N° RG 25/00947 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UBTY

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/00947 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UBTY

NAC: 30Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Anne GUICHARD

à M^e Marine SCHATTEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

SARL AFTAL, représentée par son gérant, M. [J] [H], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Marine SCHATTEL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Romain VERZENI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

SARL SR IMMO, représentée par son gérant M. [M] [I], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne GUICHARD, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 25 novembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 04 octobre 2012, prenant effet rétroactivement au 1er octobre 2012 et arrivant à échéance le 30 septembre 2021, la société LE COLLEGE, aux droits de laquelle vient désormais la société SR IMMO, a donné à bail commercial à la société AFTAL des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2].

Par courrier recommandé avec accusé de réception délivré le 22 septembre 2021, la société AFTAL a sollicité le renouvellement du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, la société AFTAL a assigné la société SR IMMO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 25 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société AFTAL demande à la présente juridiction, au visa des articles 835 et 837 du code de procédure civile, des articles 1302, 1302-1 et 1343-5 du code civil et des articles 260, 2° et 261 D du code général des impôts, de :

A titre principal,

condamner la société SR IMMO à lui verser la somme de 17.186,75 euros à titre de provision correspondant à la restitution de la TVA indument versée en violation des stipulations du bail et sans justifier de l’option expresse à la TVA sur les loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 ; ordonner l’échelonnement du paiement des arriérés de loyers contractuels au titre des mois de décembre 2024, janvier, février, avril, mai et juin 2025, soit 20.624,04 euros à raison de 24 échéances mensuelles de 859,34 euros et ce sans intérêt ; ordonner l’échelonnement du paiement des six prochaines échéances de loyers suivant la fin des mesures d’activité partielle soit les loyers contractuels des mois d’octobre 2025 à mars 2026 inclus pour une somme totale de 20.624,04 euros à raison de 12 échéances mensuelles de 1.718,67 euros et ce sans intérêt ; A titre subsidiaire,

renvoyer l’affaire à la procédure au fond pendante devant le Tribunal de céans sous le numéro de Répertoire Général 24/03130, sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile ; En toute hypothèse,

condamner la société SR IMMO à verser à la société AFTAL la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société SR IMMO aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société SR IMMO, régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, demande à la présente juridiction de :

débouter la société AFTAL de l’intégralité de ses demandes ; condamner la société AFTAL à payer, à titre provisionnel, à la société SR IMMO : A titre principal, une somme de 28.186,19 euros TTC (12.374,424 euros TTC + 12.374,424 euros TTC + 687,47 euros + 2.749,88 euros) au titre des loyers et TVA dus pour les mois de décembre 2024 à octobre 2025 ; une somme de 20.624,04 euros HT (10.312,02 euros HT + 10.312,02 euros HT), au titre des loyers dus pour les mois de décembre 2024, janvier, février, avril, mai et juin 2025 ; ces sommes devant être assorties des intérêts au taux légal courant à compter de la date d’échéance de chaque facture, étant précisé que conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus deviennent eux-mêmes productifs d’intérêts au bout d’un an ; En tout état de cause,

condamner la société AFTAL à payer à la société SR IMMO la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ; rejeter toute demande contraire.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de restitution de la TVA

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1302 du code civil dispose : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées ».

L’article 1302-1 du code civil dispose : « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

L’article 261 D, 2°, du code général des impôt dispose que sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée : « Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial ou d’accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire ».

L’article 260, 2°, du code général des impôt dispose que peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : « Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti ».

L’article 195 de l’Annexe II du code général des impôts dispose que : « Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles ».

L’article 195 de l’Annexe II du code général des impôts dispose : « L’option et sa dénonciation sont déclarées dans les conditions et selon les modalités prévues par le 1° du I de l’article 286 du code général des impôts pour les assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée, en cas de commencement ou de cessation d’entreprise ».

L’article 286, I, 1°, du code général des impôts dispose que toute personne assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée doit : « Dans les quinze jours du commencement de ses opérations, souscrire au bureau désigné par un arrêté une déclaration conforme au modèle fourni par l’administration. Une déclaration est également obligatoire en cas de cessation d’entreprise ».

La société AFTAL soutient qu’aucune stipulation du bail ne prévoit que le loyer pourrait être assujetti à la TVA et qu’en dépit de ses demandes la société SR IMMO n’a jamais justifié de l’option à la TVA portant sur les locaux donnés à bail à la société AFTAL ; qu’ainsi sa demande de restitution des sommes versées au titre de la TVA ne se heurterait selon elle, à aucune contestation sérieuse.

La société SR IMMO soutient que compte tenu d’une instance au fond en cours portant sur la répartition des charges, impôts et taxes, cette demande excède les pouvoirs du juge des référés.

Elle expose à ce titre que la question de l’imputation ou non de la TVA, qui, à l’image de la taxe foncière, est un impôt qui ne saurait relever de la compétence du juge des référés, en ce qu’il ne saurait trancher les difficultés qui se posent dans ce dossier consistant notamment à savoir :

— si la demande de renouvellement en date du 20 septembre 2021, invoquée par le preneur, existe ;

— si le bail devait, dès lors, respecter les prescriptions de l’article L.145-40-2 du code de

commerce ou les dispositions antérieures à cette loi.

Il convient de constater que la société AFTAL a bien assigné la défenderesse au fond le 26 juin 2024 aux fins de :

— prononcer la nullité du commandement notifié à la société AFTAL à la requête de la société SR IMMO le 28 mai 2024 ;

— écarter le jeu de la clause résolutoire visée au commandement ;

— condamner la société SR IMMO à lui payer la somme de 16.587,72 euros au titre de la part de taxe foncière indument mise à sa charge pour les années 2021 et 2022 ;

— condamner la société SR IMMO à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société SR IMMO à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient toutefois de constater que les prétentions qui circonscrivent l’objet du litige au fond ne portent nullement sur la TVA.

Par ailleurs, il convient de constater que la question de savoir si le bail a été renouvelé ou a fait l’objet d’une prolongation tacite apparaît indifférente en l’espèce, dès lors qu’il n’est pas contesté que le bail liant les parties ne fait aucune mention de la TVA et que la présente demande ne se fonde nullement sur le respect des prescriptions de l’article L.145-40-2 du code de commerce, mais sur les dispositions du code général des impôts qui précisent les conditions dans lesquelles les personnes peuvent être assujéties à la TVA.

Dès lors, le fait qu’une instance soit en cours devant le juge du fond ne saurait constituer une contestation sérieuse dans la mesure où elle porte sur des questions différentes de la présente procédure.

La partie défenderesse conteste également cette demande en soutenant que l’option peut être exercée par tout moyen et que lorsqu’elle concerne un preneur assujetti, le bail n’a pas à faire mention expresse de cette option.

Elle soutient, en outre, avoir exercé l’option par courrier simple. Elle invoque à ce titre des éléments de doctrine.

Il convient toutefois de constater qu’outre le fait que l’exercice de l’option par courrier simple semble en contradicion avec les dispositions de l’article 286, I, 1°, du code général des impôts, la partie défenderesse ne produit pas ce courrier, si bien qu’elle ne produit aucun élément permettant de démontrer qu’elle a bien exercé l’option sur cet immeuble.

Elle se contente de démontrer qu’elle est elle-même assujétie à la TVA, ce qui ne permet nullement de démontrer que l’immeuble litigieux l’est également.

Dès lors, cette contestation n’apparait pas sérieuse en l’état et il convient en conséquence de faire droit à la demande de la société AFTAL à ce titre.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner la société SR IMMO à verser à la société AFTAL la somme de 17.186,75 euros à titre de provision correspondant à la restitution de la TVA indument versée, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

* Sur la demande reconventionnelle de provisions au titre des loyers et TVA

La société SR IMMO demande à titre principal une somme de 28.186,19 euros TTC (12.374,424 euros TTC + 12.374,424 euros TTC + 687,47 euros + 2.749,88 euros) au titre des loyers et TVA dus pour les mois de décembre 2024 à octobre 2025 ; et à titre subsidiaire une somme de 20.624,04 euros HT (10.312,02 euros HT + 10.312,02 euros HT), au titre des loyers dus pour les mois de décembre 2024, janvier, février, avril, mai et juin 2025.

Aux termes de ses conclusions, la société AFTAL conteste pour partie cette demande provisionnelle en indiquant que la condamnation au paiement des loyers pour les mois de décembre 2024 à février 2025 est d’ores et déjà sollicitée devant le juge du fond où les questions de l’interprétation de la clause d’indexation et de l’absence d’inventaire précis et détaillé des charges imputées au preneur se trouvent au coeur de la procédure.

Elle ne sollicite toutefois pas le débouté de la demande provisionnelle et se contente de solliciter des délais de paiement.

Il convient donc de constater que l’existence d’impayés de loyers n’est nullement contestée et que la contestation porte uniquement sur le montant non sérieusement contestable.

Or, ainsi qu’il a été développé précédemment, il convient tout d’abord de constater que les demandes portant sur la TVA se heurte à une contestation sérieuse.

Il convient donc de débouter le bailleur de sa demande à ce titre.

Il convient, par ailleurs, de constater que la procédure pendante au fond porte notamment sur la question de la possibilité d’appliquer de manière rétroactive la clause d’indexation et sur les charges pouvant être exigées du preneur au regard des dispositions du bail.

Dès lors, les sommes réclamées à ce titre se heurte également à des contestations sérieuse.

Il convient, en revanche, de constater que la société preneuse ne conteste pas devoir la somme de 20.624,04 euros au titre des mois de décembre 2024 et janvier, février, avril, mai et juin 2025.

Dès lors, il convient de la condamner à régler à sa bailleresse cette somme à titre provisionnel, qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

* Sur les demandes de délais de paiement de la société AFTAL

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Il convient de constater que, pour justifier des difficultés financières alléguées, la société AFTAL se contente de produire des décisions d’allocation d’activité partielle.

Au regard de la trésorerie disponible révélée par les saisies conservatoires réalisées par la bailleresse, il convient de constater que les éléments produits apparaissent insuffisant pour justifier l’octroi de délais.

Il convient donc de débouter la société AFTAL de ses demandes à ce titre, tant sur la somme objet de la condamnation provisionnelle au titre des loyers arrêtés à juin 2025 inclus, que sur la demande portant sur les échéances de loyers suivant la fin des mesures d’activité partielle.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Parties succombantes, chaque partie sera tenue à la moitié des dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité ne commande pas de faire application de ce texte.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS la société SR IMMO à verser à la société AFTAL la somme de 17.186,75 euros (DIX SEPT MILLE CENT QUATRE VINGT SIX EUROS SOIXANTE QUINZE CENTIMES) à titre de provision correspondant à la restitution de la TVA indument versée, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance;

CONDAMNONS la société AFTAL à verser à la société SR IMMO la somme provisionnelle de 20.624,04 euros HT (VINGT MILLE SIX CENT VINGT QUATRE EUROS ET QUATRE CENTIMES), au titre des loyers dus pour les mois de décembre 2024, janvier, février, avril, mai et juin 2025 ;

DEBOUTONS la société AFTAL de sa demande de délais de paiement ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions dont les demandes au titre des frais irrépétibles ;

FAISONS MASSE des dépens de l’instance qui seront réglés par moitié par la société SR IMMO d’une part et par la société AFTAL d’autre part;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 02 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,