N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 27 FEVRIER 2025

N° RG 22/05288 – N° Portalis DBYF-W-B7G-ISRH

DEMANDERESSES

S.C.I. NGF_127.56

RCS de [Localité 17] n° 493 961 411, dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par M^e Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS,

S.C.I. AFDLC, RCS de [Localité 17] n° 494 220 833, dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par M^e Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS,

S.C.I. SYLAVI

RCS de [Localité 17] n° 490 612 637, dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par M^e Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. D&G TRANSACTIONS

(RCS de [Localité 17] n° 481 279 206), dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

S.A.R.L. [Adresse 12]

(RCS de [Localité 17] n° 900 126 822), dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V.GUEDJ, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, V. GUEDJ en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

assistés de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Octobre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024 prorogée au 27 Février 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Entre 2017 et 2020, la SCI NF-127.56, la SCI AFDLC et la SCI SYLAVI propriétaires de biens à CHATEAU RENAULT et AMBOISE, ont confié à la société D&G TRANSACTIONS la gestion locative de leurs biens immobiliers.

Le 1er juillet 2021, la société [Adresse 12] a repris l’intégralité des mandats de gestion détenus par la société D&G TRANSACTIONS.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2022, les mandats de gestion ont été résiliés par les sociétés NGF-127.56, la société AFDLC et la société SYLAVI.

Après avoir mis en demeure la société D&G TRANSACTIONS et la société [Adresse 12], les SCI NGF-127.56, la SCI AFDLC et la société SYLAVI ont, par actes des 25 novembre 2022 fait assigner la société D&G TRANSACTIONS et la société [Adresse 12] devant ce Tribunal aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, la SCI NGF-127.56, la SCI AFDLC et la société SYLAVI demandent au tribunal de :

In limine litis,

— révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 24 septembre 2024 ;

— ordonner la clôture de l’instruction au jour de l’audience de plaidoiries du 08 octobre 2024 ;

➢ Pour la SCI NGF-127.56

— condamner la Société [Adresse 12] à verser à la SCI NGF-127.56 la somme de 1.390,00 euros au titre de dommages-intérêts à raison des manquements commis dans l’exécution de ses missions ;

— condamner la Société D&G TRANSACTION à verser à la SCI NGF_127.56 la somme de 6.000,00 euros au titre de dommages-intérêts à raison des manquements commis dans l’exécution de ses missions ;

— condamner in solidum les sociétés [Adresse 12] et D&G TRANSACTION à verser à la SCI NGF-127.56 la somme de 1.476,00 euros en réduction du prix de leur prestation du chef des manquements commis ;

— condamner in solidum les sociétés [Adresse 12] et D&G TRANSACTION à verser à la SCI NGF-127.56 la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive dans l’exécution de leurs obligations ;

— condamner in solidum les sociétés [Adresse 12] et D&G TRANSACTION à verser à la SCI NGF-127.56 la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

➢ Pour la SCI AFDLC

— condamner in solidum les Sociétés D&G TRANSACTIONS et [Adresse 12] à verser à la SCI AFDLC la somme de 2.103,35 euros à titre de dommages-intérêts résultant de la perte de chance d’avoir pu imputer le dégât des eaux au locataire ou mobiliser l’assurance ;

— condamner la Société [Adresse 12] à verser à la SCI AFDLC la somme de 1.410,00 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la restitution de cautions et provisions pour charges ;

— condamner in solidum les Sociétés D&G TRANSACTIONS et [Adresse 12] à verser à la SCI AFDLC la somme de 10.000,00 euros en réparation du préjudice tiré de la perte de hance d’avoir pu limiter le coût des réparations et dégradations locatives imputables à Madame [V] ;

— condamner in solidum les sociétés [Adresse 12] et D&G TRANSACTION à verser à la SCI AFDLC la somme de 1.207,45 euros en réduction du prix de leur prestation du chef des manquements commis ;

— condamner in solidum les sociétés [Adresse 12] et D&G TRANSACTION à verser à la SCI AFDLC la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive dans l’exécution de leurs obligations ;

— condamner in solidum les sociétés [Adresse 12] et D&G TRANSACTION à verser à la SCI AFDLC la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ Pour la SCI SYLAVI

— condamner in solidum les sociétés [Adresse 12] et D&G TRANSACTION à verser à la SCI SYLAVI la somme de 518,00 euros en réduction du prix de leur prestation du chef des manquements commis ;

— condamner in solidum les sociétés [Adresse 12] et D&G TRANSACTION à verser à la SCI SYLAVI la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur résistance abusive dans l’exécution de leurs obligations ;

— condamner in solidum les sociétés [Adresse 12] et D&G TRANSACTION à verser à la SCI SYLAVI la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— condamner la Société [Adresse 12] à communiquer aux SCI NGF_127.56, SYLAVI et AFDLC, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification du Jugement à intervenir, les documents contractuels suivants :

— Décompte précis des sommes reçues sur chaque lot en gestion ;

— Les états des lieux d’entrée et de sortie pour chaque lot en gestion intervenus depuis la signature des mandats de gestion ;

— Le justificatif et décompte correspondant à l’avis de virement reçu du gestionnaire sur un ancien compte bancaire de la Société AFDLC d’un montant de 975,26 euros.

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— débouter la Société D&G TRANSACTIONS de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la Société [Adresse 12] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum les sociétés AGENCE DE LA PLACE et D&G TRANSACTION aux entiers dépens de l’instance ;

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, la SARL [Adresse 12] demande au Tribunal, au visa des dispositions des articles 1103 et 1231-1 du Code civil, de l’article 1302 du Code civil, des dispositions des articles 1984 et suivants du Code civil, de :

A titre principal

— Rejeter les demandes de la S.C.I NGF 127.56, la S.C.I AFDLC et la S.C.I SYLAVI tendant au remboursement des indemnités de résiliation facturées, devenues sans objet ;

— Subsidiairement sur ce point particulier, juger que la S.C.I NGF 127.56, la S.C.I AFDLC et la S.C.I SYLAVI ont manqué à leurs obligations contractuelles en procédant à la résiliation unilatérale et anticipée de leurs contrats ;

— Condamner la S.C.I NGF 127.56 à payer à la S.A.R.L [Adresse 12] la somme de 1.396,39 € à titre de dommages et intérêts pour résiliation anticipée des mandats 113, 79, 95 et 178 ;

— Condamner la S.C.I AFDLC à payer à la S.A.R.L [Adresse 12] la somme de 2.241,30 € à titre de dommages et intérêts pour résiliation anticipée des mandats 114, 115 et 116 ;

— Condamner la S.C.I SYLAVI à payer à la S.A.R.L [Adresse 12] la somme de 324 € à titre de dommages et intérêts pour résiliation anticipée des mandats 114, 115 et 116 ;

— Juger que la S.A.R.L AGENCE DE LA PLACE n’a commis aucune faute de gestion ;

— Juger en outre que la S.C.I NGF 127.56, la S.C.I AFDLC et la S.C.I SYLAVI échouent à apporter la preuve qu’elles ont subi un préjudice en lien de causalité avec une faute ou une inexécution contractuelle commise par la S.A.R.L [Adresse 12] ;

— Débouter la S.C.I NGF 127.56 et la S.C.I AFDLC de leurs demandes de reversement des dépôts de garantie ou de provision pour charges dont la S.A.R.L [Adresse 12] n’a jamais été mise en possession ;

— Débouter les demanderesses de leurs demandes in solidum, ainsi que leur demande au titre d’une prétendue faute de gestion pour le bail de Madame [V] ;

— Débouter la S.C.I NGF 127.56, la S.C.I AFDLC et la S.C.I SYLAVI de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la S.A.R.L [Adresse 12] ;

— débouter la S.C.I NGF 127.56, la S.C.I AFDLC et la S.C.I SYLAVI de toute demande de condamnation in solidum, parfaitement injustifiée ;

— condamner la S.C.I NGF 127.56, la S.C.I AFDLC et la S.C.I SYLAVI à payer à la S.A.R.L [Adresse 12] une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire, en cas de condamnation même partielle de la S.A.R.L AGENCE DE LA PLACE

— Rejeter toute demande de garantie sollicitée à tort par la S.A.R.L D&G TRANSACTIONS ;

— La débouter de toute demande, fins et conclusions tant que dirigée contre la S.A.R.L [Adresse 12] ;

— Condamner la S.A.R.L D&G TRANSACTION à garantir et relever la S.A.R.L [Adresse 12] indemne de toute condamnation prononcée à son encontre ;

En tout état de cause

— Condamner tout succombant à payer à la S.A.R.L AGENCE DE LA PLACE une somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le/les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 06 juin 2023, la S.A.R.L D&G TRANSACTION demande au Tribunal de :

— débouter les Sociétés NGF_127.56, AFDLC, SYLAVI de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la Société D&G TRANSACTIONS.

— condamner la Société [Adresse 12] à garantir la Société D&G TRANSACTIONS des éventuelles condamnations en principal, frais et intérêts qui pourraient être prononcées à son encontre, au profit des Sociétés NGF_127.56, AFDLC, SYLAVI.

— condamner in solidum la Société [Adresse 12] et les Sociétés NGF_127.56, AFDLC, SYLAVI à verser à la Société D&G TRANSACTIONS la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL SAINT CRICQ ET ASSOCIES avocat aux offres de droit par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

La clôture de l’instruction a été fixée à l’audience de plaidoiries du 08 octobre 2024.

MOTIVATION

1. Sur les demandes indemnitaires formées par la SCI NGF-127.56 à l’égard de la société DG & TRANSACTION et de la société [Adresse 12]

La responsabilité de l’agent immobilier chargé d’un mandat de gestion locative obéit aux règles de droit commun de la responsabilité contractuelle et aux règles spéciales du droit du mandat définies par les articles 1984 et suivants du Code civil.

Selon les dispositions de l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au terme de l’article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Enfin, selon l’article 1992, alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, les mandats de gestion liant la SCI NGF-127.56, la SCI AFDLC et la S.C.I SYLAVI à la société DG & TRANSACTION lui confient une mission de gestion courante des biens (vérifier du caractère décent du logement avant mise en location), d’établissement du dossier de diagnostics techniques, de gestion administrative du bien, (notamment par la recherche de locataire, les visites du bien, les locations et renouvellement des baux, la révision des loyers, la délivrance des congés et l’établissement de constats d’état des lieux), de gestion financière (encaissement des loyers, cautionnements, provisions et de manière générale, toutes sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence normale de l’administration des biens..), de gestion des impayés, de gestion des travaux d’entretien courant, de représentation du mandant et de mise en vente du bien géré.

Sur les demandes formées à l’égard de la société D G TRANSACTION

Il est acquis que la SCI NGF-127.56 est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 5], pris à bail depuis le 1er mars 2021 par la société ACTIFADOM et que le bien immobilier a fait l’objet d’un mandat de gestion auprès de la société DG & TRANSACTION

La SCI NGF-127.56 fait reproche à la société D&G TRANSACTIONS de ne pas avoir contrôlé ou fait contrôler la réalité des travaux de réfection de la devanture mis à la charge du preneur, au besoin, en faisant intervenir, au besoin, toute personne compétente, en contrepartie d’une gratuité des loyers accordée du 1er mars 2021 au 28 février 2022, et de ne pas avoir rappelé au preneur qu’il lui appartenait de porter à l’approbation du propriétaire le projet de réfection de la devanture avant tout demande d’autorisation administrative. Elle réclame la condamnation de la société DG & TRANSACTION au paiement du montant total des loyers commerciaux pour la période de franchise de loyers, soit la somme de 6.000 euros.

Il est constant que le bail commercial conclu entre SCI NGF-127.56 et la société ACTIFOM faisait obligation au preneur de soumettre le projet de réfection de la devanture au propriétaire avant d’être déposé aux services compétents (article 7 A 1).

Il est également établi que le projet de construction a fait l’objet d’un arrêté du 09 juin 2022 de non-opposition de la Commune de [Localité 13], sous réserve du respect des prescriptions énoncées par l’Architecte des Bâtiments de France dans son avis du 09 juin 2021.

Toutefois, la SCI NGF-127.56 ne démontre pas qu’il entrait dans la mission de la société DG & TRANSACTION d’effectuer le contrôle et le suivi des travaux de la société ACTIFOM. Elle ne vise, d’ailleurs, aucune stipulation du mandat de gestion en ce sens et la clause relative à la gestion de travaux limite sa mission à l’exécution des réparations et travaux d’entretien courant « jusqu’à concurrence de : néant » et au-delà de ce montant, à la soumission de devis au propriétaire bailleur et à la réalisation de travaux après l’accord écrit du mandant.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que la société locataire de la SCI NGF-127.56 ne se serait pas conformée aux prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France.

Enfin, la société DG & TRANSACTION a transféré son activité à la société [Adresse 12] dès le 1er juillet 2021, date à laquelle les travaux n’avaient pas encore débuté, puisque l’arrêté de non opposition est en date du 9 juin 2022,en sorte qu’elle ne pouvait contrôler les travaux effectués par le preneur.

Aucune faute ne sera donc retenue à l’égard de la société DG & TRANSACTION.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société [Adresse 12]

La SCI NGF-127.56 reproche à la société [Adresse 12] de ne pas avoir perçu l’intégralité des loyers dû par M. [Y] au titre de la location du logement meublé situé au [Adresse 3], objet du mandat de gestion n°178 du 10/01/2020 , pour la période du 1er mars au 31 mars 2022 et sollicite sa condamnation au paiement de 300 euros correspondant à la quote-part de loyer impayé.

Au titre du mandat de gestion, la société AGENCE DE LA PLACE avait pour mission la gestion des impayés comportant mandat exprès « en cas de difficulté ou à défaut de paiement du locataire », de « diligenter toute procédure tant en demande qu’en défense, toutes saisies, actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations, et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier, transiger, requérir jugement, le faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces ».

Toutefois, il ne peut être reproché une inertie fautive de la part de la société [Adresse 12] en ne délivrant pas une mise en demeure de payer au locataire, dès lors qu’il a été mis fin au mandat de gestion de la société DG & TRANSACTION le 31 mars 2022, soit à peine un mois après l’impayé locatif.

La demande indemnitaire formée de ce chef sera rejetée.

La SCI NGF-127.56 forme, par ailleurs, une demande en remboursement des dépôts de garantie versés par Mme [C], au titre de la location le 03 mai 2017 de l’appartement de type F3 situé au [Adresse 4] (pièce 34) et par Mme [N], au titre de la location, le 08 mars 2017, de l’appartement de type F5 situé au [Adresse 4] (Pièce 35).

Toutefois, à défaut pour la société demanderesse de produire des éléments justifiant de la perception de ces sommes par la société [Adresse 12], alors que ces baux avaient été conclus par l’intermédiaire de la société DG & TRANSACTION, la demande ne peut qu’être rejetée.

2. Sur les demandes indemnitaires formées par la SCI AFDLC à l’égard de la société DG & TRANSACTION et de la société [Adresse 12]

Sur le sinistre dégât des eaux

Il est reproché à la société DG & TRANSACTION et à la société [Adresse 12] de ne pas avoir géré le sinistre dégât des eaux « signalé le 27 octobre 2020 » au [Adresse 2] et de lui avoir ainsi fait perdre une chance de déclarer ce sinistre à son assureur et de faire procéder à une expertise des désordres pour voir établir les responsabilités. Elle sollicite la condamnation de la société AGENCE DE LA PLACE à lui payer la somme de 2.103,35 euros correspondant à 90 % du coût de devis de réfection d’une douche.

Elle produit, en pièce 43, un courriel de la société D&G TRANSACTIONS l’informant « avoir eu Madame [V] au téléphone, l’informant avoir une infiltration d’eau au plafond de la cuisine par les spots, lorsque la douche est en fonctionnement », de ce que la locataire « ouvre un dossier de dégât des eaux auprès de son assurance » et de ce qu'« en parallèle, nous avons informé Monsieur [D] qui prend contact avec Madame [V] pour la recherche des fuites ».

Toutefois, la société demanderesse ne vise aucune clause expresse du mandat qui ferait obligation aux sociétés gestionnaires de « communiquer tous les documents relatifs à la gestion du sinistre et de requérir toute entreprise aux fins d’établissement de devis », la gestion de sinistre ne relevant pas de l’obligation faite au mandataire de mettre en location un logement conforme aux caractéristiques d’un logement décent.

En outre, la société AFLDC n’établit pas que les travaux faisant l’objet du devis produit par elle seraient la résultante d’un dégât des eaux, puisque ce devis porte sur la réparation d’une douche suite à la dégradation d’une bonde. L’échange de courriels entre les parties (pièce 24 à 26) n’est pas davantage éclairant quant à la réalité et à l’imputabilité du sinistre au locataire.

La demande indemnitaire formée de ce chef sera rejetée.

Sur l’absence de restitution par la société [Adresse 12] des cautions et provisions pour charges

Il résulte des dispositions de l’article 1993 du Code civil que le mandataire a l’obligation de rendre compte de sa gestion auprès de son mandant et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu 'eût point été dû au mandant.

La société demanderesse sollicite la condamnation de la société [Adresse 12] à lui verser la somme de 1.410 euros en réparation du préjudice subi en raison du défaut de restitution de dépôts de garantie et de provisions pour charges.

Elle soutient que ne lui auraient pas été restitués :

— le dépôt de garantie pour le bail d’habitation du [Adresse 8] (soit 570 euros)

— la provision pour charges d’entretien pour le bail d’habitation du [Adresse 8] (soit 324 euros selon la demanderesse)

— la provision pour charges d’entretien pour le bail d’habitation du [Adresse 10] (soit 324 euros selon la demanderesse)

— la provision pour charge d’entretien pour le bail d’habitation du [Adresse 11] (soit 192 euros selon la demanderesse)

A l’appui de ses dires, la SCI AFDLC se borne à produire le bail d’habitation la liant à Mme [G] à effet du 23 janvier 2021 pour le logement situé au [Adresse 9] (pièce 36), celui du 28 décembre 2018 avec effet au 02 janvier 2019 conclu avec Mme [V] pour la maison d’habitation située au [Adresse 1] (pièce 37) et celui avec Mme [R] à effet du 13 août2019 pour le logement situé au [Adresse 11] (pièce 38)

Elle ne fournit aucune explication sur les périodes correspondant aux provisions sur charges réclamése. Au surplus, la société [Adresse 12] produit un relevé de gestion en date du 29 avril 2022 à l’attention de la SCI AFDLC faisant apparaître en faveur de cette dernière un solde créditeur de 975,26 euros pour les logements [Adresse 7], et mentionnant la somme de 243 euros au titre du « reversement provision sur charges [G] [J] »).

La SCI AFDLC échoue donc à rapporter la preuve, qui lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil, qu’elle serait créancière de sommes au titre du reversement des provisions sur charges.

Pour ce qui est du dépôt de garantie versé par Mme [G] lors de la conclusion du bail, il y a lieu de relever que la société [Adresse 12] n’a pas appelé le dépôt de garantie auprès de cette dernière, puisque ce bail a été conclu par l’intermédiaire de la société DG & TRANSACTION et non pendant la période d’exercice de son mandat. Par voie de conséquence, la société [Adresse 12] ne peut être condamnée à le restituer au bailleur des sommes qu’elle n’a pas reçues du preneur.

Les demandes formées de ce chef seront donc rejetées.

Sur le défaut de gestion des difficultés locatives engendrées par Mme [V]

La SCI AFDLC réclame à la société DG & TRANSACTION et la société [Adresse 12] l’indemnisation, à hauteur de 15.000 euros, de la perte de chance de limiter le préjudice lié aux dégradations commises par Mme [V], locataire du logement situé au [Adresse 10]. Elle reproche aux sociétés mandantes de ne pas avoir « pris la moindre initiative pour faire cesser les troubles, notamment par une action judiciaire» générés par la demanderesse en raison du défaut d’entretien des extérieurs de son logement, « de ne pas l’avoir informé de l’opportunité de ne pas tacitement renouveler le bail de Mme [V] au 28 décembre 2021 » ;

Toutefois, la société AFDLC ne justifie pas que Mme [V] aurait été connue de la plupart des agents immobiliers de la commune comme une locataire difficile provoquant des troubles de voisinage, au moment où le bail a été conclu par l’intermédiaire de la société DG & TRANSACTION le 28 décembre 2018.

Par ailleurs, la SCI AFDLC produit, elle-même, des courriers adressés par la société DG & TRANSACTION à cette locataire, le 02 septembre 2019, le 28 juin 2020 (pièce 46), et le 15 septembre 2020 (pièces 47 et 48) enjoignant Mme [V] d’entretenir les extérieurs en parfait état, d’effectuer le nettoyage des façades, ainsi que les menus travaux de réparation de son portail, en sorte qu’elle n’est pas fondée à reprocher à la société DG & TRANSACTION son inaction fautive.

Pour ce qui est du renouvellement du bail venant à échéance au 02 janvier 2022, il n’est pas contestable que des troubles anormaux de voisinage peuvent constituer un motif légitime et sérieux de délivrance de congé au sens de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et que le mandat de gestion conférait au gestionnaire mandat de « donner ou accepter tous congés ».

Toutefois, à supposer qu’un manquement au devoir d’information et de conseil puisse être reprochée à la société [Adresse 12], gestionnaire du bien immobilier lors de la tacite reconduction du bail, les dégradations locatives imputées à la preneuse, à les supposer justifiées, ne constituent pas un préjudice en lien de causalité avec le manquement invoqué à l’égard la société AGENCE DE LA PLACE.

La demande indemnitaire de la SCI AFDLC sera donc rejetée.

3. Sur les demandes en réduction du prix formées par la SCI NGF-127.56, la SCI AFDLC et la la S.C.I SYLAVI à l’égard de la société DG & TRANSACTION et de la société [Adresse 12]

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut obtenir une réduction de prix.

La demande en réduction du prix formée par les sociétés demanderesses est fondée sur l’exécution imparfaite par les sociétés défenderesses de leur mandat, en ce qu’elles n’auraient pas fait supporter aux locataires les désordres et réparations locatives, n’auraient fait réaliser les travaux de remise en état des biens loués, à chaque sortie de locataire, et n’auraient pas justifié auprès de leurs mandantes de la bonne exécution de leur mission de gestion.

Pour ce qui est du grief d’absence de justification de la bonne exécution de son mandant par le gestionnaire, il résulte, au contraire, de l’échange de courriels produit en pièce 45 entre la société AFLDC et la société D&G TRANSACTIONS, que cette dernière a toujours répondu avec diligence aux questionnements détaillés du gérant de la société D&G TRANSACTIONS sur sa gestion des biens loués ; l’échange de courriels faisant apparaître de la part du gérant un niveau d’exigence quant à la rapidité et l’efficacité de la réponse. Il n’est pas davantage démontré un défaut de diligences de la société [Adresse 12] dans la transmission des baux des biens immobiliers de la [Adresse 15], puisqu’il a été fait suite à cette demande, moins d’un mois après et qu’en tout état de cause, la transmission tardive de ces éléments ne pourrait pas justifier la réduction des honoraires de la société AGENCE DE LA PLACE.

Pour ce qui est de l’autre grief (soit la non réalisation des travaux de remise en état des biens loués), le mandat de gestion locative mettait à la charge du mandataire la gestion des travaux, ce qui consistait à faire exécuter toutes réparations, et travaux d’entretien courants jusqu’à un certain montant et au delà de ce montant, à soumettre les devis et à faire exécuter les travaux après l’accord écrit du mandant, ainsi qu’à transmettre à toute personne appelée à réaliser des travaux les éléments du dossier technique de l’immeuble, à prendre toutes mesures conservatoires et à faire exécuter les travaux urgents en avisant rapidement le mandant.

Les sociétés demanderesses se fondent sur les états des lieux d’entrée de Mme [V] du 02 janvier 2019, celui de Mme [R] du 13 août 2019, ou encore sur celui de M. [L] en ce qu’ils ferait apparaître la présence de détériorations des logements loués (tâches ou traces sur les murs, éléments d’équipement mal fixés).

Toutefois, les sociétés demanderesses ne justifient pas que ces biens immobiliers se trouvaient dans dans un état neuf lorsqu’ils ont été confiés en location aux sociétés défenderesses et que les dégradations seraient dues à un usage anormal des lieux par les locataires pendant la période d’occupation, qui aurait nécessité pour le mandataire de recouvrer diverses sommes auprès du locataire sortant.

En tout état de cause, la demande en réduction des honoraires doit faire l’objet d’une appréciation d’ensemble au regard de l’étendue des missions confiées au mandataire et de la rémunération perçue par ce dernier.

En l’espèce, les quelques courriers et mails échangés, spécialement vers la fin de la relation contractuelle, ne justifient pas la réduction des honoraires à hauteur des sommes sollicitées, dont le montant n’est pas explicité.

La demande en réduction des honoraires perçues par la société D&G TRANSACTIONS et la société [Adresse 12] sera donc rejetée.

4. Sur les demandes indemnitaires formées par la SCI NGF-127.56, la SCI AFDLC et la la S.C.I SYLAVI au titre de la résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du Code civil, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

A l’appui de sa demande indemnitaire à hauteur de 3.000 euros pour « résistance abusive », les sociétés demanderesses font valoir que la société DG & TRANSACTION et la société [Adresse 12] « se sont complu dans un silence inacceptable » lors de « nombreuses demandes de transmission de documents liés à la gestion locative des biens », ce qui aurait compliqué et entravé la gestion locative des biens.

Au-delà de cette considération d’ordre général, les sociétés demanderesses ne précisent pas quelles demandes de transmission n’auraient pas été satisfaites par la société DG & TRANSACTION ou la société [Adresse 12], ni quel serait le préjudice subi en relation avec les manquements allégués, étant observé que la démarche amiable faite par le gérant des sociétés demanderesses auprès du médiateur n’a pas eu de suite ; le médiateur ayant considéré ne pas avoir trouvé de manquements dans la gestion des lots.

La demande en dommages et intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

5. Sur la demande formée par les sociétés demanderesses à l’encontre de la société AGENCE DE LA PLACE en condamnation sous astreinte à communiquer les documents contractuels

Les sociétés demanderesses sollicitent la condamnation sous astreinte de la société [Adresse 12] à lui fournir le « décompte précis des sommes reçues sur chaque lot en gestion », « les états des lieux d’entrée et de sortie pour chaque lot en gestion intervenus depuis la signature des mandats de gestion » et « le justificatif et décompte correspondant à l’avis de virement reçu du gestionnaire sur un ancien compte bancaire de la Société AFDLC d’un montant de 975,26 euros ».

Outre qu’elles n’ont pas jugé utile de former cette demande devant le juge de la mise en état, la société [Adresse 12] a produit, en pièce 4, les comptes rendus de gestion de l’immeuble appartenant la SCI SYLAVI depuis le 2ème trimestre 2021, ainsi que le compte rendu de fin de gestion de la société AFDLC dans lequel la somme de 975,26 euros apparaît. La société NGF-127.56 est également en possession du compte rendu de fin de gestion des biens donnés en location sur la période du 1er trimestre 2022, qu’elle produit en pièce 7. Enfin, la société [Adresse 12] produit en pièce 4, des procès-verbaux de constat d’état des lieux d’entrée et de sortie intéressant la société AFDLC.

Compte tenu de ces éléments, et étant rappelé qu’une demande d’injonction de communication de pièces doit être suffisamment précise pour être exécutable et doit présenter une utilité pour être satisfaite, la demande formée par les sociétés demanderesses ne peut être rejetée.

6. Sur les demandes réciproques en garantie formées par la société DG & TRANSACTION et la société [Adresse 12]

En l’absence de condamnation indemnitaire prononcée à l’égard de la société D&G TRANSACTIONS et de la société [Adresse 12], les demandes en garantie formées par ces sociétés seront déclarées sans objet.

7. Sur les demandes reconventionnelles de la société AGENCE DE LA PLACE

Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive

En application de l’article 1240 du Code civil et de l’article 32-1 du Code de procédure civile, le droit d’agir ne peut constituer un abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

Il appartient à la société [Adresse 12] de rapporter la preuve d’une intention de nuire, d’une légèreté blâmable ou d’une erreur grossière équipollente au dol imputable aux sociétés demanderesses dans l’exercice de la présente action, ce qu’elle échoue à faire en l’espèce ; l’exercice de la présente action procédant d’une appréciation inexacte de ses droits.

La demande formée de ce chef par la société AGENCE DE LA PLACE sera donc rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résiliation anticipée des mandats

Aux termes de l’article 1212 du Code civil, « lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme ».

En l’espèce, la SCI NGF 127.56 était liée à la société [Adresse 12] par quatre mandats d’une durée de trois ans et renouvelables par tacite reconduction (mandant n°79 souscrit le 21 janvier 2017 ; mandat n°95 souscrit le 02 mai 2017 ; mandat n°113 souscrit le 29 décembre 2017 ; et mandat n°178 souscrit le 10 janvier 2020), tandis que la SCI AFDLC était liée à la société [Adresse 12] par un mandat n°114 du 29 décembre 2017, par un mandat n°115 souscrit le 29 décembre 2017 et par un mandant n°116 souscrit le 29 décembre 2017 et la SCI SYLAVI par un mandat n°173 souscrit le 15 novembre 2019.

Il était stipulé, dans chacun de ces mandats de gestion locative, que « l’une ou l’autre des parties pourra résilier le présent mandat au terme de chaque période à condition d’en aviser l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant la date d’échéance du contrat initial ou renouvelé ».

Les sociétés demanderesses ont, en l’espèce, procédé à la résiliation unilatérale avant le délai de préavis contractuellement prévu, par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2022, dont les termes sont dépourvus d’équivoque puisqu’il est indiqué « devant les difficultés rencontrées par nos différents biens, nous venons par la présente résilier tous nos mandats de gestion énoncés ci-après.. », que « votre mission de gestion cessera donc au 31 mars 2022 » et « à cette date, nous vous remercions de bien vouloir clôturer tous les comptes (avec le reversement des comptes de dépôts de garantie (sans prise d’indemnité de votre part, au vu des différents manquements constatés et non résolus à ce jour )».

Du fait de cette résiliation anticipée et en l’absence de preuve d’un manquement grave de la société [Adresse 12] à ses obligations contractuelles de nature à justifier cette résiliation, la société AGENCE DE LA PLACE justifie d’un préjudice résultant de la perte de ses honoraires de gestion.

Toutefois, si elle indique avoir calculé les dommages et intérêts sollicités en fonction de la rémunération qu’elle aurait dû percevoir durant la période contractuelle restant à exécuter, elle s’abstient toutefois de détailler les modalités de calcul permettant au Tribunal d’en apprécier le bien fondé, en sorte qu’elle ne peut qu’être déboutée de sa demande indemnitaire.

8. Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société D&G TRANSACTIONS et de la société [Adresse 12] les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’elles ont été contraintes d’exposer dans le cadre du présent litige. En conséquence, les sociétés demanderesses seront condamnées in solidum à payer à la société D&G TRANSACTIONS la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la même somme à la société [Adresse 12].

Parties perdantes, la SCI NGF-127.56, la SCI AFDLC et la société SYLAVI seront condamnées in solidum aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL SAINT CRICQ ET ASSOCIES.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ;

Déboute la SCI NGF-127.56, la SCI AFDLC et la société SYLAVI de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboute la société [Adresse 12] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive et de sa demande indemnitaire pour résiliation anticipée des mandats :

Déclare sans objet les demandes en garantie réciproques formées par la société DG & TRANSACTION et la société [Adresse 12] ;

Condamne in solidum la SCI NGF-127.56, la SCI AFDLC et la société SYLAVI à payer à la société D&G TRANSACTIONS la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI NGF-127.56, la SCI AFDLC et la société SYLAVI à payer à la société [Adresse 12] la somme de 2.500 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI NGF-127.56, la SCI AFDLC et la société SYLAVI aux dépens ;

Accorde à la SELARL SAINT CRICQ ET ASSOCIES le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU