MINUTE N° : 25/00682

JUGEMENT

DU 11 Juillet 2025

N° RC 24/04882

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.C.I. FICOSIL

ET :

[G] [Z]

Débats à l’audience du 24 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître D’INDY

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 5]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 11 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 11 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [G] [Z]

née le 19 Mai 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 30 novembre 2020, la SCI FICOSIL a, en vertu d’une convention consentie par TOURS HABITAT, donné à bail de sous location, à Mme [G] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel principal de 382,31 euros et 254,78 euros de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SCI FICOSIL a :

— saisi la CAF le 8 septembre 2022 de la situation,

— fait signifier le 15 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à sa locataire,

— et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 24 octobre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du28 décembre 2023 ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [G] [Z] devenu occupante sans droit ni titre, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 307,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 7 octobre 2024 à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charge qui auraient été dues si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux,

— outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que la locataire n’a pas régularisé le paiement des loyers dans le délais prévu dans la clause résolutoire qui est désormais acquise.

A l’audience du 24 avril 2025, la SCI FICOSIL – représentée par son conseil actualise sa créance à 1 636,76 euros, arrêtée au 18 avril 2025. Elle fait valoir que Mme [Z] a repris le paiement des loyers résiduels depuis décembre 2024.

Elle est d’accord pour que des délais suspensifs lui soient accordés sous réserve que la mensualité d’apurement de l’arriéré soit d’au moins 30 euros en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe, fait état d’un revenu de 2 100 euros mensuel composé du salaire d’un CDD se terminant le 30 novembre 2024 et de 800 euros de prestations familiales. Les charges, loyer compris, sont évaluées à 1 315 euros comprenant un crédit à la consommation de 470 euros par mois et les charges de la vie courante. Mme [Z] est divorcée et à 3 enfants à charges. Un demande de surendettement serait en cours de préparation.

Mme [Z], citée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SCI FICOSIL justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur la loi applicable

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail, visant un délai de deux mois, dans le cadre du présent litige.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SCI FICOSIL produit :

— le bail conclu le 30 novembre 2020, contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,

— le commandement de payer, signifié le 15 novembre 2023, pour la somme en principal de 528,91 euros,

— un décompte de créance arrêté au 18 avril 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , Mme [G] [Z] n’ayant procédé, dans les deux mois suivant le commandement, qu’à un versement de 150 euros. Les autres versements proviennent de l’allocation logement et ne peuvent s’imputer que sur les loyers courants et non sur l’arriéré visé au commandement. De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 16 janvier 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [G] [Z] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges.

En l’espèce, la SCI FICOSIL produit un décompte de sa créance arrêtée à 1.636,76 euros, hors frais de poursuites et de pénalités d’enquête, à la date du 18 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 comprise).

Mme [G] [Z], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Le décompte présenté n’appelle pas d’observation et la dette sera en conséquence retenue pour le montant demandé.

Mme [G] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 766,41 euros (890,00 euros – 123,59 euros) au titre de la créance locative arrêtée au 18 avril 2025 (échéance d’avril 2025 inclus).

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Mme [G] [Z] a repris le paiement régulier des loyers courants résiduels, à compter de décembre 2024 et a fait en décembre 2024 un versement de 700 euros. Le bailleur a marqué son accord pour que des délais suspensifs soient accordés à sa locataire.

Le diagnostic social et financier permet de retenir que Mme [G] [Z] est en mesure de régler sa dette locative et les loyers courants

Compte tenu de ces éléments, Mme [G] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants :

— l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours ;

— La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

— L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure coût du commandement compris.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2020 entre la SCI FICOSIL et Mme [G] [Z] concernant le bien immobilier sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 16 janvier 2024 ;

CONDAMNE Mme [G] [Z] à verser à la SCI FICOSIL la somme de 1.636,76 euros arrêtée au 18 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 inclus) au titre de la dette locative ;

AUTORISE Mme [G] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de trente euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [G] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FICOSIL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [G] [Z] soit condamnée à verser à la SCI FICOSIL, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

REJETE toutes autres demandes ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,