MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 24/00899

DÉCISION

réputé contradictoire et en premier ressort

Société CDC HABITAT SOCIAL

ET :

[C] [F]

[Y] [U]

Débats à l’audience du 19 Septembre 2024

copie et grosse le :

à M^e CHARRON

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [C] [F]

née le 21 Février 2002 , demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [Y] [U]

né le 25 Décembre 1995, demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2022, la SA CDC Habitat Social a loué à Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 405,67 euros, outre 62,48 euros au titre des provisions pour charges.

Par acte d’huissier du 8 novembre 2023 remis à étude, la SA CDC Habitat Social a fait délivrer à Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y], chacun, un commandement de payer la somme de 408,74 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte, de fournir les justificatifs d’assurance et de justifier de l’occupation du logement.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 novembre 2023.

Par actes d’huissier en date du 12 février 2024 délivrés à étude, la SA CDC Habitat Social a fait assigner Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y], chacun, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail

— constater la résiliation du bail et à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et pour défaut de justificatif d’assurance,

en conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des locataires et de tous occupants de leur chef et de leurs biens avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamner Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y] au paiement de la somme de 393,83 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

— condamner Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges annexes comprises convenus au contrat de location d’habitation à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à la libération complète du logement et de ses occupants et de tous meubles et sur laquelle viendront s’imputer les versements effectués,

— condamner Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y] à régler à la SA CDC Habitat Social la somme de ART700DDE euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y] en tous les dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 5] et [Localité 6] le 13 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, la SA CDC Habitat Social, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 274,09 euros, au titre des loyers et charges échus au 5 septembre 2024, terme du mois de août 2024 inclus. Elle produit un « échéancier accord de paiement à faire homologuer en délais de paiement si respecté » signé le 10 juin 2024 alors que la dette était de 1364,12 euros, comportant 6 échéances de 200 euros et une septième et dernière mensualité de 164,12 euros. Elle sollicite l’homologation du plan.

Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le formulaire de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience mais n’a pas été rempli.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire en raison de la dette locative

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, seuls des règlements partiels ayant été effectués à hauteur de 170,50 euros dans les deux mois à compter du commandement de payer du 8 novembre 2023 (visant une dette de 408,74 euros), comprenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 janvier 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire en raison de la non justification d’une assurance

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est allégué par le bailleur, et non contesté par les locataires, qu’ils n’ont pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis. Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 8 novembre 2023 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande d’homologation de l’échéancier convenu entre les parties

A l’audience, le bailleur sollicite l’homologation de l’accord d’échéancier conclu entre les parties, autrement dit l’octroi de délai de paiement avec effet suspensif.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette s’élèverait à 274,09 euros.

La somme réclamée appelle les observations suivantes : elle comporte un somme de 72,37 euros pour « frais de contentieux » et trois sommes de 7,62 euros pour « PenEnqOPS » dont il n’est pas justifié. Ces sommes ne relevant pas du régime des arriérés locatifs, elles doivent être déduites.

Par suite, la dette locative à retenir est de 178,86 euros.

Bien que le décompte ne permette pas de le déterminer avec précision, il convient de considérer que la condition de reprise du paiement du loyer par Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y] est satisfaite et qu’ils peuvent donc bénéficier de délais suspendant les effets de la clause résolutoire.

L’accord prévoit des mensualités de 200 euros. Faute d’élément sur la situation financière des locataires, et eu égard au faible montant de la dette locative, Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y] seront autorisés à se libérer du montant de la dette en quatre mensualités, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ainsi fixée pour apurer la dette ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y] se trouveront redevables, solidairement, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 12 du titre I du contrat de location (page 1), « en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location… ».

Il appartient au juge de déterminer précisément la portée d’une telle clause. La solidarité ne se présumant pas (article 1310 nouveau, 1202 ancien du code civil), celle-ci ne s’applique qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation.

En l’espèce, en l’absence d’une telle stipulation expresse, la solidarité ne s’applique qu’à la dette locative, mais pas à l’indemnité d’occupation.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y], parties perdantes, sont condamnés à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2022 entre la SA CDC Habitat Social, d’une part, et Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y] à verser à la SA CDC Habitat Social la somme de 178,86 euros (cent soixante-dix-huit euros et quatre-vingt-six centimes) (décompte arrêté au 5 septembre 2024, terme du mois de août 2024 inclus), au titre des loyers et charges impayés à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 3 mensualités de 50 euros (cinquante euros) chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC Habitat Social puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y] soient condamnés à verser à la SA CDC Habitat Social, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

* que le sort des meubles soit alors régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, rappelant qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [C] et Monsieur [U] [Y] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,