MINUTE N° : 25/0057

JUGEMENT

DU 30 Juin 2025

N° RC 24/02828

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

LIGERIS (SAEM), inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 784 298 614

ET :

[L] [H]

Débats à l’audience du 09 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 30 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 30 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS (SAEM), inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 784 298 614, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e MORENO, de société CRUANES-DUNEIGRE, THIRY et MORENO, avoat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [L] [H], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 08 octobre 2014, la société LIGERIS, anciennement dénommée LA TOURANGELLE, a donné à bail à Monsieur [J] [Y] et Madame [L] [H], un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 681,83 euros, outre des provisions sur charges.

Par courrier reçu le 26 février 2018, Monsieur [J] [Y] a adressé son congé à la société LIGERIS.

Invoquant des loyers demeurés impayés, la société LIGERIS a fait délivrer à la locataire, par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 3 261 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, remis à l’étude, la société LIGERIS a fait assigner Madame [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— Constater, en application du jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti pour défaut de paiement des loyers et des charges;

— Constater que la défenderesse est actuellement occupante du logement sans droit ni titre;

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives;

— Ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 4] à [Localité 8], au besoin avec le concours de la force publique;

— Condamner la défenderesse à payer à la société LIGERIS:

* Au titre des sommes dues à ce jour, la somme de 5 066,01 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2024,

* A titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif des lieux,

* A la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*A tous les dépens et aux frais de mise en exécution, conformément aux articles 696 du code de procédure civile et L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024, du présent acte ainsi que de sa notification.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 5] et [Localité 6] le 14 juin 2024.L’affaire a été appelée et évoquée le 09 janvier 2025.

A l’audience, la société LIGERIS, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé la dette à la somme de 7 610,52 euros. Elle a précisé que le dernier paiement du loyer et des charges était intervnu en novembre 2024 et que les autres règlements demeuraient irréguliers.

Madame [L] [H] a reconnu la dette. Elle a sollicité des délais de paiement afin de s’en acquitter. A cet égard, elle a indiqué pouvoir procéder à un premier versement de 1 000 euros.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe de la juridiction au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, les parties ayant toutes comparu.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.L’article 24-III de la même loi dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

***

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 10 juin 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX, laquelle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 5]-ET-[Localité 6] plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

***

En l’espèce, le bail litigieux comprend une clause résolutoire de plein droit à l’article 4 des conditions générales au terme de laquelle à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer (en principal, charges et taxes) à son échéan

ce, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2024, pour la somme en principal de 3 261 euros.

Celui-ci est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seuls deux règlements partiels de 640 et 608 euros ayant été effectués les 14 février et 15 mars 2024, soit un total de 1 248 euros. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2024.

Il ressort du décompte actualisé que les loyers et charges des mois d’octobre et novembre 2024 ont été honorés. En revanche, ceux des mois de septembre et décembre 2024 demeurent impayés.

Dans ces conditions, il ne peut être conclu à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte que des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ne peuvent être prononcés.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Madame [L] [H] est occupante sans droit ni titre du logement litigieux et il y a lieu d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, la société LIGERIS produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges, après déduction des frais de contentieux (278,83 euros), la somme de 7331,69 euros à la date du 09 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Madame [L] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnait par ailleurs à l’audience, de sorte qu’elle sera condamnée à verser au bailleur la somme de 7 331,69 euros.

Elle sera en outre condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du 1er janvier 2025.

Sur l’octroi de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par ailleurs, l’alinéa 4 du même article dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêt ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

***

Madame [L] [H] a sollicité à l’audience des délais pour s’acquitter de la dette locative.

Elle a déclaré être titulaire d’un contrat à durée indéterminée depuis juin 2024 et percevoir un salaire mensuel de 1 300 euros. Elle occupe le logement avec ses deux enfants mineurs et envisage de rechercher un logement au loyer inférieur à celui de l’appartement objet du présent litige. Enfin, elle a déclaré pouvoir s’acquitter dès le premier mois suivant le présent jugement de la somme de 1 000 euros.

Compte tenu de sa situation familiale et financière, étant précisé qu’elle devra procéder à son relogement, et au regard des besoins du créancier, il convient de lui accorder des délais de paiement. Eu égard à ses capacités financières, il paraît peu probable qu’elle puisse s’acquitter d’une première mensuelle d’un montant de 1000 euros. En conséquence, elle sera autorisée à se libérer de la dette locative en 23 mensualités de 200 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A défaut de paiement à bonne date d’une mensualité, l’intégralité du solde sera exigible.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [H], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX.

Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 08 octobre 2014, liant la société LIGERIS et Madame [L] [H], relatif au logement n°212 situé [Adresse 4] à [Localité 8] est acquise au 18 mars 2024;

CONSTATE que Madame [L] [H] est occupante sans droit ni titre dudit logement depuis le 18 mars 2024;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [H] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LIGERIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [L] [H] à verser à la société LIGERIS la somme de SEPT MILLE TROIS CENT TRENTE-ET-UN EUROS ET SOIXANTE-NEUF CENTIMES (7 331,69 €) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtée à la date du 09 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus;

AUTORISE Madame [L] [H] à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités de DEUX CENTS EUROS (200 €) chacune et une 24ième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible;

CONDAMNE Madame [L] [H] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5]-ET-[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection