MINUTE N° : 25/0537

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RC 24/05338

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[C] [P]

ET :

[I] [M]

Débats à l’audience du 20 Mars 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 1]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/05338

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 15 mai 2020, Monsieur [P] [C] a consenti à Monsieur [M] [I] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380,00 € hors charges.

Le 11 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [M] [I] un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [M] [I] par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [M] [I] à la date du 12 septembre 2024 ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [M] [I] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [M] [I] au paiement de la somme de 2507,90 €au jour du jeu de la clause résolutoire ; outre au règlementd’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 477,44 € à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [M] [I] au paiement de la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [M] [I] aux entiers dépens d’instance et de son exécution.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 24 octobre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, Monsieur [P] [C], représenté par son conseil, maintient les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 3138,06 € arrêté au 19 mars 2025.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024 signifié à étude, Monsieur [M] [I] a comparu à l’audience et a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a justifié de la reprise du paiement du loyer courant depuis janvier 2025. Il a déclaré être en arrêt maladie suite à un accident de travail et percevoir des indemnités d’environ 1300,00 €. Il doit faire l’objet d’une procédure de licenciement pour inaptitude suite à cet accident de travail.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 22 octobre 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 24 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

RG 24/05338

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé le 15 mai 2020 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024 à Monsieur [M] [I] et portant sur la somme de 2494,89 € dont 2355,21 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [M] [I] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 septembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 15 mai 2020, le commandement de payer délivré le 11 juillet 2024 et le décompte de la créance arrêté au 19 mars 2025 faisant apparaître une somme de 3138,06 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 309,80 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge maisqui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En outre, il convient de déduire du décompte les “frais d’assurance privilège” prélevés mensuellement par le cabinet FONCIA, mandataire du bailleur, ces frais étant étrangers au contrat de bail conclu entre les parties et son consécutifs à un contrat d’assurance dont Monsieur [P] [C] n’est pas partie. Ainsi, la somme de 193,04 € sera déduite du décompte.

Par ailleurs, à l’audience, Monsieur [M] [I] a justifié de trois virements de 477,44 € effectués les 10 janvier, 10 février et 10 mars 2025. Sur le décompte produit par le bailleur, le règlement effectué le 10 janvier 2025 n’apparaît pas. Il sera donc déduit du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [I] à verser à Monsieur [P] [C] la somme de 2157,78 € (3138,06 € – 309,80 € – 193,04 € – 477,44 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 19 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce,Monsieur [M] [I] a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il résulte de ses déclarations qu’il dispose des capacités financières suffisantes pour permettre le paiement de la dette locative sur 36 mensualités tout en honorant le paiement du loyer courant.

En outre, il résulte du décompte susvisé que Monsieur [M] [I] a repris le paiement du loyer courant et ce, depuis août 2024.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [M] [I] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [M] [I], perdant le procès, sera condamné à verser à Monsieur [P] [C] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [M] [I].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 12 septembre 2024 ;

Condamne Monsieur [M] [I] à payer à Monsieur [P] [C] la somme de 2157,78 € (DEUX MILLE CENT CINQUANTE SEPT EUROS ET SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 19 mars 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [M] [I] à se libérer de sa dette de 2157,78 € en 26 mensualités de 80,00 € et le solde à la 27ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [M] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2], à [Localité 5], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [M] [I] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [M] [I] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne Monsieur [M] [I] à verser àMonsieur [P] [C] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [M] [I] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection