N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 21 JANVIER 2025

N° RG 22/02138 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IK63

DEMANDEURS

Madame [L] [K]

née le 11 Février 1982 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Monsieur [B] [J]

né le 20 Mars 1981 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

Tous deux représentés par M^e Christine VAZEREAU, avocat au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [V]

né le 30 Janvier 1982 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Madame [U] [R] épouse [V]

née le 04 Mai 1988 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Maître Daniel JACQUES de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

S.A.S EX’IM EXPLOITATION

venant aux droits de la Société CABEX-IMMOBILIER

(RCS de [Localité 11] METROPOLE n° 440 838 860)

sise [Adresse 12], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Anne-sophie LERNER de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Jean-Marc PEREZ de la SELARL HP & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

(RCS [Localité 10] n° 775 652 126), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-sophie LERNER de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Jean-Marc PEREZ de la SELARL HP & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

Mesdames V. GUEDJ, Vice-Présidente, F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire, chargées du rapport, tenant seules l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, lesquelles en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistées de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique du 08 juillet 2020 dressé par Maître [F], notaire, Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J], locataires d’une maison à usage d’habitation élevée sur cave et partie sur terre-plein, sise [Adresse 7], ont acquis cette dernière auprès des propriétaires, Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R], moyennant la somme de 160. 000 euros.

Préalablement à la vente, la société CABEX-IMMOBILIER, diagnostiqueur missionné par les vendeurs, a dressé un rapport le 13 novembre 2019 concluant à l’absence de termites. Ce rapport a été prorogé le 02 juillet 2020 par la SA EX’IM EXPLOITATION ayant repris l’entièreté du patrimoine de la société CABEX-IMMOBILIER après sa dissolution.

Le 20 août 2020, les acquéreurs ont à leur tour missionné un diagnostiqueur, la société OPTIM DIAGNOSTICS, laquelle a conclu à la présence d’indices de termites dans les caves, le grenier, sur le bâti de la porte d’une chambre, et dans le jardin.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2020, Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] ont assigné Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R], ainsi que la société CABEX-IMMOBILIER, et son assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES devant le juge des référés afin de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 09 février 2021, le juge des référés a désigné Monsieur [G], expert judiciaire, lequel a rendu son rapport le 1er février 2022, après deux réunions contradictoires entre les parties survenues les 12 avril et 15 octobre 2021.

Par exploits de commissaire de justice, datés des 25 et 26 avril 2022, Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] ont assigné Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R], ainsi que la société CABEX-IMMOBILIER, et son assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de demande de réduction de prix et d’indemnisation de l’ensemble de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 08 mars 2024, Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] demandent au tribunal, de :

— Débouter Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] épouse [V], la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] épouse [V], et in solidum avec la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à leur payer :

o la somme de 90989,24 € TTC correspondant à la restitution du prix à hauteur du montant des travaux de rénovation, laquelle somme sera actualisée suivant l’indice BT 01 dans son dernier état publié au journal officiel à la date du jugement à intervenir ;

o la somme de 545,05 euros TTC, au titre des travaux conservatoires, laquelle somme sera actualisée suivant l’indice BT 01 dans son dernier état publié au journal officiel à la date du jugement à intervenir ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] épouse [V] à payer à Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] l’intérêt moratoire à compter du 30 mars 2022 date de réception de la mise en demeure ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus ;

— condamner in solidum Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] épouse [V] à leur payer à titre de dommages et intérêts :

o la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

o la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

o la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance résultant de la réalisation des travaux de réparation dans le séjour ;

— condamner in solidum, Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R], épouse [V], la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à leur payer la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum, Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] épouse [V], la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens qui comprendront les frais d’assignation devant le juge des référés, les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 3217.33 euros TTC, le droit de plaidoirie devant le juge des référés ainsi que les dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Christine VAZEREAU.

Pour solliciter des défendeurs la restitution partielle du prix de vente correspondant au prix des travaux de rénovation et conservatoires, se fondant sur les articles 1641 et suivants du code civil, Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] exposent que la présence de termites constitue un vice caché, en ce qu’il est antérieur à la vente, non apparent des acquéreurs profanes en la matière et qu’il compromet l’usage auquel l’ensemble immobilier était destiné. Les acquéreurs précisent que s’ils en avaient eu connaissance, ils n’auraient jamais consenti à la vente, ou aurait contracté à un autre prix. Les demandeurs font par ailleurs valoir la mauvaise foi des vendeurs, ces derniers n’ayant pas remis en cause le rapport de la société CABEX IMMOBILIER, diagnostiqueur, faisant état de l’absence d’indice d’infestation de termites au sein de l’habitation, alors qu’ils savaient ces conclusions inexactes, dès lors qu’ils soutiennent dans le même temps que les acquéreurs avaient connaissance du vice.

Ils ajoutent, par ailleurs, que la clause d’exclusion de garantie au contrat de vente ne saurait leur être opposable, dès lors que d’une part, les vendeurs ont fait preuve de mauvaise foi et avaient connaissance dudit vice au moment de la vente et, d’autre part, que Monsieur [Y] [V] doit être regardé comme un vendeur professionnel, réputé connaître le vice, dès lors qu’il a effectué des travaux à l’origine de désordres affectant le bien vendu, à savoir des travaux de renforcement du plancher du rez-de-chaussée et de traitement des termites.

Dans ces conditions, les demandeurs soutiennent qu’ils sont fondés, dans le cadre d’une action estimatoire, à obtenir la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, dès lors qu’ils entendent conserver l’ensemble immobilier en dépit du vice qui l’affecte.

Au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts, se fondant sur les articles 1641, 1645 et 1137 du code civil, les acquéreurs soutiennent que les vendeurs avaient connaissance du vice de la chose objet de la vente et leur ont volontairement dissimulé cette information.

Pour solliciter la condamnation in solidum du diagnostiqueur, se fondant sur l’article L. 271-4 du code de la construction, les demandeurs soutiennent que la société CABEX-IMMOBILIER a commis une faute en excluant dans son rapport la présence de termites, ouvrant droit à réparation de l’ensemble de leurs préjudices sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2023, Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R], demandent au tribunal, de :

A titre principal,

— Débouter Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— Condamner la société CABEX IMMOBILIER à les relever indemnes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

En tout état de cause,

— Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner in solidum Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Daniel JACQUES ;

— Condamner in solidum Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour conclure au rejet des prétentions adverses, se fondant sur l’article 1641 du code civil, Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] soutiennent que les demandeurs ne sont pas fondés à invoquer la garantie des vices cachés. Ils font en effet valoir que le vice était connu de ces derniers, dès lors qu’ils étaient locataires depuis deux ans, mais également apparent sur le bâti de la porte d’une chambre, dans les caves et dans le poulailler.

De plus, Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] exposent que l’acte authentique mentionne expressément d’une part, que le locataire déclare connaître le bien, et d’autre part, que le bien se situe dans une zone déclarée par arrêté préfectoral zone contaminée par les termites.

Par ailleurs, les vendeurs entendent faire valoir qu’en tout état de cause, la clause de non-garantie stipulée à l’acte de vente est opposable aux acquéreurs, dès lors que ces derniers ne démontrent pas leur prétendue mauvaise foi. Ils ajoutent que s’ils ont eu connaissance de la présence de termites au moment où ils ont eux-mêmes acquis le bien en 2017, un traitement curatif a été réalisé par Monsieur [Y] [V], lequel s’est révélé efficace compte tenu des conclusions de la société CABEX IMMOBILIER attestant de l’absence d’indice d’infestation de termites. Ils précisent néanmoins qu’ils ignoraient que postérieurement à la vente, une présence active de termites dans le jardin était apparue, et que n’occupant pas les lieux, ils n’avaient pu le constater.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 10 juin 2024, la SA EX’IM -EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER, et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, demandent au tribunal, de :

— Débouter Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Débouter Monsieur [Y] [V] de sa demande d’appel en garantie à son encontre et celle de son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

— Condamner Monsieur [Y] [V] à les relever indemnes de toute condamnation éventuelle ;

— Condamner tout succombant aux dépens ;

— Condamner tout succombant à payer à la SA EX’IM EPLOITATION, venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER, et de son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien du rejet des prétentions de Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J], la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER, et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, exposent que les acquéreurs avaient une parfaite connaissance de l’état du bien, dès lors qu’ils étaient locataires depuis deux ans lorsqu’ils l’ont acquis. De même, les défendeurs entendent préciser que l’expert judiciaire n’a constaté aucune présence active de termites à l’intérieur de la maison, révélant l’efficacité du traitement réalisé par Monsieur [Y] [V]. Ils soutiennent que si les dégradations causées par les termites sont demeurées apparentes, les demandeurs ne sont pas fondés à soutenir qu’ils les auraient découvertes postérieurement à leur acquisition.

Pour conclure au rejet des demandes indemnitaires formées par Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] à leur encontre, la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER, et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES exposent que la restitution du prix à hauteur du montant des travaux de rénovation sollicitée ne peut l’être qu’à l’égard du vendeur.

Ils soutiennent que le vendeur s’est volontairement livré à une rétention dolosive d’informations, dont il ne pouvait ignorer l’importance tant pour le diagnostiqueur que pour les acquéreurs.

En effet, la SA EX’IM EXPLOITATION fait valoir que Monsieur [Y] [V] a caché avoir réalisé des travaux dans la charpente du grenier, dont il a été constaté par l’expert que l’accès est difficile.

De même, le diagnostiqueur expose qu’au moment de la réalisation de sa mission, le vendeur a volontairement dissimulé l’existence d’un précédent diagnostic révélant la présence de termites, le fait qu’il avait réalisé un traitement et des travaux partiels de confortement et de remise en état, notamment dans la charpente du grenier.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

La clôture de l’instruction a été fixée au 29 octobre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la demande en restitution partielle du prix de vente formée par les consorts [K]/[J]

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vice s’étend comme un défaut nécessairement inhérent à la chose elle-même, dont l’antériorité doit être démontrée par les acquéreurs. Il doit être précisé à cet égard que dès lors qu’il est établi que le vice existait en germe avant la vente, il importe peu que ses conséquences se soient pleinement déployées postérieurement à celle-ci.

L’article 1642 du même code précise néanmoins que le vendeur n’est tenu qu’à raison d’un vice caché, en ce sens qu’il n’est pas tenu des vices apparents ou dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, l’expertise judiciaire, réalisée après deux réunions contradictoires tenues les 12 avril et 15 octobre 2021, conclut à la présence d’indices d’infestations de termites souterrains sur le bâti de la porte de la chambre n°3 située à l’étage de l’habitation, ainsi qu’au sein des caves nos 1, 2, 4, des combles perdus principal et secondaire, du garage et de l’atelier servant de poulailler, ainsi qu’au sein du bâtiment vétuste au fond du jardin. L’expert précise qu’une présence active de termites est constatée dans le jardin et qu’il est également relevé des indices d’infestation de capricorne de maison dans les combles.

De même, il est mentionné que les désordres observés correspondent aux indices d’infestation de termites constatés dans le rapport du second diagnostiqueur, la société OPTIM DIAGNOSTICS, du 24 août 2020, à l’exception de ceux constatés par l’expert judiciaire au sein du comble secondaire.

Il résulte, en effet, de la synthèse du dossier de diagnostic technique du 24 août 2020, réalisé à l’initiative des acquéreurs après la vente, que la présence d’infestation de termites a été constatée sur l’huisserie de la porte de la chambre n°3, sur un mur de la cave n°1, sur un mur et le plafond de la cave n°2, sur un mur et le plafond de la cave n°4, au sein du poulailler au niveau de la charpente en bois du plafond et au sein des caches-moineaux, sur un mur du cabanon, au niveau du plafond et d’un mur du grenier à côté des chambres, et sur un poteau dans le jardin.

Le rapport de la société OPTIM DIAGNOSTICS révèle la présence d’indices d’infestation sur un mur de la cave n°3, là où le rapport d’expertise judiciaire conclut à l’absence de désordre au sein de la cave n°3.

Toutefois, l’infestation de termites souterrains au sein d’une maison d’habitation constitue un vice le rendant impropre à l’usage auquel on la destine, ou à tout le moins, diminue fortement cet usage, dès lors que ces insectes xylophages s’attaquent pour se nourrir à tous matériaux contenant de la cellulose, à l’instar notamment du bois, fragilisant ainsi la structure même du bâtiment.

Par ailleurs, il ne saurait être argué de ce que le vice était apparent des acquéreurs, notamment en raison de leur présence dans les lieux comme locataires depuis deux ans au moment de l’acquisition du bien immobilier, dès lors que la société CABEX IMMOBILIER, diagnostiqueur professionnel, après visite réalisée le 13 novembre 2019, a conclu à l’absence d’indice d’infestation de termites.

Les acquéreurs n’avaient par ailleurs aucune raison de douter des conclusions du diagnostiqueur professionnel.

Pour ce qui est de l’antériorité du vice, l’expert judiciaire, en réponse aux dires des parties, a pu préciser que le traitement réalisé par monsieur [Y] [V] à cette occasion « semble avoir été efficace » dès lors qu’il ne relève pas de présence active de termites à l’intérieur de l’habitation, étant précisé que la présence active et donc actuelle de termites n’a été révélée par l’expert qu’au sein du jardin.

Toutefois, si l’expert ne se prononce ainsi pas clairement sur la question de savoir s’il s’agit d’une nouvelle infestation apparue postérieurement à la vente après éradication des termites à la suite du traitement curatif réalisé par les vendeurs en 2017, ou s’il s’agit des conséquences d’un vice qui existait en germe avant la vente, il ajoute néanmoins que monsieur [Y] [V] « n’est pas un sachant et aurait dû faire appel à une entreprise spécialisée et certifiée CTBA+ comportant toutes les garanties sur le long terme », ce dont il s’évince qu’il existe un doute sur l’efficacité du traitement curatif à long terme dès lors qu’il a été réalisé par un non professionnel.

Au surplus, monsieur [V] ne produit aucun élément de nature à déterminer l’étendue du traitement curatif réalisé par lui, après la déclaration en mairie réalisée le 07 mars 2017 par l’ancienne propriétaire Madame [Z] de la présence de termites dans l’habitation, dans le séjour, la cave et au 1er étage de l’habitation.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que seulement 48 jours après la prorogation du diagnostic de la société CABEX IMMOBILIER le 02 juillet 2020, par la SA EX’IM EXPLOITATION, tel que cela résulte de l’acte de vente, le diagnostiqueur OPTIM DIAGNOTICS missionné par les acquéreurs a constaté la présence d’indices d’infestation de termites, au sein et à l’extérieur de l’habitation.

Dans ces conditions, la preuve est suffisamment rapportée que ce vice existait en germe dès 2017, et que ses conséquences se sont pleinement déployées depuis, notamment en raison de l’inefficacité sur le long terme du traitement curatif réalisé en 2017 par Monsieur [Y] [V], profane en la matière.

Sur la clause d’exclusion de garantie

Aux termes des dispositions de l’article 1643 du code civil le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte des stipulations de l’acte de vente litigieux du 08 juillet 2020, que la clause d’exclusion de garantie est privée d’effet dans trois cas : si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel ; si le vendeur, bien que non professionnel a réalisé lui-même des travaux ; ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur et ignorés de lui.

En l’espèce, Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] avaient connaissance, en 2017, de ce que le bien immobilier qu’ils venaient eux-mêmes d’acquérir était infesté de termites, ce qu’ils n’ont jamais contesté, ni caché, ayant d’ailleurs reconnu devant l’expert judiciaire qu’ils avaient eux-mêmes effectué un traitement curatif contre ces nuisibles.

Or, il ressort des conclusions du rapport de la société CABEX IMMOBILIER établi le 13 novembre 2019 et prorogé au 02 juillet 2020 par la SA EX’IM EXPLOITATION l’absence d’indice d’infestation de termites.

Toutefois, dans la mesure où d’une part, les époux [V] ont eux-mêmes réalisé un traitement curatif sans avoir fait appel à une entreprise spécialisée et certifiée CTBA+, traitement qui s’est révélé inefficace et où d’autre part, ils ont exécuté des travaux de « renforcement et modification de la charpente de la cuisine et du salon », afin de réparer les dégâts causés par les nuisibles, ils sont assimilés à des vendeurs professionnels et partant ne peuvent opposer aux acquéreurs la clause de non garantie des vices cachés.

Sur les conséquences de la mise en œuvre des vices cachés

Conformément aux dispositions de l’article 1644 du code civil, « Dans les cas des articles 1641 et 1643 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

L’action estimatoire ouverte aux acquéreurs qui entendent conserver la chose en dépit du vice qui l’affecte a pour objet de les replacer dans la situation qui aurait été la leur si la chose n’avait pas été atteinte d’un vice caché.

En l’espèce, les acquéreurs sollicitent une réduction du prix correspondant aux travaux de rénovation et conservatoires rendus nécessaires pour remédier à l’infestation des termites.

Les travaux de rénovation ont été évalués à la somme de 90.989, 24 euros TTC par l’expert judiciaire comprenant le remplacement de la porte de la chambre, le renforcement de la charpente, du solivage du comble principal perdu et du plancher complété des travaux de charpente et couverture du comble secondaire, ainsi que les travaux de second œuvre, le traitement anti termites de l’ensemble de la propriété, les pièges à termites dans le jardin et les travaux de plomberie. Les travaux conservatoires se sont eux élevés à la somme totale de 545, 05 euros TTC, comprenant un étaiement du plafond à hauteur de 435, 05 euros, ayant nécessité la réalisation d’une ouverture dans le toit du comble secondaire à hauteur de 110 euros TTC.

En conséquence, Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] seront condamnés in solidum à payer la somme de 91. 534, 29 euros TTC (90.989,24 € + 545, 05 €) à Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] à titre de restitution partielle du prix de vente correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 1er février 2022, date du rapport d’expertise, jusqu’à la date du présent jugement.

S’agissant d’une créance indemnitaire, les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du Code civil.

La capitalisation des intérêts échus depuis au moins un an sera ordonnée conformément aux règles posées par l’article 1343-2 du Code civil.

2. Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] à l’encontre de Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R]

En application des dispositions de l’article 1645 du Code civil, le vendeur professionnel, réputé connaître les vices de la chose, est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur dont il doit réparer intégralement le préjudice subi.

Étant assimilés à des vendeurs professionnels, Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] doivent réparer le préjudice de jouissance subi par les acquéreurs résultant de la présence d’infestations de termites à l’intérieur et à l’extérieur de leur habitation, dont la présence de termites actives dans le jardin.

Ils auront également à subir un préjudice de jouissance futur pendant la durée des travaux estimée à deux mois par l’expert judiciaire.

Il sera alloué à Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance passé et celle de 500 euros au titre du préjudice de jouissance.

S’agissant d’une créance indemnitaire, les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du Code civil.

La capitalisation des intérêts échus depuis au moins un an sera ordonnée conformément aux règles posées par l’article 1343-2 du Code civil.

A défaut d’en préciser la nature et la consistance et d’en justifier, [L] [K] et Monsieur [B] [J] seront déboutés de leur demande en indemnisation du préjudice moral.

3. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] à l’encontre de la SA EX’IM EXPLOITATION et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En application de ces dispositions, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Par ailleurs, il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

En l’espèce, la société CABEX IMMOBILIER, diagnostiqueur missionné par les vendeurs, était tenue à une obligation de résultat s’agissant de l’état parasitaire du bien objet de la vente.

En effet, son rapport annexé à l’acte de vente garantit les parties contre le risque termites.

Dès lors, sa responsabilité se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné. Au surplus, en cas d’erreur de diagnostic, le diagnostiquer doit intégralement indemniser l’acheteur dont le préjudice revêt un caractère certain.

En l’espèce, la société CABEX IMMOBILIER, diagnostiqueur, a dressé un rapport le 13 novembre 2019, prorogé par la SA EX’IM EXPLOITATION le 02 juillet 2020, établissant l’absence d’indice d’infestation de termites au sein de l’ensemble d’habitation, lequel a été annexé au contrat de vente, conformément aux dispositions de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation.

Si le diagnostiqueur a dû limiter sa visite à l’intérieur de l’habitation, il en a tout de même conclu à l’absence d’indice d’infestation de termites notamment dans les caves et dans la chambre n°3, alors que le 20 août 2020, soit 48 jours plus tard, la société OPTIM DIAGNOSTICS, diagnostiqueur missionné par les acquéreurs postérieurement à la vente, a conclu à la présence d’indices d’infestation de termites à l’intérieur et à l’extérieur de l’ensemble d’habitation ; ces conclusions ayant été confirmées par l’expertise judiciaire.

Aussi, les acquéreurs démontrent que le résultat escompté, à savoir garantir les parties contre le risque termites n’a pas été atteint par la SA EX’IM EXPLOITATION, dont le diagnostic a été annexé à l’acte de vente.

Dans ces conditions, la faute commise par la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX IMMOBILIER ouvre droit à réparation intégrale des préjudices subis par les acquéreurs, qui s’ils avaient eu connaissance de cette infestation auraient négocié la vente avec leurs vendeurs en tenant compte du coût des travaux de réparation.

Les époux [V] ayant limité leur demande à l’indemnisation de leurs préjudices financiers résultant des travaux conservatoires et de rénovation rendus nécessaires pour remédier à l’infestation des termites souterrains présents dans l’habitation, la SA EX’IM EXPLOITATION, venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER, et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, seront condamnés in solidum avec les vendeurs, à payer à Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] la somme de 91. 534, 29 euros TTC.

4. Sur les recours en garantie formés par Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] et par la société CABEX-IMMOBILIER, et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Les consorts [D] [R] et la société CABEX-IMMOBILIER, et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES forment des recours en garantie réciproques.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le co-contractant est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution du contrat, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, ainsi qu’il l’a été rappelé en amont, la SA EX’IM EPLOITATION a commis un manquement contractuel constitutif d’une faute dès lors que son diagnostic annexé à l’acte de vente s’est révélé erroné.

Pour s’exonérer de sa responsabilité et à l’appui de son recours en garantie, la SA EX’IM EPLOITATION, venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER, et de son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES exposent que Monsieur [Y] [V] s’est volontairement livré à une rétention dolosive d’informations, constitutive d’une faute intentionnelle.

Néanmoins, le diagnostiqueur, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas l’existence d’une réticence dolosive de la part du vendeur, se bornant à soutenir, sans le démontrer, que Monsieur [Y] [V] lui aurait volontairement dissimulé l’existence du précédent diagnostic révélant la présence de termites et la réalisation d’un traitement curatif ainsi que de travaux de remise en état.

En conséquence, la SA EX’IM EXPLOITATION et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront condamnés à garantir Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] des condamnations prononcées à leur encontre au titre du coût des travaux réparatoires et des préjudices de jouissance.

Le recours en garantie formé par la SA EX’IM EXPLOITATION et son assureur MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à l’égard de Monsieur [V] sera donc nécessairement rejetée.

5. Sur les demandes accessoires

Sur les demandes d’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]».

En l’espèce, Monsieur [Y] [V], Madame [U] [R], épouse [V] la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER, ainsi la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, seront condamnés in solidum à payer à Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande également de condamner la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER, ainsi la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à régler une indemnité pour frais irrépétibles de 2.000 euros à Monsieur [Y] [V], Madame [U] [R] épouse [V].

Les autres demandes en paiement de frais irrépétibles seront rejetées.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […] ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [V], Madame [U] [R] épouse [V], la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Christine VAZEREAU si les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile sont réunies.

Dans leurs rapports entre eux, la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES devront garantir Monsieur [Y] [V], Madame [U] [R] épouse [V] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [V], Madame [U] [R] épouse [V], la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] la somme de 91. 534, 29 euros TTC au titre du coût des travaux réparatoires, avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 1er février 2022, date du rapport d’expertise, jusqu’à la date du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] épouse [V] à payer à Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance passé et celle de 500 euros au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux ;

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTE Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] épouse [V], des condamnations prononcées à leur encontre au titre du coût des travaux réparatoires et du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de sa demande d’appel en garantie à l’encontre de Monsieur [Y] [V] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] épouse [V], la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à payer à Madame [L] [K] et Monsieur [B] [J] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] épouse [V], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes de frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum, Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] épouse [V], la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens comprenant ceux de la procédure de référé ainsi que les honoraires de l’expert judiciaire ;

ACCORDE à Maître Christine VAZEREAU le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Dit que dans leurs rapports entre eux, la SA EX’IM EXPLOITATION venant aux droits de la société CABEX-IMMOBILIER et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront condamnées à garantir Monsieur [Y] [V] et Madame [U] [R] épouse [V] de la condamnation prononcée à leur encontre au titre des dépens ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU