MINUTE N° : 25/0928

JUGEMENT

DU 06 Octobre 2025

N° RC 25/00781

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[P] [N]

[C] [N]

ET :

[L] [J]

Débats à l’audience du 03 Juillet 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 3] et [Localité 5]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 06 Octobre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juillet 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Octobre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [P] [N]

né le 14 Mai 1928 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [C] [N]

née le 13 Avril 1933 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 6]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 30 mai 1998 à effet du 1er juin 1998, M. [P] [N] et Mme [C] [N] a donné à bail à M. [L] [J], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable, payable d’avance, de 374,93 euros, outre 80,04 euros de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [P] [N] et Mme [C] [N] ont fait signifier à M. [L] [J], le 22 mai 2024, un commandement de payer au visa de la clause résolutoire prévue à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023. Il ont signalé la situation à la CCAPEX le 23 mai 2024.

M. [P] [N] et Mme [C] [N] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire 5 février 2025, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de M. [L] [J] devenu sans droit ni titre à compter de cette acquisition et de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 3.346,10 € au titre des loyers et charges impayés, arrêté au jour du jeu de la clause résolutoire

— outre une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au loyer et charge soit 443,55 euros à compter du 1er août 2024 et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX ;

— juger les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur conformément aux dispositions de l’article L111-8 du codes des procédures civiles d’exécution.

Au soutien de leurs prétentions, M. [P] [N] et Mme [N] font valoir que M. [L] [J] n’a pas régularisé la créance locative dans le délai de six semaines visé au commandement et qu’en application de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 3 juillet 2025, M. [P] [N] et Mme [N] maintiennent leurs demandes en actualisant leur créance à 5.182,70 euros.

Bien que régulièrement convoqué, par exploit d’huissier signifié en étude, M. [L] [J], ne comparait et ne se fait pas représenter. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier est revenu vierge au greffe en raison de la carence du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [P] [N] et Mme [N] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur la demande de constat d’acquisition du jeu de la clause résolutoire

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La loi du 27 juillet 2023, ayant modifié l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ;

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24 -70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables, écartant ainsi l’application immédiate de l’article 10 de la loi du 27 juillet "aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction »

Ainsi la loi du 27 juillet 2023 ne dérogeant pas, en l’absence de dispositions transitoires à l’article 2 du Code civil, on doit retenir le principe du maintien de la loi ancienne pour les contrats en cours, qui demeurent par conséquent régis par les stipulations contractuelles qui les régissent.

Les nouvelles dispositions de l’article 9 de la loi du 27 juillet 2023, modifiant l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant l’inclusion obligatoire d’une clause résolutoire au bail n’ont par conséquent pas à s’appliquer en l’espèce.

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, le bail conclu le 30 mai 1998, ne contient pas de clause résolutoire.

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifié n’étant pas applicable aux contrats en cours, son seul visa ne peut permettre la mise en oeuvre d’une clause résolutoire absente de l’accord des parties au moment de la souscription du contrat en 1998.

La demande de constat du jeu d’une clause résolutoire inexistante ne peut donc qu’être rejetée.

— Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, M. [P] [N] et Mme [N] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant :

— le bail conclu le 30 mai 1998,

— le commandment de payer qui lui a été délivré le 22 mai 2024 pour une créance principale de 3.007,85 euros.

— un décompte de créance arrêté au 1er juillet 2025 à 5.182,70 euros, échéance de juillet comprise.

En s’abstenant de comparaître, M. [L] [J] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Le décompte de créance présenté n’appelle pas d’observations.

M. [L] [J] sera en conséquence condamné à payer à M. [P] [N] et Mme [N] la somme de 5.182,70 euros arrêtée au 1er juillet 2025 (échéance juillet comprise), au titre des loyers dus. Cette somme portera intérêt à compter du jugement.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [J], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, M. [L] [J] sera condamné à leur verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’absence de clause résolutoire dans le bail du 30 mai 1998.

DEBOUTE M. [P] [N] et à Mme [C] [N] de leur demande de constat du jeu de la clause résolutoire.

CONDAMNE M. [L] [J] à verser à M. [P] [N] et à Mme [C] [N] la somme de cinq mille cent quatre-vingt deux euros et soixantes-dix centimes (5.182,70 euros) arrêtée au 1er juillet 2025 (échéance juillet comprise), au titre des loyers dus outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

CONDAMNE M. [L] [J] à verser à M. [P] [N] et Mme [C] [N] la somme de huit cents euros (800 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment du commandement de payer et de sa notification ;

REJETTE le suplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 3] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,