MINUTE N° : 26/00076

DOSSIER : N° RG 25/03620 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IZ6I

AFFAIRE : [C] [R], [S] [R] / [O] [D], [X] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 04 JUIN 2026

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e CORDONNIER

M^e PAMBO

Copie(s) délivrée(s)

à M^e CORDONNIER

M^e PAMBO

aux parties

LE JUGE DE L’EXECUTION : Madame AUBREE Philippine,

LE GREFFIER : Madame WEGNER Laëtitia

et en présence de Sophie CLARISSE, Adjoint administratif

DEMANDEURS

Madame [C] [R]

née le [Date naissance 1] 1995 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE

Monsieur [S] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS

Madame [O] [D], demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

représentée par M^e Jean-françois PAMBO, avocat au barreau de BETHUNE

Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-françois PAMBO, avocat au barreau de BETHUNE

Le Juge de l’exécution après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 07 Mai 2026 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition le 04 Juin 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 27 décembre 2024, M. [S] [R] et Mme [C] [R] d’une part et M. [X] [D] et Mme [O] [J], épouse [D] d’autre part ont signé un compromis de vente pour un prix de 212 000 euros concernant une maison d’habitation sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le 16 octobre 2025, les époux [D] ont dressé un procès-verbal de saisie vente en vertu de cet acte notarié pour le montant de 22 175,95 euros.

Par actes du 10 et 12 novembre 2025, les époux [R] ont assigné les époux [D] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Béthune afin notamment de contester ce procès-verbal de saisie-vente.

A l’audience du 7 mai 2025, les époux [R] demandent au juge de l’exécution de :

— débouter Monsieur [X] [D] et Madame [O] [T] [J] épouse [D] de l’ensemble de leur demande,

— dire et juger la saisie vente mobilière pratiquée le 16 octobre 2025 nulle et nul effet,

— ordonner la levée de la saisie vente mobilière réalisée le 16 octobre 2025,

— suspendre les effets de la saisie vente mobilière pratiquée le 16 octobre 2025 à compter de la délivrance de la présente assignation,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [X] [D] et Madame [O] [T] [J] épouse [D] à payer à Madame [C] [R] et Monsieur [S] [R] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractère manifestement abusif de la saisie vente pratiquée le 16 octobre 2025,

— condamner Monsieur [X] [D] et Madame [O] [T] [J] épouse [D] à payer Madame [C] [R] et Monsieur [S] [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande de nullité de la saisie, ils font valoir, sur le fondement de l’article R221-16 du code des procédures civiles d’exécution que l’acte est nul en raison de l’erreur de date de l’acte notarié mentionné dans le procès-verbal, ce qui équivaut à une absence de mention du titre exécutoire.

Par ailleurs, ils soutiennent, sur le fondement des articles L111-3, L111-6 et L211-1 du code des procédures civiles d’exécution, que si les actes notariés revêtus de la formule exécutoire constituent des titres exécutoires, le notaire ne peut donner force exécutoire qu’à ce qui est certain, liquide et exigible à la date de l’acte. Or, ils affirment que la créance n’est pas suffisamment déterminée et que, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, la mise en œuvre nécessite l’obtention d’une décision de justice puisqu’il est nécessaire de constater l’existence de l’inexécution de l’obligation et que le montant de cette clause pénale doit être appréciée par le magistrat.

Au soutien de leur demande de dommages-intérêts, ils font valoir, sur le fondement de l’article L121-2 du code des procédures civiles d’exécution, que cette saisie est abusive car réalisée sans titre exécutoire, au domicile de la famille en son absence, sous les yeux des clients de leur salon de coiffure situé en face de leur domicile. Ainsi, ils affirment que ce type de saisie a porté atteinte à leur vie privée.

Les époux [D] demandent au juge de l’exécution de :

— débouter Monsieur et Madame [R] de l’ensemble de leurs prétentions infondées et injustifiées,

À titre reconventionnel, condamner in solidum Monsieur et Madame [R] à payer à Monsieur [X] [D] et à Madame [O] [I] une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de nullité de la saisie-vente, ils soutiennent que les époux [R] n’ont pas justifié des deux refus de prêt à la date d’échéance et qu’ainsi la condition suspensive est acquise.

Par ailleurs, ils affirment que le compromis de vente est un titre exécutoire et que la clause pénale correspond à une créance déterminée.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande de nullité de la saisie-vente

A. Sur la nullité du procès-verbal pour absence de mention

L’article R211-16 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’acte de saisie contient à peine de nullité :

1° La référence au titre en vertu duquel la saisie est pratiquée ;

En l’espèce, le procès-verbal de saisie comporte une erreur quant à la date du titre exécutoire puisqu’il est mentionné que le compromis de vente a été signé le 26 décembre 2024 et non le 27 décembre 2024. Néanmoins, il est manifeste qu’il s’agit d’une simple erreur matérielle qui n’empêche pas les époux [R] d’identifier le titre exécutoire.

Par ailleurs, la nullité de l’article R223-8 du code des procédures civiles d’exécution est une nullité de forme pour laquelle il est nécessaire de démontrer un grief. Or, les époux [R] ne démontrent aucun grief, d’autant qu’ils ont pu contester cette mesure d’exécution dans les délais et devant la juridiction compétente.

Par conséquent, il n’y a pas de prononcer la nullité du procès-verbal de saisie-vente sur ce fondement.

B. Sur l’absence de titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible

L’article L221-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, après signification d’un commandement, faire procéder à la saisie et à la vente des biens meubles corporels appartenant à son débiteur, qu’ils soient ou non détenus par ce dernier.

1. Sur le caractère exécutoire du titre notarié

En application de l’article L111-3 du Code de procédure civile, les actes notariés revêtus de la formule exécutoire constituent des titres exécutoires.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le compromis de vente en date du 27 décembre 2024 est un acte notarié revêtu de la formule exécutoire.

Par conséquent, cet acte est un titre exécutoire.

2. Sur le caractère liquide de la créance découlant de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil définit la clause pénale comme celle prévoyant des dommages et intérêts en cas d’inexécution par une partie à un contrat de ses obligations.

L’article L111-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

En l’espèce le compromis de vente du 27 décembre 2024 comprend une clause prévoyant une condition suspensive stipulant : « Par suite, et conformément aux dispositions des articles L.313-1 et suivants du Code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d’ici le 27 février 2025 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par l’acquéreur des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L.313-24 et suivants du Code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus, et l’agrément par l’assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d’assurances collectives liées à ces prêts.

Il s’oblige également à notifier audit notaire, par tout moyen à sa convenance, au plus tard le 13 mars 2025, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble.

Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l’acquéreur s’engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d’octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt émanant de deux banques différentes.

Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d’autre et toute somme versée par l’acquéreur lui sera immédiatement restituée sans qu’il puisse prétendre à des intérêts.(…)

Il déclare être spécialement informé qu’en application des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du Code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d’obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles.»

L’acte comprend également une clause pénale sanctionnant la non inexécution d’une obligation : « Nonobstant la réalisation de toutes les conditions suspensives susmentionnées, pour le cas où l’une quelconque des parties se refuserait à signer l’acte authentique de vente après avoir été mis en demeure par l’autre de s’exécuter, elle s’engage à lui verser une somme de VINGT ET UN MILLE DEUX CENTS EUROS (21.200,00 €) représentant DIX POURCENT (10 %) du prix de vente à titre de dommages et intérêts forfaitaires sans que cette stipulation de dommages et intérêts puisse nuire, en aucune façon, au droit de chacune d’elles de poursuivre la réalisation de la présente vente par tous moyens de droit.

Cette somme ne serait pas due si la réalisation de la vente ne pouvait intervenir par suite de la défaillance de l’une des conditions suspensives ci-dessus prévues.

Etant ici rappelé les termes du second alinéa de l’article 1231-5 du Code civil (ancien article 1152) ci-après littéralement rapportés : « Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.»

La clause pénale est une sanction forfaitaire de la défaillance d’une partie à ses obligations qui s’applique du seul fait de l’inexécution contractuelle sans qu’une action judiciaire ne soit nécessaire.

Ainsi, la clause pénale qui sollicite un montant forfaitaire, et donc déterminé, dans le cas de l’inexécution d’une obligation précise, constitue une créance liquide.

Il est à noter que le caractère certain de la créance au moment où le titre exécutoire est dressé n’est pas une condition légale.

3. Sur le caractère exigible de la créance découlant de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil définit la clause pénale comme celle prévoyant des dommages et intérêts en cas d’inexécution par une partie à un contrat de ses obligations.

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

En l’espèce, la clause pénale sanctionne le refus d’une partie de signer l’acte nonobstant la réalisation de toutes les conditions suspensives susmentionnées.

L’une des conditions suspensives était l’obtention d’un prêt par les époux [R]. Il est stipulé que les époux [R] ne pouvaient se prévaloir du défaut de réalisation de cette condition suspensive que si, en cas de refus d’octroi de prêt du premier établissement bancaire, ils avaient sollicité un autre établissement bancaire afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente deux attestations de refus de prêt avant le 13 mars 2025.

En l’absence de cette production, les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive et celle-ci devait être réputée réalisée.

Or, la première attestation du refus de prêt date du 25 février 2025, soit dans les délais, et le deuxième refus de prêt date du 5 août 2025. Néanmoins, les époux [R] ne justifient pas avoir adressé les attestations de refus de prêt avant le 16 septembre 2025.

Ainsi, ils ne peuvent se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive.

Afin de mettre en œuvre la clause pénale, les époux [D] devaient adresser une mise en demeure aux époux [R] de s’exécuter en signant l’acte authentique de vente.

Or, les époux [D] ont bien adressé une mise en demeure aux époux [R] par courrier en date du 26 mai 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception dont la poste mentionne un pli avisé le 28 mai 2025 et non réclamé. Néanmoins ce courrier ne met pas en demeure les époux [R] de signer l’acte authentique de vente mais les met en demeure de verser le montant de clause pénale.

En l’absence d’une mise en demeure préalable de s’exécuter, les époux [D] n’ont pas respecté les stipulations contractuelles pour la mise en œuvre de la clause pénale.

Ainsi, la créance n’était pas exigible au jour du procès-verbal de saisie-vente.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la nullité du procès-verbal de saisie-vente.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

L’article L121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

L’article L111-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance, l’exécution de ces mesures ne pouvant excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

L’abus de saisie est caractérisé par une disproportion entre le but poursuivi et les moyens utilisés par parvenir à cette fin.

En l’espèce, pour procéder au recouvrement de leur créance, les époux [D] ont fait le choix de recourir à une saisie-vente avec ouverture forcée par un serrurier.

Même si le créancier a le choix des mesures d’exécutions, son abstention de recourir à tout autre mesure d’exécution forcée moins intrusive et le fait, pour le créancier de s’être fondé sur un titre exécutoire ne constatant pas une créance exigible, sont des éléments permettant éventuellement de caractériser un abus de saisie.

Néanmoins, le seul fait que cette saisie ait eu lieu à domicile et éventuellement en face des clients, ce qui n’est pas justifié, n’est pas suffisant à démontrer un préjudice.

Par conséquent, les époux [R] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

IV. Sur les demandes accessoires

Les époux [D], qui succombent, seront tenus aux entiers dépens.

Les époux [D] parties perdantes, seront également condamnés à payer aux époux [R] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit en vertu de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire,

PRONONCE la nullité du procès-verbal de saisie-vente dressé le 16 octobre 2025 ;

DEBOUTE M. [S] [R] et Mme [C] [R] de leur demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [X] [D] et Mme [O] [J], épouse [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [X] [D] et Mme [O] [J], épouse [D] à payer à M. [S] [R] et Mme [C] [R] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXÉCUTION