TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00427

N° Portalis DBX4-W-B7J-U25R

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Mai 2026

S.A. PROMOLOGIS,

C/

[X] [N]

[G] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SA PROMOLOGIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 18 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante le 07 mai 2026 prorogée au 18 mai 2026, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Madame Stéphanie BESSIERE (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [N],

demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

Madame [G] [U],

demeurant BAT C ETAGE N2 LOGT N10 PORTE [Adresse 6]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 avril 2023, à effet du 27 avril 2023, signé électroniquement, la S.A PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7], assorti de l’emplacement de stationnement n°9010, pour un loyer de 452,88 euros pour le logement, outre une provision sur charges mensuelles de 113,39 euros et 36,59 euros en contrepartie de la mise à disposition de l’emplacement de stationnement et 3 euros à titre de provision sur charges.

Des loyers étant impayés, la S.A PROMOLOGIS a fait signifier le 15 juillet 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 6 octobre 2025, la S.A PROMOLOGIS a fait assigner Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé à l’audience du 10 février 2026 en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

— constater que Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N] sont occupants sans droit, ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— ordonner en conséquence, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— les condamner solidairement par provision, au paiement de la somme de 2.028,01 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 25 septembre 2025, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la présente assignation,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à votre départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de leur chef,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, le fait de recourir à la justice entraînant pour la requérante des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter,

— les condamner solidairement aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et celui de sa notification à la Préfecture conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 février 2026.

Lors des débats, la S.A PROMOLOGIS, régulièrement représentée, actualise sa créance à la somme de 247 euros mois de janvier 2026 inclus, selon un décompte fourni à l’audience et indique qu’un plan d’apurement a été convenu avec les défendeurs à hauteur de 50 euros par mois, en sus du loyer courant et sollicite qu’il soit constaté.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la S.A PROMOLOGIS.

Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N], qui comparaissent en personne, sollicitent la constations du plan d’apurement trouvé avec le bailleur.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La S.A PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 18 juillet 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 7 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 15 juillet 2025, pour la somme en principal de 2.093,09 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 15 septembre 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

La S.A PROMOLOGIS produit le bail et indique que Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N] restent devoir, après soustraction des frais de procédure, la somme de 247 euros à la date du 10 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N], qui ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 247 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2025, date de la signification de l’assignation conformément à l’article 1231-6 du Code Civil.

Toutefois, la S.A PROMOLOGIS rapporte l’accord trouvé avec Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N], signé électroniquement le 22 décembre 2025, relatif à l’apurement de leur dette locative selon un échéancier sur 8 mois à hauteur de 50 euros par mois, payable le 31 de chaque mois et sollicite du juge des contentieux de la protection, statuant en référé de le constater.

Néanmoins, il est observé que des paiements sont déjà intervenus pour un montant de 150,48 euros entre la signature du plan et l’audience, ce qui a pour conséquence de diminuer la durée du plan restant à courir à 5 mois (soit 247 / 50 euros)

Les parties ayant trouvé un accord amiable pour un échéancier de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, il convient par conséquent de le constater, selon les modalités prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient toutefois de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N] pourra être poursuivie et ils seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 644,57 euros.

Néanmoins, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expresse. Il ressort du contrat de bail précité, que les locataires « agissent solidairement et conjointement entre eux pour toute la durée du bail ».

Or, l’engagement solidaire et conjoint est contradictoire. Cette clause ambigüe sera donc interprétée dans le sens le plus favorable aux débiteurs, en application de l’article 1190 du code civil, de sorte que leur condamnation au paiement sera conjointe et non solidaire, comme sollicité par le bailleur.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N] , parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N] supporteront une indemnité de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 15 septembre 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 avril 2023 et à effet du 27 avril 2023, et liant la S.A PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N] concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] avec l’emplacement de stationnement n°9010;

CONDAMNONS conjointement Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N] à payer à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 247 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 10 février 2026, échéance de janvier 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter légal à compter du 6 octobre 2025, date de la signification de l’assignation ;

AUTORISONS Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants en 5 mensualités de 50 euros chacune, la dernière mensualité étant réduite à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés :

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A PROMOLOGIS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N] seront conjointement tenus de payer à la S.A PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1Er février 2026 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 644,57 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [G] [U] et Monsieur [X] [N] à payer à la S.A PROMOLOGIS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE