logement et 22,87 euros pour le garage, outre une provision mensuelle pour charges d’un montant de 80,62 euros pour le logement et de 2,42 euros pour le garage.

Par avenant, signé électroniquement le 9 janvier 2024, à effet du 17 novembre 2016, Madame, [T], [J] divorcée, [B] devient seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier le 12 août 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 29 juillet 2025, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Madame, [T], [J] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 3] statuant en référé à l’audience du 30 septembre 2025 en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

— constater que Madame, [T], [J] est occupante sans droit, ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame, [T], [J] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame, [T], [J] par provision, au paiement de la somme de 2 922,94 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 17 Juillet 2025, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la présente assignation,

— condamner Madame, [T], [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— condamner Madame, [T], [J] au paiement de la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, le fait de recourir à la justice entraînant pour la requérante des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter,

— condamner Madame, [T], [J] aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et celui de sa notification à la Préfecture conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 30 septembre 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 25 novembre 2025.

Lors des débats, la SA PROMOLOGIS, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.705,05 euros hors frais, selon un décompte fourni à l’audience.

Madame, [T], [J], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— déclarer l’assignation irrecevable en raison du défaut de notification de l’assignation au Préfet,

Sur le fond,

A titre principal,

— rejeter la demande de résiliation de plein droit de son bail de location,

— lui accorder des délais de paiement sur 36 mois afin d’apurer le montant de sa dette locative,

Subsidiairement,

— suspendre la résiliation de plein droit de son bail de location durant les délais de paiement de la dette locative,

— lui accorder des délais de paiement sur 36 mois afin d’apurer le montant de sa dette locative,

A titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder des délais de paiement de 24 mois pour régler sa dette locative,

Dans tous les cas,

— rejeter la demande d’expulsion de la locataire, de fixation d’une indemnité d’occupation avec indexation,

— rejeter la demande de la voir condamner au paiement de sa dette locative majorée d’intérêts au taux légal,

— rejeter la demande de sa condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle expose que la notification au représentant de l’État n’a pas été versée aux débats, entraînant l’irrecevabilité de l’assignation.

Sur le fond, elle déclare qu’ayant conscience de ses difficultés, elle a sollicité la possibilité d’obtenir la mutation de son logement social au profit d’un logement plus petit. Elle explique ses difficultés financières par des problèmes médicaux et déclare percevoir une pension de la CNRACL à hauteur de 698,01 euros, une aide au logement de 230,70 euros, une allocation au soutien familial de 23,38 euros et une pension alimentaire pour ses deux enfants de 308,40 euros.

Elle indique avoir repris le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixé au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 13 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de Madame, [T], [J] de ce chef.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 12 août 2024, pour la somme en principal de 2.163,72 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 12 octobre 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la SA PROMOLOGIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame, [T], [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.705,05 euros à la date du 25 novembre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Madame, [T], [J], ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 2.705,05 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, que Madame, [T], [J] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juin de manière continue, augmenté de versements complémentaires afin d’apurer sa dette, et apparaît ainsi en situation de régler, en plus du loyer et charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame, [T], [J] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 750,14 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame, [T], [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame, [T], [J] supportera, en équité, une indemnité de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

REJETONS la demande d’irrecevabilité de l’assignation formée par Madame, [K], [J] ;

CONSTATONS, à la date du 12 octobre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2002, à effet du 1er avril 2002 et liant la SA PROMOLOGIS à Madame, [T], [J], concernant le bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 8] à, [Localité 5]), et le garage n°4477 ;

CONDAMNONS Madame, [T], [J] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 2.705,05 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 25 novembre 2025, échéance de novembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame, [T], [J] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 75 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame, [T], [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame, [T], [J] sera tenue de payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 750,14 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame, [T], [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame, [T], [J] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE