MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 08 Novembre 2024

N° RC 24/01794

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[F] [G]

ET :

[J] [I]

Débats à l’audience du 04 Juillet 2024

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. [I]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 08 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 08 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [F] [G]

né le 16 Juillet 1937 à [Localité 4]

de nationalité FR, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e BERBIGIER

D’une Part ;

ET :

Monsieur [J] [I]

né le 05 Janvier 1970 à [Localité 8]

de nationalité FR, demeurant [Adresse 2]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/01794

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2013, Monsieur [G] [F], par l’intermédiaire de son mandataire le cabinet GUY HOQUET L’IMMOBILIER, a consenti à Monsieur [I] [J] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300,00 € hors charges.

Le 7 novembre 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [I] [J] par acte d’huissier du 11 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail à la date du 6 janvier 2024 ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [I] [J] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [I] [J] au paiement de la somme de 1499,90 € arrêtée à la date du jeu de la clause résolutoire ; outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 310,49 € à compter du 1er février 2024 et jusqu’à libération parfaite des lieux ; outre une somme de 1000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre à prendre à leur charge exclusive les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7] le 15 mars 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [I] [J] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locataives.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 4 juillet 2024.

A l’audience, Monsieur [G] [F], représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3002,84 € arrêtée au 1er juillet 2024.

Régulièrement cité par acte d’huissier du 8 février 2024 signifié à étude, Monsieur [I] [J] a comparu à l’audience et a déclaré que la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 5] et [Localité 7] a déclaré recevable son dossier en date du 7 mai 2024. Il a ajouté avoir repris le paiement des loyers au mois de juin 2024. Il a précisé travailler en CDI dans une société de nettoyage et percevoir, à ce titre, une rémunération mensuelle de 1700,00 € sur lequel est saisie une somme de 500,00 € jusqu’en août 2024. Il a ajouté vivre en couple et que sa compagne travaille et perçoit un salaire de 600,00 € par mois.

Par une note en délibéré du 11 octobre 2024 relancée le 28 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a demandé à Monsieur [I] [J] de produire les justificatifs relatifs à la procédure de surendettement dont il bénéficie. Aucune suite n’a été donnée parce dernier.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024 et prorogée au 8 novembre.

MOTIFS

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement renouvelés.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 1er août 2013 aux termes duquel il est prévu à l’article XI des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 7 novembre 2023 à Monsieur [I] [J] et portant sur la somme de 1117,02 € dont 1031,47 € au titre des impayés de loyers, de charges.

RG 24/01794

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Ce commandement fait application des dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire le délai imparti au locataire pour régler sa dette à partir de la délivrance d’un commandement de payer à six semaines. Or le bail a été signé entre les parties le 1er août 2013 et a été tacitement reconduit depuis mais n’a pas fait l’objet d’un renouvellement. Par conséquent, les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne sont pas applicables en l’espèce et le jeu de la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois.

Monsieur [I] [J] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 janvier 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er août 2013, le commandement de payer délivré le 7 novembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 2 juillet 2024 faisant apparaître une somme de 3002,84 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 100,45 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [I] [J] à verser à Monsieur [G] [F] la somme de 2902,39 € (3002,84 € – 100,45 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 2 juillet 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, Monsieur [I] [J] n’a pas justifié de la décision de recevabilité de la demande de traitement de sa situation de surendettement malgré la note en délibéré adressée par le juge des contentieux de la protection le 11 octobre 2024 et de sa relance en date du 28 octobre 2024. Par conséquent, les dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce.

Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [I] [J] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il propose de régler 350,00 € par mois loyer compris.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur [I] [J] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [I] [J], perdant le procès, sera condamné à verser à Monsieur [G] [F] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [I] [J].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 8 janvier 2024 ;

Condamne Monsieur [I] [J] à payer à Monsieur [G] [F] la somme de 2902,39 € (DEUX MILLE NEUF CENT DEUX EUROS ET TRENTE NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges, dépôt de garantie et indemnités d’occupation dus au2 juillet 2024 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [I] [J] à se libérer de sa dette de 2902,39 € en 35 mensualités de 70,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [I] [J] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [I] [J] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [I] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [I] [J] à verser à Monsieur [G] [F] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS)au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [I] [J] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection