TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03165

N° Portalis DBX4-W-B7J-UQCF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Février 2026

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A, [Localité 2], représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège

C/

,

[A], [F], [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Février 2026

à Maître, [B], [M]

Copie certifiée conforme délivrée le 17/02/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 Novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A, [Localité 2], représentée par son président du conseil d’administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est, [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur, [A], [F], [Z]

demeurant, [Adresse 5] ,

[Adresse 6] ,

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 janvier 2022, sous signature électronique, à effet du même jour, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Monsieur, [A], [F], [Z], un bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 5],, [Adresse 7] à, [Localité 4], pour un loyer initial de 361,68 euros, outre une provision mensuelle de charges.

Un parking a également été pris à bail pour un loyer accessoire initial de 26 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier le 21 mai 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 4 août 2025, la SA 3F OCCITANIE a fait assigner Monsieur, [A], [F], [Z] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 5] statuant en référé à l’audience du 25 novembre 2025 en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire y insérée,

— ordonner en conséquence son expulsion, ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— le condamner solidairement à lui payer :

*la somme de 1366,44 € représentant le montant des loyers et charges dus à la date de la présente assignation sauf à parfaire, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du présent acte,

*à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

*la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à tous les frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, il indique que le locataire n’a pas déféré au commandement de payer dans le délai de deux mois, ce qui a pour conséquence la résiliation du bail.

L’affaire a été débattue à l’audience du 25 novembre 2025.

Lors des débats, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 991,47 euros (mois d’octobre 2025 inclus), selon décompte fourni à l’audience.

Elle demande toutefois au juge des contentieux de la protection statuant en référé, le défendeur étant absent, d’accorder à Monsieur, [A], [F], [Z] des délais de paiement sur 20 mois, avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit en application de l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA 3F OCCITANIE.

Monsieur, [A], [F], [Z], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que la SA 3F OCCITANIE a été autorisée à produire en cours de délibéré, l’avis de réception de la lettre recommandée par laquelle elle a saisi la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés du défendeur, le document fourni n’étant pas lisible, ainsi que le bail du garage et le fichier de preuves Docusign justifiant la signature électronique du bail du logement voire celui du parking.

Par mail du 06 janvier 2026, la bailleresse a produit l’avis de réception attendu, ainsi que toutes les quittances depuis l’entrée dans les lieux pour justifier du bail accessoire (parking). Il est par ailleurs observé que seul le bailleur a signé électroniquement le bail d’habitation, le locataire l’ayant signé manuscritement. Il sera donc statué en tenant compte de ces éléments.

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur l’absence du défendeur :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur, [A], [F], [Z], assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la la SA 3F OCCITANIE, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 30 avril 2025 et enregistré dans les services le 02 mai 2025, tel que cela ressort notamment du courrier de réponse de ladite caisse du 14 mai 2025, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 6 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continu à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 21 mai 2025, pour la somme en principal de 849,36 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 21 juillet 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

La SA 3F OCCITANIE produit le bail et indique que Monsieur, [A], [F], [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 991,47 euros à la date du 18 novembre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Faute de comparaître, Monsieur, [A], [F], [Z] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 991,47 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, que le bailleur sollicite des délais de paiement sur 20 mois, avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, nonobstant l’impayé de l’échéance d’octobre 2025.

Dès lors que le bailleur le sollicite au profit du locataire, ce qui a pour conséquence de lui permettre de se maintenir dans les lieux et de conserver son logement, ces délais de paiement suspensifs, qui n’entrent pas dans le champ de l’article 24 précité s’agissant ici de la volonté du bailleur, seront par conséquent ordonnés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de non respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur, [A], [F], [Z] pourra être poursuivie et il sera tenu, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 372,87 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur, [A], [F], [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la caisse d’allocations familiales, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur, [A], [F], [Z] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 21 juillet 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 17 janvier 2022, à effet du même jour, et liant la SA 3F OCCITANIE à Monsieur, [A], [F], [Z], concernant le bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 5], Résidant le, [Adresse 8] à, [Localité 4], ainsi que le parking accessoire ;

CONDAMNONS Monsieur, [A], [F], [Z] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 991,47 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur, [A], [F], [Z] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 49 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur, [A], [F], [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F OCCITANIE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur, [A], [F], [Z] sera tenu de payer à la SA 3F OCCITANIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 372,87 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur, [A], [F], [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la caisse d’allocations familiales, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur, [A], [F], [Z] à payer à la SA 3F OCCITANIE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE