TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/50932 -

N° Portalis 352J-W-B7K-DBQDM

N° : 5

Assignation du :

05 Février 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 mars 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. VOLTAIRE 4

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS – #E1770

DEFENDERESSE

S.A.R.L. QUATRE STYLOS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS – #E0040

DÉBATS

A l’audience du 23 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Par un bail du 4 mai 2010 puis par un acte de cession de fonds de commerce du 3 mai 2016, la SCI Voltaire 4 donne à bail commercial à la société Quatre Stylos des locaux situés [Adresse 3] pour une durée de neuf ans, à compter du 4 mai 2010, moyennant un loyer annuel de 9 588 euros.

Par acte extrajudiciaire du 24 février 2023, la SCI Voltaire 4 a fait délivrer à la société Quatre Stylos un congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction avec effet au 30 septembre 2023 à minuit.

Des sommes dues au titre du bail commercial sont demeurées impayées.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, la SCI Voltaire 4 a fait délivrer à la société Quatre Stylos une sommation de payer la somme de 11 968,24 euros au principal, au titre des indemnités d’occupation dues au 1er mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, la SCI Voltaire 4 a fait délivrer à la société Quatre Stylos une seconde sommation de payer la somme de 15 989,44 euros au principal, au titre des indemnités d’occupation dues au 1er septembre 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 5 février 2026, la SCI Voltaire 4 a fait assigner la société Quatre Stylos devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner la société Quatre Stylos, à titre provisionnel, à la somme de 21 015,84 euros au titre des loyers, taxes et charges, éventuellement à parfaire le jour de la décision à intervenir, outre 1 428,35 euros au titre de la clause pénale, cette somme devant être augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— constater la résiliation du bail à l’expiration du délai de deux ans suivant la signification du refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 24 février 2023,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de la société Quatre Stylos et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu qu’ils occupent à [Adresse 4],

— ordonner le transport et la séquestration des meubles conformément aux dispositions légales applicables,

— condamner la société Quatre Stylos à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au double du montant journalier du loyer facturé, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société Quatre Stylos à lui payer la somme de 2 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la présente assignation.

A l’audience du 23 février 2026, par des conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI Voltaire 4 a maintenu les demandes et prétentions contenues dans son acte introductif d’instance.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Quatre Stylos sollicite du juge des référés de :

— dire que le congé du 24 février 2023 n’a aucun effet ;

En conséquence,

— débouter la SCI Voltaire 4 de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SCI Voltaire 4 au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « dire » ou « constater » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, le juge ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

En application de l’article L. 145-60 du code de commerce, la demande en paiement d’une indemnité d’éviction ou en contestation du congé délivré est soumise à la prescription biennale, quand bien même le droit du preneur à cette indemnité n’est pas contesté.Le point de départ du délai de prescription est la date pour laquelle le congé a été donné.

A défaut d’avoir contesté le congé ou demander le paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans, son action est prescrite et il ne peut plus se prévaloir du droit au maintien dans les lieux (Cass, Civ 3ème, 30 mars 2017, n°16-13.236).

L’acquisition de la prescription a pour effet l’extinction du droit, en vertu de l’article 2219 du code civil et entraîne la perte du droit à la propriété commerciale, le locataire devenant sans droit ni titre.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 24 février 2023, la SCI Voltaire 4 a délivré à la société Quatre Stylos un congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction, avec effet au 30 septembre 2023 à minuit.

Il n’est pas contesté que la société Quatre Stylos n’a engagé aucune action devant le tribunal judiciaire en contestation du congé délivré.

Toutefois, la société défenderesse soutient que l’avis de passage a été simplement glissé sous la grille du commerce, selon le procès-verbal de remise à étude de l’acte signifié le 24 février 2023 alors que la devanture et la grille ne le permettent pas, de sorte que l’avis de passage n’a pas été porté à sa connaissance. Elle fait valoir n’avoir eu connaissance du congé délivré que dans le cadre du présent litige et ainsi ne pas avoir été en mesure d’exercer un recours dans les délais impartis.

Contrairement à ce que soutient la société défenderesse, la photographie de la devanture et de la grille du commerce versée à la présente procédure ne permet pas d’établir, avec l’évidence requise en référé, que l’avis de passage n’a pu être glissé sous la grille, conformément aux mentions du procès-verbal de signification, et qu’il n’a ainsi pas été porté à la connaissance de la défenderesse.

Par ailleurs, il résulte des décomptes produits par le bailleur que les sommes appelées chaque mois, à compter du 1er décembre 2022, sont intitulées « appel indemnité d’occupation », de sorte que la société défenderesse ne pouvait ignorer la nature des sommes payées ne constituant plus des loyers. De même, il résulte des pièces produites que la société défenderesse a eu connaissance, a minima le 14 mai 2025, date de la délivrance de la première sommation de payer, être redevable d’indemnités d’occupation, comme le confirme également le courriel du 16 mai 2025, intitulé « proposition de règlement et garanties- résiliation judiciaire du bail » adressé par la société défenderesse au conseil de la demanderesse ainsi que le courriel du 25 juin 2025 adressé par la locataire au gestionnaire, aux termes desquels elle propose la conclusion d’un nouveau bail et une éventuelles reprise locative, attestant dès lors qu’elle a bien connaissance du fait que le bail a pris fin. A ces dates, la société défenderesse se trouvait toujours en mesure d’exercer son droit à contestation du congé délivré devant le juge du fond dans les délais impartis et n’a pas engagé une telle action.

En conséquence, la demande en expulsion ne se heurte en l’espèce à aucune contestation sérieuse, dans la mesure où la société Quatre Stylos a perdu tout droit à contestation du congé délivré devant le juge du fond en raison de la prescription de son action acquise depuis le 30 septembre 2025, à minuit.

La société Quatre Stylos est donc occupante sans droit ni titre depuis la date d’expiration du bail, le 30 septembre 2023, à minuit, de sorte que son obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Dans ces conditions, l’expulsion de la société Quatre Stylos et de tout occupant de son chef doit être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Le sort des meubles et objets mobiliers sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet du congé avec refus de renouvellement délivré, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse comme des clauses pénales et comme telle est susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

L’indemnité d’occupation due par la société Quatre Stylos depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il n’y ait lieu à majoration.

S’agissant du paiement, par provision, des sommes dues au titre de l’occupation des lieux, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI Voltaire, l’obligation de la société Quatre Stylos au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er février 2026, mois de février inclus, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 21.015,94 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Quatre Stylos.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance de l’assignation.

La capitalisation des intérêts est ordonnée.

En revanche, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale stipulée au bail, suscptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La société Quatre Stylos, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de l’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Quatre Stylos ne permet d’écarter la demande de la SCI Voltaire 4 formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail du 4 mai 2010 liant les parties à compter du 30 septembre 2023, en raison du refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 24 février 2023 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société Quatre Stylos et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Quatre Stylos à payer à la SCI Voltaire 4 une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, sans qu’il n’y ait lieu à majoration ;

Condamnons par provision la société Quatre Loyers à payer à la SCI Voltaire 4 la somme de 21.015,94 €, à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 2 février 2026, mois de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2026, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société Quatre Loyers aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

Condamnons la société Quatre Loyers à payer à la SCI Voltaire 4 la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 30 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Pauline LESTERLIN