MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 23/04463

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 10] HABITAT

ET :

Association UDAF

[K] [J]

Débats à l’audience du 10 Octobre 2024

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 8] et [Localité 9]

à M^e FOURCROY

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 10] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [K] [J], demeurant [Adresse 7] ayant pour mandataire spéciale l’Association UDAF, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Chainesse FOURCROY, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C37261-2023-4911 du 01/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Monsieur [W] [X]

demeurant [Adresse 5]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

La société [Localité 10] HABITAT a donné à bail à Monsieur [W] [X] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 6], par contrat du 7 mars 2001 et un avenant a été signé le 21 juin 2016 où Madame [J] [K] apparaît comme locataire, avec Monsieur [W] [X], sur le contrat.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, [Localité 10] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [J] [K] veuve [G] par acte d’huissier du 29 août 2022.

Le bailleur indique que la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 juillet 2021.

Par acte d’huissier du 15 mai 2023, [Localité 10] HABITAT a fait assigner Madame [J] ainsi que l’UDAF es qualité de curateur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS afin que le juge de céans, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constate acquise la clause résolutoire au contrat de bail,

— Ordonne l’expulsion de Madame [J] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— Dise qu’à défaut pour Madame [J] [K] d’avoir immédiatement et amiablement libéré les lieux, elle y sera contrainte par toutes voies de droit et notamment par commissaire de justice dûment habilité, à cet effet, à se faire assister par la force publique si besoin est,

— Condamne Madame [J] au paiement de la somme de 2 896,68€ au titre des loyers impayés,

— Condamne Madame [J], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel jusqu’à la libération effective des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail,

— Condamne Madame [J] à payer la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Madame [J] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l’assignation, ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX,

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 8] et [Localité 9] le 16 mai 2023.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 2 novembre 2023, au cours de laquelle le bailleur avait mentionné que Madame [J] n’était pas dans le logement mais que le congé n’avait pas été régulier. L’affaire a été renvoyée au 4 avril 2024 en raison de la demande du conseil de Madame [J], compte tenu de la constitution du dossier d’aide juridictionnelle.

L’affaire a donc été appelée une deuxième fois à l’audience du 4 avril 2024.

A cette audience, [Localité 10] HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et s’en est référé à son assignation, précisant que la dette de loyer est arrêtée au 7 octobre 2022, date à laquelle la solidarité a cessé.

De leur côté, Madame [J] et l’UDAF es qualité de curateur, représentés par leur conseil, ont demandé au juge des contentieux de la protection de :

— Rejeter les demandes de [Localité 10] HABITAT,

— Dire que Madame [J] ne sera tenue solidairement avec Monsieur [B] [W] au règlement de la dette locative qu’à hauteur de 1410,46€,

— Accorder à Madame [J] des délais de paiement pour le règlement de la somme de 1410,46€ en 24 mensualités à hauteur de 59€ par mois,

— Juger que chaque partie conservera la charge de ses frais de procédure, ainsi que des dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [J] exposait avoir quitté le logement depuis le 5 août 2021, date de son placement à l’EHPAD « la vallée du cher » ; que du mois de mars 2021 au 5 août 2021, la dette locative s’élevait à 1410,56€ et qu’elle y était donc tenue solidairement ; que ses ressources actuelles ne lui permettent pas de faire face à la dette en un seul versement ; qu’il y a lieu de lui accorder des délais de paiement d’une durée de deux ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

Par jugement en date du 2 mai 2024, le juge des contentieux de la protection, considérant que Madame [J] formulait une demande de voir prononcer une dette à son encontre de manière solidaire avec Monsieur [X] [W] alors que ce dernier n’avait pas été appelé à la cause et n’était donc pas partie dans le cadre de ce présent litige, ordonné la réouverture des débats à l’audience du 10 octobre 2024, pour permettre à Madame [J] de faire citer Monsieur [X] [W] dans le cadre de la présente instance.

Par acte d’huissier en date du 24 juin 2024, remis à étude, l’UDAF es qualité de curateur de Madame [J], a délivré à Monsieur [W] [X] une citation a comparaître à l’audience du 10 octobre 2024, lui exposant l’objet de la citation dans des conclusions jointes à la citation.

L’affaire a donc été appelée une troisième fois à l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, [Localité 10] HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et s’en est référé à son assignation.

De leur côté, Madame [J] et l’UDAF es qualité de curateur, représentés par leur conseil, par conclusions déposées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection de :

— Déclarer l’UDAF es qualité de curateur de Madame [J] recevable et bien fondée en toutes ses demandes,

— Débouter [Localité 10] HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,

— Juger que Madame [J] ne sera tenue solidairement avec Monsieur [X] [W] au règlement de la dette locative qu’à hauteur de 1410,46€,

— Accorder à Madame [J] des délais de paiement pour le règlement de la somme de 1410,46€ en 24 mensualités à hauteur de 59€ par mois,

— Juger que chaque partie conservera la charge de ses frais de procédure, ainsi que des dépens.

Monsieur [W] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsqu’un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur la demande en constat de résiliation et en expulsion

En l’espèce, alors qu’aucune information ne figure au dossier sur la poursuite de l’occupation du logement par Monsieur [W], même si le décompte produit à l’audience arrêté au 2 avril 2024 suggère que tel est le cas, il est établi que Madame [J] n’y réside plus depuis le 5 août 2021, date à partir de laquelle elle a été hébergée à titre permanent à l’EHPAD La Vallée du Cher, à [Localité 10].

Il n’est pas justifié par Madame [J] ou par son curateur d’un congé régulièrement donné au bailleur.

Il résulte du jugement du 2 mai 2024 rendu dans le présent dossier, repris à cet égard ci-dessus :

— qu’à l’occasion de la première audience le bailleur a mentionné que Madame [J] n’était pas dans le logement mais que le congé n’avait pas été régulier ;

— qu’à l’occasion de sa deuxième audience, [Localité 10] HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et s’en est référé à son assignation, précisant que la dette de loyer est arrêtée au 7 octobre 2022, date à laquelle la solidarité a cessé ;

Ces informations n’ont pas été contestées par les parties dans des écritures postérieures, ni au cours de la troisième audience.

Par suite, il est constant que Madame [J] ne réside plus dans le logement loué.

Le bailleur ne considérant pas qu’elle est toujours locataire, puisqu’il limite la demande en paiement au 7 octobre 2022, sans préciser comment cette date est établie, il convient de CONSTATER que Madame [J] n’est plus locataire du logement situé [Adresse 4] et que le bail a pris fin en ce qui le concerne s’agissant dudit logement à la date où elle l’a quitté, soit le 5 août 2021.

Il convient, par suite, de constater que les demandes en constat de résiliation, en expulsion et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, le bailleur sollicite la condamnation de Madame [J] au paiement de la somme de 2 896,68€ au titre des loyers impayés, et précise dans un décompte en date du 2 avril 2024 qu’il demande « pour Mme [J] la condamnation à la dette de loyer arrêtée au 7/10/2022 soit à la fin de la solidarité pour la somme de 2950,02 euros », incluant 207,63 euros de frais d’huissier et 65,58 euros de frais de pénalité.

En défense, Madame [J] soutient qu’elle ne peut être tenue solidairement avec Monsieur [X] [W] au règlement de la dette locative qu’à hauteur de 1410,46 euros, montant de la dette au 5 août 2021.

Il résulte des pièces produites que :

— le contrat du 7 mars 2001 comporte des conditions générales, signées par Monsieur [W], dont il ressort que l’article 4 stipule : « Lorsque le contrat de location est consenti à plusieurs locataires, ces colocataires sont solidaires de toutes les obligations nées du contrat. Conformément à l’article 1202 du code civil, les copreneurs s’engagent de manière indivisible et solidairement entre eux pour l’exécution de l’intégralité des clauses du bail et pendant toute sa durée. En cas de congé donné par l’un des copreneurs, il restera tenu solidairement pendant une durée d’un an après don départ » ; les conditions générales contiennent également des dispositions relatives à la durée du préavis donné par un preneur dont il ressort que le délai de préavis est de un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ;

— un avenant a été signé le 21 juin 2016 où Madame [J] [K] apparaît comme locataire, avec Monsieur [W] [X], sur le contrat ; cet avenant stipule que « toute les autres clauses des conditions particulières (Titre II) et générales (Titre I) restent inchangées, y compris l’engagement de caution toujours en vigueur » ; cet avenant ne fait aucun référence à un engagement solidaire ; cet avenant ne mentionne pas que les conditions particulières et générales ont été portées à la connaissance du copreneur, Madame [J].

Dans ce contexte, et eu égard par ailleurs à l’équité, il convient de considérer que Madame [J] n’est tenue à dette locative que s’agissant de la dette existante à la date de son départ définitif des lieux, le 5 août 2021, soit la somme de 1410,46 euros.

La solidarité au paiement pouvant être opposée à Monsieur [W], signataire des conditions générales stipulant une telle solidarité, il conviendra de prononcer une condamnation solidaire en ce qui le concerne.

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 1343-5 du code civile, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il convient d’autoriser Madame [J] à s’acquitter de cette dette par mensualités de 59 euros durant 23 mois, le solde à la 24ème mensualité et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du jugement.

A défaut de paiement à bonne date d’une mensualité, l’intégralité du solde sera exigible.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de laisser à la charge de chaque partie les dépens par elle exposé.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Vu le jugement du 2 mai 2024 dans la présente affaire,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que Madame [J] [K] veuve [G] n’est plus locataire du bien loué situé [Adresse 6], depuis le 5 août 2021 ;

CONSTATE, par suite, que les demandes en constat de résiliation, en expulsion et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, sont sans objet ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [K] veuve [G] et Monsieur [W] [X] à verser à [Localité 10] HABITAT la somme de 1410,46 euros (mille quatre cent dix euros et quarante-six centimes) au titre des loyers et charges impayés ;

AUTORISE Madame [J] [K] veuve [G] et Monsieur [W] [X] à s’acquitter de cette somme par mensualités de 59 euros durant 23 mois, le solde de la dette en principal et intérêts selon le montant restant dû à la 24ème et dernière mensualité ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement à bonne date d’une mensualité, l’intégralité du solde sera immédiatement exigible;

DIT que chaque partie supportera les frais et dépens par elle exposés;

DÉBOUTE le bailleurs [Localité 10] HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 8] et [Localité 9] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,